孙磊律师，法学本科学历，通过国家司法考试，现为山东福阳律师事务所专职律师，主要从事刑事辩护、合同纠纷、交通事故纠纷、人身损害纠纷、婚姻家庭纠纷、民间借贷纠纷、合同纠纷等民商刑事法律业务。

    近年来，房地产行业受多重因素的影响而处于低谷期，众多开发商出现流动性危机甚至交付难，全国多地也频现“断贷潮”，触发了开发商的阶段性担保责任，导致开发商在商品房售前和售后两端遭受夹击，进一步加剧了开发商的严峻形势。

如何解决流动性危机是开发商的当务之急，除在商品房售前阶段依靠多种方式大力销售去化外，在售后阶段积极免除阶段性担保责任也是开发商可以尝试的减损路径。

 1、在民法典及担保新规实施前，抵押预告登记并不产生正式抵押登记的效果

在民法典及《民法典担保制度解释》施行前，关于预售商品房的抵押预告登记的规定主要见于原《物权法》第二十条（与《民法典》第二百二十一条内容基本一致）。预购商品房抵押预告登记的主要目的是确保未来抵押权的设立能够按照债权人的意思顺利进行。按当时的规定，将抵押预告登记转为正式抵押登记前，抵押预告登记本身并不能产生正式抵押登记的优先受偿效果。

2、在民法典及担保新规实施后，抵押预告登记在特定情形下，具有产生正式抵押登记的优先受偿效果，可以推定抵押权设立

2021年1月1日，《民法典》和《民法典担保制度解释》正式施行。《民法典担保制度解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”根据该规定，我们理解，抵押预告登记在特定情形下能够产生正式抵押登记效果，但需满足的条件如下：（1）开发商已为预售商品房办理了建筑物所有权首次登记；（2） 预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致；（3）抵押预告登记不存在预告登记失效的情形。