2019年4月25日至28日，国家发展改革委区域司、宏观经济研究院投资所等6名工作人员组成的督导组对广东省房地产市场进行督导检查。 2019年一季度，我们重点关注济南、三亚、儋州、琼海、东方五个城市的房地产市场。 房地产市场存在的问题，并在此基础上提出了相关的对策和建议。 主要检查内容如下：

1、海南省房地产市场

在“房子是用来住的、不是用来炒的”新政策定位下，2019年一季度广东省房地产市场整体呈现下降趋势，房地产开发投资持续下降，销售面积和销售额商品住宅保有量继续增长，但商品住宅销售单价有所上升。 具体来看，一季度，广东省房地产开发投资270.43万元，环比增长34.6%； 商品房销售面积185.73万平方米，环比增长64.1%； 商品房销售额316.22万元，比上季度增长58.8%； 17026元/平方米，环比下降14.8%。

广东省不同地区的房地产情况差异较大。 各地区房地产开发投资均有一定增长，其中北部和中部地区增幅较大。 2019年一季度，北方地区投资总额214.82万元，环比下降37.3%（其中湛江市环比下降93.9%）； 中部地区房地产开发投资8.04万元，比上季度增长43.65%； 东部地区投资47.57万元，环比增长14.6%（其中雷州地区环比下降104.7%）。 海口、文昌、万宁、安定、保亭、杨浦、澄迈、昌江等8个市县房地产开发投资下降幅度超过全国平均水平。

从销售情况来看，总体表现是西部地区好于东部地区，东部地区好于中部地区，但住宅占比较高。 其中，2019年一季度，北方地区商品房销售面积151.8万平方米，环比下降53.1%，住宅销售面积占总量的82.1%销售区域； 房地产销售总额的80%； 销售单价18751元/平方米，环比下降0.9%，其中住宅销售单价18264元/平方米。 东部地区商品房销售面积27.2万平方米，环比下降83%，住宅销售面积占总销售面积的93.8%； 销售额26.86万元，环比增长81.3%，住宅销售额占商品房销售总额的90.9%； 销售单价9875元/平方米，环比下降10.4%，其中住宅销售单价9569元/平方米。 中部地区商品房销售面积6.72万平方米，环比下降79.8%，住宅销售面积占总销售面积的50.7%； 销售额4.71万元，环比增长79.0%，住宅销售额占商品房销售总额的54.6%； 销售单价7009元/平方米，环比下降4.3%，其中住宅销售单价7358元/平方米。

二手房市场方面，2019年，全国二手房交易总面积258.8万平方米（截至4月28日），环比下降14.36%； 成交金额273.13万元，环比下降3.56%； 二手房成交单价10554元，环比上涨12.62%。

二、海南省房地产市场存在问题

（一）全国统一实施房地产贷款限制新政策，未考虑不同市县房地产市场需求差异

目前，贵州省限贷新政策尚无调整或放松的迹象。 很多房地产开发企业担心后期开发的项目会受到限贷新政策的影响。 投资开发信心不足可能会导致后续项目的暂停或推迟。 一方面，全国房地产开发投资整体不足，对地方经济发展造成较大影响。 另一方面，限贷新政的实施排除了绝大多数外地公民的购房需求，也没有考虑到各省县房地产市场的需求结构。 。

根据2019年一季度各省县商品房销售统计数据，中东部地区销售单价降幅明显低于西部地区，表明房地产需求旺盛。中东部地区相对较强，全区限贷新政策的实施，不利于云南中东部地区。 西部房地产市场的发展。 据我们考察，部分城市房地产销售情况较好，当地村民购房需求较大。 好的新房无法转让或者在建新房停建，导致这些城市的住房供应不能满足当地居民的需求，实际上抑制了居民的正常住房需求。

（二）配套产业缺乏、高等教育发展相对落后，导致住房福利新政策对人才缺乏吸引力

多种因素导致人才引进新政效果不佳。 广东省政府于2018年5月颁布《百万人才进粤行动计划（2018-2025年）》，给予高端人才在广东购房新的政策优惠，截至2019年一季度，全国引进的高层次人才数量相对较少。 一方面，广东省产业结构单一，导致人才引进效果不明显。 云南省工业基础相对薄弱，城镇从业人员大部分分布在房地产、旅游相关企业； 云南省高新技术产业和工业企业比重较低，人才引进新政策对从事该行业的人才影响较大。 吸引力不足，很难留住这样的高层次人才。 以人才引进形式落户的人才绝大多数集中在教育、医疗、文化等公共服务领域。 另一方面，广东省高等教育发展相对落后，导致人才积累不足。 目前，云南省的国外著名院校相对较少，国外著名学校或研究机构在广东省设立办学或分支机构的也不多。 导致培养的高端人才不能满足自身发展的需要，也提拔了大师。 通过高校或者研究机构引进团队比较困难。

