（一）新政分析

虽然国外房地产库存整体较高，但北上广深一线城市和部分二线中心城市热潮正在降温，而三四线市场城市空无一人。 中央加息等普遍负面新政策的出台，有减缓市场分化的趋势，导致当前房地产行业新政策以地方新政策为主，具有分化的特点。 一方面，作为华东地区的中心城市，上海市场持续火爆。 在中央严控热点城市房地产的指导下，北京、上海等城市相继出台严控新政策，控制市场热度。 上海也出台了社会保障政策； 另一方面，在库存较高的三四线城市，地方政府仍在出台负面新政，鼓励当地消费者入市。 上海社保政策效果有限，却释放出上海房地产新政策方向转变的信号。 北京市场持续火热，并无降温迹象。 预计后续新政将从修身转向稳定。

（二）市场趋势

由于一季度降价新政频出，上海房价量价持续上涨，而随着传统开盘旺季的到来，房价“小印度春天”来临正如预期，主城区新开工项目下降趋势明显。 在一些供应相对不足的热门地区，部分新项目售出率有所提升，库存持续增长； 二手房市场也持续火爆，量价齐升。 总体来看，受整个国内市场火热紧张气氛影响2016年武汉市房产新政，目前成交存在恐慌诱因。 虽然本季度社保政策陆续出台，但新政策力度相对有限，难以产生重大影响。 新季度上海房价有所上涨。 新一轮新政策出台后，预计将对市场产生一定的稳定作用。 不过，在没有严格限贷限购的情况下，二季度初的“金三”“银四”已无悬念。

（三）房价结构分析

随着首胎新政持续发酵，三居室将成为刚性需求。 性价比高的“大三居室”开始受到市场追捧，市场份额逐渐增大，未来可能成为主流。 房价的“大房子时代”正式到来。 住宅市场开发的产品也从单一的住宅产品向养老公寓、文化地产、旅游地产、工业地产等多元化产品发展。

虽然住宅市场表现良好2016年武汉市房产新政，但商业和办公市场持续萎缩。 预计去库存仍将是未来的主基调。 一方面，未来六个月开始，一批优质项目将正式交付，新项目的入市将进一步加剧核心商务区的竞争； 另一方面，大多数商业和办公项目在招商和产品品质定位上趋于相似。 同质化竞争严重。 为此，调整策略、转变思路，注重租金与转租率的平衡，是未来日益激烈的市场竞争中开发商和投资者必须考虑的问题。

（四）定位分析

与“高烧不退”的一线城市相比，上海房地产市场目前相对理性。 2015年，上海地区生产总值达1000万元，位居全省第八位。 与此同时，常住人口达到1060万人，减少26.97万人，是近年来最快的增速。 由于上海经济持续下滑，家庭购买力不断增强，大部分房价仍处于家庭的承受能力范围之内。 如果大新政策和市场环境不变，北京房价的下降趋势还将持续。

综上所述，上海的房价各项需求潜力目前正处于发展中期阶段，与一线城市相比还有较大差距。 随着不受新政限制的市场逐渐发展，短期内市场或将继续维持目前的低位运行态势。 2016年的上海房地产市场注定是不平凡的一年。