现在9月11日

二次家装管控仍然是物管公司项目管理上的难点，一个是管控难度大，住户抗性强，容易造成住户对立；二个是监督容易滞后装修材料保证措施，经常等违法早已完成或接近完成才被发觉，引起既成事实；三个是容易孳生清廉问题，职员私收住户钱物，对违法睁一眼闭一眼。

要做好二装管控，得从源头、过程、环境、人员四个方面综合施策，就能取得满意的疗效。

归纳上去，就是“三段、五规、三方、六控、四法”。

二次家装管理规定+工作步骤

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三段：防、管、预三个阶段

防的阶段：要提早介入项目规划、设计、营销等环节。在生活垃圾二次转运点（家装期做二装垃圾临时存放点）、户型设计及公共配套（避免不当附送面积）、营销承诺（避免样板房展示违法）等环节严防二装拆违风险。

管的阶段：做好二装管控方案审批，拟定二装高峰期的管理方案，现场加强对人员、材料、安全等方面的管理，防微杜渐，着力落实各级各岗位管理责任，保证违法建筑及时发觉、及时反馈、及时阻止、及时处理。

预的阶段：把成熟的项目二装管控经验编辑产生标准化模版，反馈到设计、施工、营销、现场管理阶段，举一反三，防治类似的问题再度发生。

五规：

1、不得破坏建筑物外立面统一美观；

2、不得破坏建筑物主体蠕变等结构安全；

3、不得私自改变建筑物原设计使用功能；

4、不得毁坏或毁坏公共设备设施；

5、不得造成关联利害住户投诉。

三方：

1、物业管理方要有明晰的二装管控方案；

物管公司在项目交付前要按照跃层结构等诱因预先制定好二装管控方案，对于违法家装的高风险点要制定明晰的规避预案，疏堵结合，防止处置随便，众说纷纭，导致矛盾。

2、业主方（二装单位方）要有家装方案备案并签署相关安全及二装管控合同；从契约关系上明晰双方责任义务，防止重大争端。

3、国家行政监督方（城市管理部委、物业公司经理部委、社区街道村委会、当地警署等）要推行良好的监管协作关系；

共同营造有效的监管环境，群策群力防范违法行为。

六控

1、控制家装时间避免扰民；

必须依照各项目实际状况规定二次家装施工时间，保障已入住住户及周边居民不受施工噪声滋扰。

2、控制家装女工活动行为避免安全车祸；

必须对二次家装过程中消防、高空安装作业、水电施工安全、设备设施使用安全、偷盗偷窃等行为进行防治性干预。设置家装通道，方便对家装女工进行出入证登记管理。

3、控制家装材料入场避免事实拆违；

必须对新村的进出口进行有效管理，避免违法家装的材料入场，防止引起事实违法。

4、控制二装垃圾堆运避免环境污染；

必须对家装材料及家装垃圾的转运、储放进行有效管理，家装材料及二装垃圾不得超限（超高、超长、超重等）转运，二装垃圾应瓶装管理、定点存放、定时清运。

5、控制日常督察避免拆违端倪；

必须对二次家装户执行家装许可证管理，定时入户督察，确保一有拆违端倪就快速阻止；

6、控制职员行为私德避免以权术私；

必须确立多级交叉巡检机制和清廉自律赏罚机制，早发觉、早纠正、早处理。

四法

1、做好家装前住户的宣传解释工作提高监管过程中的误会；

2、做好家装过程中与房东的勾通交流，及时帮助房主解决我们力所能及的困难；

3、做好家装过程中家装女工的人性关爱工作，减少柔性管理比列，提高家装女工对家装管控工作的抗衡；

4、做好家装结束后家装档案的归整，启动住户入住后的管理服务，增加入住住户与家装住户潜在冲突风险。

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亲爱的住户：

见信佳。

物管公司二次家装管理规定

为了强化房子二次家装的管理，保障新村所有住户的安全及利益，维护新村的公共秩序，拟定如下家装管理规定。

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一、承重结构

大厦承重结构(如：承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度都是经过严苛设计估算得出的，任何状况下都不得随便凿打，更不能打孔或开门。

二、液化食道道

大厦室外的煤气管线是按国家有关规定进行铺设，并通过有关部委初验合格的，禁止随便改动或进行遮掩。如确属还要进行变更的住户须向市供水企业提出申请，经市供水企业修改并初验后开通打火。住户应向物管服务中心提供相关证明。