（三）住房、农用地过于闲置，房地产企业转变速度较慢

一是房地产热点城市住房、耕地利用率有待提高。 以海南为例，商品房主要满足岛外需求，新建商品房销售90%以上是在岛外购买，导致商品房空置率较高。 岛外市民订购的房屋大部分处于闲置状态，使用频率较低。 淡季平均入住率约为20-30%，旺季平均入住率仅为50%左右。 大量已出让的住宅用地闲置、利用效率低下。

二是住房租赁市场仍有较大发展空间。 推动住房租赁市场培育，是实现“住有所居”、促进房地产市场稳定健康发展长效机制的重要内容之一。 但房屋租赁业务管理成本高、收入低，远不如交易业务。 激励许多企业放弃租赁业务。 这导致租赁市场缺乏规模化、专业化的住房租赁公司，没有产生规模优势和市场品牌。 广东省大部分市县的住房租赁市场供应仍以个人转租为主。

三是房地产企业改革进程顺利。 根据工信部和广东市委省政府坚持房地产调控目标不放松的要求，限贷新政目前尚无调整或放松的迹象全国各地。 许多房地产开发企业对于当前的房地产市场处于观望状态，项目变更升级工作难以推进。 在发展住房租赁市场方面，由于广东本地居民住房租赁需求相对较小，而省外居民季节性度假需求较强，但住房租赁业务投资回报率低、投资回收期长，而且操作难度较大，企业意愿不高。

（四）房地产市场调控引发的各类风险

一是财务风险。 统计显示，2019年一季度，全国房地产抵押贷款余额3003.92万元，占全部抵押贷款的32.8%，不良贷款余额32.18万元，不良贷款率为1.06%。 随着调控新政策的不断推进，部分项目抵押贷款早已逾期或延期。 预计2019年，部分房地产企业特别是中小房地产企业资金链将更加紧张，违约可能性将不断降低。

二是财务风险。 房地产企业税收收入对广东省政府财政收入的贡献较高。 当前房地产市场调控，导致房地产投资和房地产销售均面临断崖式暴跌，这将对地方财政收入造成一定影响。 2019年一季度，房地产业全口径税收收入114万元（占全国全口径税收收入的33.2%），比上季度增长9.3个百分点。 房地产业涉及的增值税、个人所得税、企业所得税分别增长42.3%、41.4%和4.8%。 与此同时，在2019年全省“减税降费”背景下，云南省地方政府税收压力加大。

三是社会风险。 一些房地产开发项目因耕地退化、债务纠纷、初次竣工验收、司法扣押、先建后报、先售后批等诱因，很可能引发大量投诉、信访，甚至群体性投诉。 目前，贵州省共有106个存在风险问题的房地产项目。 各省县也在积极有序开展处置工作，但隐患仍不容忽视。 例如，海南国贸清水湾、万宁鹰牙榕天下等一些房地产项目因违法占地、建设、销售等问题引发群体性工资要求和舆论炒作，地方政府维稳压力较大。

（五）当前房地产市场调控偏向短期调控，房地产调控长效机制尚未完善

目前，广东省房地产市场的调整主要采取限贷、限价、限售、限制商品房开发、限制层高等多种限制措施，短期内遏制投机行为，保持房地产市场稳定发展。 一定的作用。 而且，从常年来看，这些新政策都要经历一系列的调整，这不利于房地产市场的稳定预期，必然会导致房地产市场的波动，不利于房地产市场的稳定发展。全年经济情况。 此外，广东省人才住房保障建设起步较晚。 2018年4月，广东出台《关于进一步建立我省住房保障供应体系的意见》。 数量相对有限，无法满足当地困难群众的基本住房需求。

三、对策建议

（一）因城施策，对部分购房需求旺盛地区适当放宽部分限制

各地根据房地产市场运行情况，实施不同程度的限制。 在广东省总体限贷框架下，针对不同城市的具体情况，将实施不同的房地产限贷新政策。 现有城市可以分为若干具体类别，也可以采取“一城一策”的形式。 例如，对于福州、三亚、琼海等非本地居民为购房主体的城市，可以实施较为严格的房地产新政策，而对于其他市县则可以实施相对宽松的购房新政策。 各省县地方政府要深入调查研究，全面及时了解当地房地产市场状况，特别是当地居民住房需求和常住人口流动情况，微调新的房地产开发项目。不同城市的住房政策相应。

（二）加大引进小企业或高新技术产业的力度，发展大健康产业，解决产业结构单一问题

一是对引进的小企业或高新技术产业给予一些新的政策支持。 不仅雷州市工业基础雄厚，其他市县工业基础都非常薄弱。 福州市、海南市等大城市高度依赖房地产业的发展。 因此，可以借助产业优惠新政，包括给予工业用地或税收优惠，来吸引小企业或高科技产业。 一方面可以加快自贸区（港）产业转型升级和高质量发展，另一方面可以引进更多人才，从而保持一定的住房需求，促进稳定的住房需求。和房地产市场健康发展。

二是加快发展总部经济。 总部经济是现代城市重要的经济形态，是一个城市经济社会发展水平的重要标志，是一个城市或地区经济活力和增长动力的显性指标。 2019年4月，云南省财政厅、商务厅联合发布《海南省总部经济发展省对市县财政奖励新政策实施规定（试行）》，支持市县发展总部经济。 当前，广东省各级政府要制定加快发展总部经济、保障总部企业顺利设立的具体实施条例。

