工作一

团队组建

项目总监需要根据项目整体规划（项目定位、服务标准、出入口、人车分流等）确定项目人员配置，实现优化有效配置。 同时，根据人员规划情况，统筹安排项目的后勤建设工作，如确定食宿、办公地点、物资规划等。

项目负责人还需要亲自参与人员的紧急招聘、培训和考核，并组织安排制度建设，如绩效考核制度、安全生产制度、奖惩制度、晋升激励制度等。

工作二

预干预及验收检查

在接手项目之前，项目总监应尽早介入房地产开发的各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工、初步竣工验收等，对环境布局、功能规划、建筑设计、材料选型、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量等确保物业管理的设计和施工质量，为物业管理投入后的顺利管理创造条件使用。

项目移交前，项目负责人应当组织制定物业管理验收计划，成立验收小组。 交付节点前50天，根据设计、施工要求对工程公共区域及共用设施设备进行检查，并根据检查结果明确整改完成时间。

工作三

客户关系维护

在现场阶段，项目总监需要根据地产和营销的需求制定服务计划，定期拜访项目总经理和营销总经理，对提出的问题进行项目管理，保持两者之间的良性互动派对。

在日常阶段，项目总监应组织员工建立和建立客户信息和客户管理制度，进行分类管理。 根据客户类别和业务需求制定年度/季度/月度回访计划，按照计划进行回访，及时处理和反馈客户提出的问题。

工作四

质量管理

为居民提供安全、舒适、干净、整洁的居住环境是项目总监的重要职责。 质量管理一般侧重于以下几个方面：

秩序管理：项目负责人应组织员工做好管理区域的安全防范工作物业工程主管岗位职责，确保居民生命财产安全。 秩序管理包括闸口管理、监控管理、车辆管理等；

环境管理：包括保洁工作和绿化工作，项目负责人应指导保洁人员做好物业管理区域内生活垃圾的定时、定点收集、处理和清理工作。 并且需要安排绿化人员对盆栽进行养护，为新村居民营造一个干净、充满活力的生活环境。

工作五

旅游管理

案例阶段：项目总监结合地产、营销进行定期检查（至少每周一次）。 检验过程中，组织部门负责人按照检验流程对展示区域的质量进行自检，同时做好记录，生成质量检验输入清单。 检查结束后，定期向项目总经理和营销总经理汇报每周检查情况和质量提升项目完成情况，并积极协调需要地产和营销配合整改的事项。

日常阶段：项目负责人定期组织各部门负责人到园区进行质量检查。 根据动线管理要求，按标准检查现场环境质量、设施设备、消防、电梯、标志等。 ，生成质检投入清单，并跟进各部门要求整改。

工作六

设施设备维护

项目负责人必须督促工程管理部门制定并实施公共区域和共用设备的设备维护计划。 公共区域包括：屋顶、外墙、楼梯间、社区道路、各类公共管道等。 共用设备设施包括：给排水系统、消防系统、供电系统、电梯、监控系统等。项目负责人应对方案实施情况进行抽查。

对符合中修、大修、更新条件的房屋部分小型设备、特种设备和公共配套设施，组织专业部门编制科学合理的维修、更新、改造计划和特种设备费用预算，并报送报有关单位审批。 行业主管部门的新政策、新规定需要落实。

工作七

社区文化管理

项目总监作为项目负责人，应积极组织社区文化活动物业工程主管岗位职责，通过活动加强邻里之间的沟通，促进物业与居民良性互动，共同构建和谐社区。 组织活动有几个步骤：

确定活动类型：根据新村业主类型，确定不同的活动类型。 比如老人多，可以定期组织文体活动，比如：棋牌、美术比赛等。比如中学生多，可以组织亲子活动、少儿才艺比赛等。等都可以组织。 也可以根据春节来确定活动类型，如国庆节、春节、儿童节等；

制定活动计划：根据确定的活动类型制定相关计划。 计划的编制需要考虑：时间、地点、主题、形式、活动对象、组织安排、后勤保障、预算等；

组织活动：方案确定后，可动员居民参加活动，活动可与居委会联合举办，居委会可协助公示、发布通知。 同时，物业管理部门将发布宣传指引，并在管理区域显着位置张贴海报。 活动前的预演和预演，以实现活动的顺利举行；

活动风险控制：活动期间，做好风险控制，避免事故和安全事故的发生，维护现场秩序，并做好记录，以便事后总结和回顾。

工作八

管理

项目总监根据公司经营目标制定年度项目预算，按照“以收定支”、“先收后支”的原则进行预决算管理。

开源：每月梳理物业管理费征收率和社区增值服务完成情况，及时申请符合物业管理费调价要求的项目，开拓收入渠道和收入金额尽可能多；

节约：分析项目年能耗、人工成本等指标，采取合理措施降低煤耗，提高劳动效率。

工作九

风险管理

项目负责人要做好日常风险防范和管理工作，如管道堵塞、车辆违章停放、高空抛物、爆炸火灾等，减少或防止物业管理损失，避免管理纠纷。 风险管理工作应注意以下几点：

风险识别：项目负责人必须组织各部门对项目运营周期中可能出现的风险进行识别、分析和评估，并根据对企业危害的严重程度和发生的频率进行分类；

风险防范：结合风险管理的类型和危害程度，组织项目管理骨干和相关专业带头人，建立各类管理制度和操作流程，指导编制不同专业、不同类型、不同类型的风险管理措施和风险应急预案。 （应急预案的编制应达到事前预案、事中控制、事后处理的效果）。 同时，根据各项风险管理应急预案的要求，准备应急物资，组织所有项目人员进行风险处置合作与分工，讲解风险应急处置流程以及风险应对处置的全过程计划；

风险处理：发生危险车祸时，组织人员按照预案进行处理，事后评估，制定纠正措施。

工作十

外部管理

项目总监应具有敏锐的市场触觉，积极询问项目扩建信息。 为企业带来新的经营项目，拓展管理服务领域。 物业管理在招投标管理过程中应注意以下几点：

信息获取：通过多种渠道收集招标信息，如：招标公告、现场采集、主管部门推荐等；

策划工作：招标工作主要分为以下几个步骤，与招标方建立联系、分析招标文件、参加招标说明会、现场勘察、投标前运营管理测算、开展报价工作、办理投标担保、递交投标文件等；

现场答辩：答辩过程中应高度重视以下事项，提前了解投标答辩会的规定，掌握投标现场常见问题，掌握答辩工具，把握投标人心理裁判员保持良好的个人形象，巧妙运用站位和动作，把握防守时间等；

后续工作：主要分为以下几个步骤，协议的签订、合同的执行、材料的归档。

物业管理项目总监作为整体项目管理的核心和重点，需要统一指挥各项工作的运行，很大程度上直接决定了项目的服务水平和运营状况。

作为一名优秀的项目总监，除了关注传统物业管理涉及的优质服务外，还必须关注社区增值、投资拓展等领域，只有成为复合型管理人才，才能应对时代变迁！