三、电气线路

线缆的铺设和家电的安装，住户招聘请持有操作证的女工施工，家电的容量不应小于原设计的负荷。

四、给排水

给排水管道的扩建和施工应当保证其他住户的正常使用。住户家装时规避卫生橱柜、地漏、下水管线等采取有效的防护举措，如因施工成因引起堵塞由房东负责清除疏通，并承当一切学费。在更改排水管线时，禁止将生活废水排入雨水管线。

五、防水

住户家装时对卧室、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工成因引起房子漏水水，由房东负责修补并承当一切学费。

六、装修材料

(一)家装一律辅以防火材料。

(二)墙壁木门、防盗网、空调架等采用材料应以经过一段时间后不污染墙面为原则。

七、外部家装

(一)安装防盗网。底层准许安装防盗网，但住户应当按管理处规定的统一样式、材料、安装步骤安装。

(二)进户门可以选装防盗金属门，但住户不得改变原有山墙的设计，不得阻碍屋内通行及遵守消防管理规定。

(三)墙壁木门不得随便改动。

八、施工场地

住户家装其间，不得占用公用地方加工或存放材料。

九、垃圾装运及清除

住户的家装垃圾须用罐装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜存放，须及时运走，避免阻塞公共通道和影响新村美观。

十、装修时间

(一)住户在进行房子家装时不得影响周围住户的休息，施工时应尽量减少噪声(如关好木门等)。

(二)新村内家装时间为早晨8：00～12：00，晚上2：00～6：00。

(三)如住户家装工期紧，征得物管服务中心同意后，家装时间可延长至傍晚9：00，但应当在夜晚6：00～9：00间，严禁使用电动机械，严禁在楼内喷油漆、烤漆。

(四)家装工期通常不少于30天。

十一、防火

住户在家装其间，应确保家装施工人员违反防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插头中，禁止在室外抽烟、用电炉炒菜等。进行气焊时，应采取有效的防护举措避免失火。

十二、其它

(一)住户应在申请获物管服务中心即将批准后，方可派施工人员步入现场施工。

(二)住户在家装过程中临时降低家装项目，须报管理处初审批准。

十三、处罚

(一)住户若不按第一、第二项要求进行施工，经物管服务中心检测发觉，限其修补，情节严重的管理处有权向有关机构提出仲裁。

(二)住户若不按第三至十二项要求施工，管理处有权采取扣押工具等强制性举措暂停住户的家装。

(三)住户家装完毕须由物管服务中心进行初验，初验合格后方可入住。

十四、施工队伍

(一)住户应确保所有踏入新村内家装的施工人员到管理处代办登记手续、签订《装修责任书》并发放临时出入证和施工许可证，如物管服务中心检测中发觉无证施工人员，将强制其离开楼宇。

