没有被深圳房价捶打过的人，不会理解深圳人诡异的买房逻辑。
福田、南山20万+/㎡的老破小不稀奇，名校学位或者旧改计划，能让一家五口心甘情愿蜗居数年。盐田、大鹏180°城市海景大平层不值得，涨不动的房子不如砖，土豪们转身奔向两年翻倍的豪华鸽子笼。
一套涨幅可观的房子，能够实现两代人才能达成的阶级跨越。而一套住得舒服的房子，可能只会让你目送别人攀上人生巅峰。
对于大多数深圳人来说，买房并不是用来享受的，每套房背后都有一笔精打细算的生意，最根本的居住体验，反而排在优先级靠后的位置。
由于购房者对项目升值空间的期待远超对产品本身，也造成深圳房地产市场的产品力不断下降。毫不客气地说，由于部分开发商“用心选地段，用脚做产品”，深圳现在的户型设计，已经被隔壁广州吊打了。
「文津府」是今年刚入市的一个新盘，开发商是湖北联投。文津府也是其在广州独立操盘的第一个项目。湖北联投作为湖北当地的龙头国企，交付这块，基本上不用太担心。在产品的打磨上，也能看出开发商还是下了一番功夫的。大面积玻璃幕墙的运用，带来了满眼的高级感，而且很耐看，历久弥新。这个颜值着实配得上改善盘的定位，在天河的一堆新盘中，也相当出众。两个次卧都是由“阳台+花池+灵动空间”组合而成，相当于花一个次卧的钱买了2个次卧。3、110㎡面积段做4房，这在天河的新盘中是比较少见的。值得一提的是，开发商并没有强制给客户做选择，而是做了一个灵动空间。如果你更看重房间数，可以做一个独立的房间，整个户型就是一个强调功能性的4房。如果你更看重公共空间，还可以将其与客厅拉通，形成一个大横厅，就成了更舒适的大三房。首先它是一个规规整整的长方形，这一点和市面的大多数主卧都不一样。其次布局很讨巧，卫生间横向设置在了北侧顶端，接着也是一个横向布置的L型衣帽间。规整+讨巧的布局，不仅放大了主卧的空间感，也提升了空间的使用效率。比如衣帽间、卫生间、日常进出，基本是一个动线。这种合理布局叠加高效的空间利用，由此带来了同面积段堪称奢侈的主卧阔绰感。下面这个165㎡的4+1户型，则属于享受型的豪宅户型。虽然同样把第5个房间的选择权给了购房者，不过现实中估计没有几个购房者会把它隔起来，多数会选择和客厅融为一体，然后做成开放式的茶室或者放置一台钢琴，直接把逼格拉满。这种设计的好处，一是南北对流，让室内公共活动区域有了更好的采光、通风；二呢，可以把洗衣、晾晒等功能性场景放在北侧阳台，留给朝南主阳台一个更加纯粹的场景视野。2、大客厅，注意它和之前说的那种还不一样。之前餐厅+客厅一体的大横厅，这个户型餐厅是独立的，客厅就是纯粹的大。4、中西厨一体化，西厨可谓灵魂设计，赋予了日常起居室更多的生活场景。5、入户做了左右双玄关，不仅收纳空间更大，日常进出换鞋、换衣等也更加便捷。总的来说，在这个价位段，文津府的产品力能达到90分以上，比我在联投大本营武汉看到的很多新盘，产品力要高出好几个档次。位于白云嘉禾望岗、即将入市的「国贸云上」，找我咨询这个盘的粉丝也挺多。开发商是国贸地产，作为来自厦门的世界500强国企，国贸云上的产品同样可圈可点：首先，项目在楼栋排布上还是花了一番心思的，充分利用了地形优势，做到了“既要又要还要”。一般来说，围合式布局的优势是带来了大中庭，但缺点也很明显，户型朝向哪哪的都有。而国贸云上由于地块较为方正，加上蝶式布局，在带来大中庭的同时，也做到了户户朝南，这一点很难得。我听说，国贸云上每一个户型的确定，都要经过60次以上的户型推演，15次以上的户型模拟演练，超200户的白云常住业主调研。二是充分利用设计“新规”，户型实用率超100%。这也是目前市面上少数“0公摊”的盘。细节性的亮点同样不少。就拿85㎡3房2厅2卫的上车户型来说：1、这个面积段一般是做3房2厅1卫的多，而国贸云上却做出了一个2卫的功能性三房，这很大程度上，要归功于其超100%的得房率。2、4开间朝南，其中3个卧室全都朝南，这个面积段同样很少见。这意味着，其中两面可以拿来做一个大L的衣柜，而且又不用挤压主卧的室内空间。4、入户一则是超长玄关柜，另一则可以打造一个更大的L型收纳柜，功能性直接拉满。5、S墙设计，客厅的那面墙与冰箱、玄关柜不在一条直线上，呈凹型，若拉成一张平面，整面墙都可以做成收纳柜/格。105㎡的功能性4房2厅2卫，基本上是85㎡户型的魔改，就不再展开了。大家自己细品。1、全屋四周，有3面被窗户填满，堪称逆天的窗墙比。名副其实的“全明户型”，带来的是更极致的全屋通透性和采光、通风。单这一点，就足以让其在同面积段户型中脱颖而出。2、公共起居空间的设计与联投文津府165㎡的豪宅户型很像，都是南北通透、餐客分离，同时客厅又很大、阳台也很大。虽然没有北向生活阳台，但有一个北向的大飘窗，同样很实用。3、其他的一些亮点，和上面85㎡和105㎡两个户型很像，我就不赘述了。「世纪金源·天河源筑」，也是今年入市的一个新盘，紧挨着华南理工大学。世纪金源是一家来自北京的民营开发商，虽然平时比较低调，但实力很强大。这个盘主打的是科技住宅，号称拥有“广州首个分户式七恒系统”。不过今天我还是主要和大家聊聊它的产品设计。比如107㎡的4房2厅2卫，和国贸云上的105㎡的4房，都是主打一个功能性4房。但世纪源筑采用的是市场上很少见的“窄开间、大进深”设计。而目前市场上流行的多是国贸云上那种“大开间”设计，采光、通风会更好一些。1、景观阳台超大，而且是方形，完全可以作为一个次卧使用。5开间朝南、超大阳台、入户阳台、南北通透、双套房卧室……1、广州楼市很卷，但也正是因为卷，才有了遥遥领先的产品，在广州动辄都是90%以上的得房率，以及更合理的空间布局。2、外地开发商虽然出入广州，只要愿意用心，多做调研、多吸收先进经验，也能做出惊艳的产品。比如上面提到的这3家外来开发商，来到广州后做的产品，和它们之前在大本营做的比，都有很大进步。3、这些外来开发商的努力，其实也对本地房企造成了压力，在产品上一旦不思进取，市场口碑就有被赶超的风险。4、产品做得越来越好，对买房者是一件大好事。好产品不仅意味着日常居住更舒服，在卖二手房时，也能有更好的溢价。再次强调一点，未来房子的金融属性，将主要依托于它的产品力，以及产品力带来的居住价值。
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