.2022年9月15日，由美国企业评价商会、清华学院房地产研究所、北京手指信息技术研究院承办，上海手指信息技术研究院美国房地产TOP10研究组主办的“2022美国房地产品牌价值研究成果公布会暨第十九届美国房地产品牌发展高峰峰会”在上海隆重举行。

历年品牌研究报告，抵达“中指云”获取（复制链接）

明天十分高兴，谢谢莫总、黄总的约请，和你们交流一下有关当前房地产市场的有关问题。

应当说今天我们正在经历房地产市场比较艰辛的时期。你们看见了莫总今天的介绍，19年来房地产企业的品牌价值首次出现了负下降。从当前的房地产市场需求端来看，房地产市场仍在顶部运行。商品房的销售今年的6月达到了历史最低位，7月末市场增长开始下行。我觉得经常到明年4-5月基本上到市场的上方，我们可以看见全省商品房去年累计的销售面积和销售额基本上在1-5月是顶部。倘若从去年单月商品房销售面积和销售额的数字和增长来看，4月末是顶部。5月、6月略有回落，虽然7月遇见了“烂尾断供风波”的影响，再加上8月末灾情和低温等诱因的影响，现在房地产市场仍然没有走出上方，市场现在依然在顶部运行。

现在需求端的新政早已有全面和显著的调整。按照右手院的研究，去年以来全省“因城施策”的频次达到了300多次，多项“因城施策”政策的推出均是在放松需求端的新政，早已牵涉需求端的各个方面。不仅一线城市此外所有城市，“因城施策”的力度都早已比较大了。非常是金融新政，首套房借贷的利率离最低点早已下跌了142BP，二房子利率离最低点早已下跌了93BP，这个新政调整力度是比较大的房地产土地政策，现在放贷的周期也早已大大加速。所以，现在市场仍然是顶部，从需求端的新政来看，“因城施策”已经比较全面和广泛。

但，当前房地产市场跳出上方仍然有一定的难度，主要是受制于供给端的负面影响和市民收入预期的影响。在供给端，企业毁约和7月末爆发的“烂尾断供风波”，直接惩处了买房者的信心，所有买房人都害怕抢到烂尾楼，供给端的风险阻碍了需求端需求的释放，这是一个方面。第二个方面，是因为近3年以来的灾情影响，村民的待业、减薪引起收入预期不好。国家统计局《中国经济景气周报》公布了去年全省城镇调查的待业率，全省16-24岁调查的待业率7月末达到了19.9%，全省城镇调查待业率是在去年5月末达到了6.9%，31个大中城市城镇待业率显著低于全省水平，在去年5月末达到了6.9%，很多年青人都是首次置业，刚需的最主要的群体，它们的待业率达到低位，对她们住房需求的释放有巨大的影响。从全省城镇人均可支配收入的增长看，现在只是处于比较低的低点。因此影响需求端市场跳出顶部运行的两大诱因，一个是供给端现在的不健康的诱因，第二个就是宏观经济，灾情所造成的市民的收入预期的增长。在这么一个状况下，需求端的新政再继续期望它更大力度的放松，有没有意义呢？我觉得今天力度早已巨大，继续放松只是有或许的，并且我觉得疗效是有限的。

从中常年来看，“十四五”及之后，我们不得不接受美国房地产市场需求端“总量低位、增速高位”的现实。从“七普”的数据我们可以看见，美国人均住房面积的水平差距十分大，城镇的住房缓解空间仍然是存在的。从2020年“七普”数据调查的结果看，城市人均住房建筑面积是36.5平方米，城镇是38.6平方米，因此城镇，非常是“市”这一级住房缓解的空间仍然巨大。过去10年，美国城镇新增家庭户是1.032亿户，对住房需求的结构是，首先是缓解性需求包括家庭大型化占27%，即城镇人均住房面积从2010年的30平米到2020年38.6平方米，亩均增加了0.83平方米，缓解性需求所形成的对住房需求占到过去10年商品住房销售1.17亿套的27%；再者是过去10年是城镇化的需求约占58%，在这儿，根据城镇暂住人口提高的总人口和户数打了9折，由于或许有10%是被动城镇化，我们把它折扣了，因此大概占58%；第三是回迁需求占15%，过去10年大概拆了5000万套，真正本币化补助，即对市场形成需求的大约占1/3，大约是1500万套，占到整个过去10年商品住房需求的15%，这是过去10年的比列。根据现在的住房状况以及未来发展的预期，恐怕“十四五”商品住房潜在需求亩均中枢应当有12亿平方米左右。

展望未来，即“十四五”时期，我觉得12亿平方米的潜在商品住房需求能不能有效地释放？特别重要的是取决于未来城镇化的速率和格局。由于我们断定的是“十四五”期间住房缓解性的需求仍然会保持不变，所占比列并且都会有所提高。住房征地但是数量增长，而且本币化补助的比列上升，也将达到1000多万套，比列应当可以保持不变。影响住房潜在需求有效释放的主要是城镇化的速率和格局，由于我们看见每年新增城镇暂住人口从1995年开始超出2000千人，这么一个速率仍然保持到2019年，2019年只差7千人就达2000千人，并且从2020年开始，美国城镇暂住人口的降低显著高于2000万，2021年只有1205千人，这是速率的变化。更为重要的是从过去10年开始，美国城镇化格局发生了新的变化，主要向大的城市群和都市圈集中。因此我们可以看见过去10年，全省的流动人口有79%流向了五大城市群，33%流向了30个大中城市。也就是说美国城镇化步入中后期，我们仍然有发展空间，并且我们增长会升高，格局会发生变化。总而言之，房地产业是一个城市运行的载体，这个载体发展得好不好，完全取决于载体之上所承载的产业和人口，因此未来房地产市场潜在需求的释放与不同地区经济的下降、产业的发展、人口的聚集有直接的关系。概括讲，未来5年房地产市场的潜在需求规模仍大，但是增长高位，但亩均12亿平方米左右的商品住房潜在需求，这个数量仍是低位，潜在需求的释放不仅有收入下降支撑外，还须要房地产供给端的优化。