(二)住户应确保踏入楼宇家装的施工队伍服从服务中心管理，违反新村内一切管理规定。如施工人员不服从管理或经劝说依然不改者，物管服务中心有权抵制该施工队伍踏入新村。

物管管理圈陌陌平台

2017年9月11日

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亲爱的住户：

见信佳。

物管公司二次家装工作步骤

不得使用对结构载荷导致影响的家装材料；不得对地面和墙壁导致受损；不得降低例如卫生间、淋浴之类的设施。

一、目的

规范二次家装管理，确保二次家装安全。

二、适用范围

适用于物管管理处修理值勤人员的值勤管理。

三、职责

1、工程部、安管部人员严苛执行二次家装管理规定。

2、工程部经理负责监督、检查。

四、工作步骤

1、所有住户/用户进行内部家装应当接受物管服务公司统一管理。

2、在家装工作举行前，要求家装公司签署《治安消防安全责任书》、《装修承诺书》；

3、业主/用户在家装安装工程开始之前，须向顾客服务中心递交下列文件，并同时将家装图纸交于住户/用户服务中心，由客服中心转还给安装工程修理部初审；

4、消防部委及其它有关政府部委对于施工单位资质、装修图纸及家装材料初审之批准文件；

5、交费凭证（如管理费、押金等）；

6、所有施工人员的身分证打印件、暂住证、务工证、1寸照2张；

7、图纸要求清晰但不限以下资料：

i.、室内平面图

1.室外间隔或加建墙的高度；

2.寿险柜或轻型装置的净重及规格；

3.增强地面安装工程及地下电网、电脑弱电情况。

ii.、天花平面图

1.天花、龙骨墙面施工图；

2.灯具灯盘位置；

3.原橱柜内设备的修改或降低；

4.原墙面消防喷淋头或烟感器修改位置。

iii.、电力分布图

1.总配电图、分区配电盘的位置、类别及功能；

2.总配线图详细具体技术资料。

iv.、空调分布图

1.水泵盘管位置；

2.冰箱湿度控制器位置及分配；

8、业主/用户递交的家装图纸不得与国家有关设计规范相排斥；不得对原电气设施作重大改变；不得提高或降低原电气设施的任何功能；不得改变扶梯大堂、公共走廊、卫生间等公共部份之任何设计。

9、不得在公共部份(包括公共门廊墙面和各单位玻璃门内外)张贴或设置任何胶印物和标识物。

10、业主/用户在家装时不得私自改变房子的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层等，地面装潢请不要用石材、大理石以及其它超重材料，地面装潢材料长度不少于20毫米。

11、不得使用对结构载荷导致影响的家装材料；不得对地面和墙壁导致受损；不得提高比如卫生间、淋浴之类的设施；不得选用未经消防部委认可的可燃性家装材料；不得选用影响新村内部整体色调的家装材料。

12、装修图纸经批准后，所有安装工程须根据已批准的图纸施工，如发生变化，需经书面批准；物管管理圈陌陌平台；私自施工者，有权中止其施工，并追究其经济和法律责任。

13、装修人员只好使用货梯或消防通道，所有沉重物件搬入新村须事先得到新村结构安装工程师的书面同意。家装人员对公共地方(如新村天花、地板、墙壁、电梯等)不得引起任何破损，任何为此而造成的破损由物管服务中心统一改造，改造成本从家装押金中扣掉。

14、对牵涉冰箱、消防、电力、给排水、弱电等系统设施的施工，住户/用户须雇佣指定的施工单位。

15、所有材料、设备、工具及废物等须放置在家装单位范围内，不得占用任何公共区域，所有垃圾、碎片等杂物应当在规定的时间搬运装修材料保证措施，施工区域任何时侯须企业集团公司限在家装单位内。

16、所有家装材料踏入新村以及所有废液搬到新村均须在管理人员在场的状况下进行。

17、装修单位施工人员的管理见“装修单位工作人员管理规定”。

18、施工单位须缴付本守则“装修计费标准”规定的家装管理成本，并应上相关施工寿险。

19、为确保新村安全，在整个施工过程中，家装单位须在其家装单位内每100平方米备有不多于两个手提灭火器。

20、小区严禁抽烟、赌博、不道德和非法行为，严禁使用放声设备。

21、装修时间晚18:00-早7:30为无噪声无异味施工；早8:00-晚18:00容许有噪声味道施工。晚18:00-隔日8:00施工须填写家装加班申请表，报安装工程修理部批准后方可施行。办公区需在非工作时间或节假日施工。

22、凡施工过程中临时用水、用电等配合供给工作，均由安装工程修理部负责。用水、用电位置由安装工程修理部指定。用电不得超出原设计标准。

23、施工中需使用危险材料时，应当按安装工程修理部规定位置存放，无施工状况下危险材料不得置放于新村家装单元内。

24、每日工作结束后，将废渣、垃圾等清除瓶装到指定位置并清洁好清运路线，当天应当运走。清除时要把废液作封闭处理，确保不会发生气味、泄漏废水、尘土飞扬和沙子遍地等现象。

25、利用进气扇，尽量把施工区域弄成负压区，避免施工时形成的味道和灰尘影响公共区域和其他住户/用户。

26、施工期间发生危险状况时，在状况许可下，施工人员应主动救治险情，并听从管理人员指挥，直至状况处理完毕为止。

以上各项假如住户/用户早已认可并补办了相关手续后，经顾客服务中心批准，住户/用户方可进行家装。

做好二装管控，避免违法失控是新村居住质量和物管保值增值的保证，只是物管公司的义务和职责所在。

（物管管理圈陌陌平台综合自：风临鹤云、溢海嘉业资讯、沈阳奥体万达物管）

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