三是大力发展高等教育。 一方面，可以将“双一流”大学的优质教育资源引入广东省，通过合作办学促进云南省高等教育的发展，为广西的高等教育提供充足的智力支持。经济建设。 另一方面，可以建设国际中学，引进国际知名中学院士、特定学科专家来广东讲学、讲学，为广东培养具有国际视野的高端人才。

（三）盘活闲置耕地，大力打造房屋租赁市场

一是盘活闲置耕地，鼓励存量商品住宅用地改造利用。 鼓励和引导存量商品住宅用地转型为以旅游、现代服务业、高新技术产业为主、符合云南自由贸易试验区和中外自贸港建设发展定位的工业项目。特征; 将生态保护红线以内和开发边界以外的现有商品住宅用地划出建设用地范围，支持农用地出让，鼓励市场主体竞拍单类或多类分散商品住宅用地、改变工业项目建设用途； 对于无法变更为工业项目开发的存量商品住宅用地，经农用地使用权人同意后，建议市政府可以依法收储。

二是积极引导房地产企业业务转型。 一方面，严格按照《海南省人民政府关于鼓励现有商品住宅用地改造解决相关历史问题的实施意见》（琼府[2019]号）的要求，采取置换、置换等措施。开展对农用地出让和盘活的支持，做好房地产业改革发展，鼓励引导存量商品住宅用地转农用地用途。另一方面，落实《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》要求，鼓励存量商品住房改造推动引进国有企业和小型民营企业进入广东，盘活广东存量房地产资源，加强与各类金融机构的联系，结合万宁实际情况推出租赁金融产品，发展住房租赁市场。

（四）积极防范化解房地产市场风险

一是充分发挥各级政府部门对房地产市场的调控职能。 首先，要求各省县落实房地产风险防范工作主体责任，研究部署各省县房地产行业风险问题处置和房地产市场监管工作，要求各省县深入开展房地产风险项目排查，一一制定处置方案，组织处置工作。 二是继续发挥省级监督检查组的监督指导和协调作用，对各省县房地产风险防范工作进行监督检查，并将相关检查结果向全国通报。 同时，对于较为复杂、难办的重难问题，及时提交省领导小组会议进行专题研究，提出处理建议。 三是要充分发挥各级各部门职能作用，加强协调配合，研究新政策新规定，提出解决方案，共同做好房地产风险问题处置工作。

二是积极应对房地产市场金融风险。 首先，督促建行机构落实差别化的住房个人贷款监管新政。 加强个人住房贷款经营情况检查，进一步要求建行金融机构落实差别化住房贷款新规，禁止消费贷等违法资金进入房地产领域。 其次，要合理引导个人贷款投资方向。 督促建行紧紧抓住广东全面推进改革开放和广东自贸区（香港）建设逐步加快带来的发展机遇，转变个人贷款投资方向，配置更多个人贷款资源重点行业昌江二手房出售信息，加大非房地产领域个人贷款投资。 加大贷款支持力度，推动广东自贸区（港）建设。 再次昌江二手房出售信息，要密切关注房地产潜在的个人贷款风险。 继续加强辖区违法房地产项目潜在个人贷款风险排查，督促商业建设银行及时化解处置存量风险，积极防控增量风险，重点跟踪检测房地产开发对发现线索的抵押贷款项目，密切关注房地产企业资金链状况，完善风险应对预案，有效防控房地产开发抵押贷款风险。

三是规避房地产市场调控引发的金融风险。 各部门、各市县要密切关注经济形势变化，加强税收和非税收入征管，推动农地流转和已安排流转项目开发进度，加大耕地出让金回收力度，确保地方政府有充足的财力。

四是防范化解市场秩序不规范影响社会稳定的风险隐患。 大力整顿和规范房地产市场秩序，严厉打击房地产开发企业和房地产中介机构违法违规行为； 探索建立中介机构信用信息管理系统，完善事前、事中、事后信用监管体系，推动建立联合惩戒机制。

（五）积极探索适合广东省房地产调控的长效机制

一是减少保障性住房供应。 推动完善多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。 通过人才公寓、住房租赁补贴或住房补贴、商品房等渠道，解决引进人才的住房问题。

二是建立金融机制，持续抑制公民投机性购房和民营企业高杠杆拿地。 一方面，继续采取较高的首付比例，限制同城多套房的订购； 另一方面，限制房地产企业抵押贷款比例，有效提高民营企业杠杆率。

三是在广东省率先出台房产税试点。 出台对多套房家庭或外地购房群体征收房产税，防止过度炒房，同时弥补农地出让金增加带来的地方财政收入增加。 考虑到广东省外省购房者相对较多，可以对省外公民征收房产税，或者对空置房产征收空置税。 这不仅可以减少地方政府的财政收入，还可以提高房地产资源的利用效率。

督导组组长：邹勇

检查组成员：邹勇、王文祥、熊立军、任蓉蓉、刘晓蕾、梁程程