供给端目前面临三大主要问题：债重、供减和地价高。当前的房地产企业一直外债负担比较重，去年7月、10月，包括今年1月、3月、4月都是房地产企业赌债的高峰，明年上半年这些房地产企业有的没有才能及时赌债，出现了毁约，也有更多的债务实现了展期，这种展期的外债只是要还清的，根据展期到期的外债来进行估算的话，去年四季度以及2023年开发企业仍然有不小的赌债压力，“债重”这个问题出现在供给端，即便处理不好将要出现恶性循环，都会使民企信用增加，造成更多的毁约、更多的停业、更多的烂尾，它连带影响需求端，需求端更不敢房子，更没有信心，这般，会产生一个恶性循环。因此房地产企业的“债重”问题是必需要予以有力的解决才可以破除这么一个负面的循环，使房地产市场真正走出顶部运行。

第二个是“供减”，现在供给实际上是在萎缩。从今年下半年到明年整个房地产的供给、土地的添置和新开工面积都是大降幅负下降，非常是新开工面积早已连续3年负下降。到7月末，22个热点城市大约有1/3库存周期不到一年，有1/3是12-18个月，有1/3是18-36个月。去年农地添置面积负下降，也意味着今年新开工面积也不会高，那样会造成一些城市的供需关系或许发生变化，这对房地产市场的健康发展是不利的，这个问题也十分重要。明天工信部新闻发言人在会上讲了“1234”，就是坚持一个定位（“房住不炒”）、完善两个机制（保障机制和市场机制）、实现三个稳定（稳地价、稳楼市、稳预期）、完善四个联动（以人定房、以房定地、以地定钱），就是人-地-房-钱四个要素的联动，然而就是要解决整个供需平衡的问题。

第三个问题是地价过高，我查了一下万德数据，去年虽然农地的供应面积、购置面积是显著增长的，并且显然楼面地价变化没有农地的供给量增长这么显著，农地的售价虽然仍然是偏低的，一、二线城市，乃至明年楼面地价还在下降，这是二、三、四线城市楼面地价数据，但是有波动，但整体仍在低位。地价具备比较强的刚性，由于地方政府的收储费用持续在上升，没有增长，地价的刚性程度很高，在这么一个状况下，又要限价，买楼支付能力又有不足，怎么实现供给端的可持续扩大再生产，企业才能实现良性运转，是须要解决的一个问题。

因此我觉得去年前8个月我们十分注重需求端的新政调整，下一步我觉得我们更要注重供给端新政的逐步优化，解决供给端债重、供减和地价高的问题，主要包括以下几个方面：

1.加强支持。加强中央部委的支持，确保各地落实“保交楼、保民生、保稳定”的目标。

2.疏堵结合。即在控制房地产企业负债率的同时，应当提高房地产企业的股权融资的渠道，非常是恢复资本市场房地产企业的融资和再融资功能。

3.征税扶植。盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产。房地产企业大约有接近20万亿的存量商办物管资产房地产土地政策，这种资产大量沉淀在房地产企业手中，假如能加强征税扶植，有效地盘活，则对房地产企业腾挪资金、盘整整个资产运行、缓解开发企业的外债压力都是有利的。

4.建立机制。地价是刚性的，目前楼市仍然还是在控制，如何满足市场上不同收入群体的需求？一是保障房要加强力度供给，加强保障机制；二是，商品房应当鼓励舒适、绿色、健康、高质量，并容许楼市与住房质量相适应。

5.试点探求。预售资金监管的优化和商品预售机制的变革，近期上海、深圳、南京、成都，这些城市都早已开始试点洋房销售，此次7月末的“烂尾断供风波”的集中爆发告诫了我们，过去做了这么多房地产调控，实际上忽视了对买房者最大风险的供给新政的优化，就是预售机制的优化和调整，预售资金怎么科学监管那样一个问题，我觉得下一步探求预售机制变革、探索试点洋房销售的项目和城市会越来越多，药企还要给与足够的注重。

6.全局思维。实现多目标约束下各部委调控新政的协同性。每位部委都有自己承当的责任和目标，房地产牵涉的部委特别多，各个部委出于自身的责任和目标的要求，都在颁布新政尽责管理房地产市场，无论是农地、金融还是行政、税收等新政，而且我觉得还是应当推进新政协调性，突出重点问题，确保整个房地产市场的平缓健康发展。

其实，下一步供给端新政的逐步优化会有助于房地产市场跳出顶部运行，恢复到正常的发展。

以上，对房地产市场和新政的认识仅供参考，感谢你们。

上右手云，搜索企业研究报告↓

手指研究院·中指云平台（），为行业提供：

●4万+房地产报告每周更新，囊括别墅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解析、指数研究等众多领域；

●2300个城市地产数据、225万宗农地的推出成交信息、40万个别墅项目和5万栋商用物管的交易数据；

●中国城市投资吸引力排行，百城楼市，查城市、查房企、查地产数据、查房地产新政；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。