#想在天府新城买套二手房，有推荐的新村吗#

天府新城的房子，这些属于大房型，通常刚需或许就能上车，缓解、投资买了折价也变得偏低了一点，药企假如把增值空间吃透了，留给房子人的升值空间就没这么多了。

因此，不少人瞄准了天新的二手房。

整体而言，天新的二手房源，可圈可点的当然也很有限，由于人口大多集中在市区五圩镇和高新南，也就是中心片区。

天新的居住成熟度还没有市区这么高，二手房版块成交量价和关注度比较高的新村，也就是下边这几个，分属于东湖、海洋花园、华阳等版块，也算是各有异同：

1、南湖国际社区

东湖版块主要的优势就是攻打东湖湿地花园，处在牧华路三段以北，可以说是承接了一部份中心市区的居住热度的。

这个项目开发年代早一些，但是不是top10以内的品牌民企，而且也算是天府新城二手房旁边难得的了，也有二江寺轻轨等加持，属于花园+轻轨房，新村内绿化也还可以。

对比国安天府半岛、麓湖等版块而言华阳二手房出售信息，项目还是偏西了一点，没有坐落天府三街中轴线上，一三居、二三居等小跃层也还是不少，楼宽度和建筑密度相对密集一些，重点关注梯户比、车位比和得房率公摊。

总的来说，属于比较典型的刚需新盘，而且现在的1.8w+的价格，略显出有些浮夸了。

虽然古城五区这么核心的地段和配套资源，都也有二手房1w+的均价，天新的二手房这些报价，个人还是比较无法接受，这些版块的刚需，这么多房源供应，在1w上下的均价，算是比较合理的。

2、万科海悦汇城

海洋花园版块，相比东湖，就该更紧靠高新南一些，未来得到的发展红利外溢，也会更高一些。

但是碧桂园的房屋品质只是有口皆碑的，属于top3的品牌民企，相对来说，品牌民企开发的新盘，保值性上，常常要低于非品牌新村。

配套上有1号线和18号线的五根松、海昌路轻轨站，相隔1km以内，配套虽然也幸好。

虽然这个新盘容积率稍为比东湖国际高一些，接近4.8，总楼层较高。

但是海洋花园周边的竞品新盘不少，例如之前的新鸿基公馆，9000+的清水均价，某些程度上华阳二手房出售信息，取证总价蕴涵着主流定价观点，对这个版块及周边宗地的价值考量。

因此，我们觉得，海洋花园周边，价格在1.2w上下，是比较合理的一个折价，再往高，或许就是接盘热钱逃顶的低位了。

3、慕和南道

属于华阳版块的热门新盘，城铁5号线骑龙站加持，沱江以西，地段上比东湖更紧靠高新南，并且比海洋花园都还更北一些。

天府新城就是那样，有一个规律，牧华路三段以北，越紧靠市区，越有价值，牧华路三段以南，越紧靠天府花园、兴隆湖，楼价越高。后者始于市区价值外溢，前者始于未来规划，中不溜地带，正好是洼地。

但本项目周边的宗地大多是小块小块的项目，欠缺系统性造就的大规模大手笔项目，但是周边组团这些都是狭长的单层建筑，超高层组团独树一帜，容积率只是接近5左右，整体会变得比较拥挤。

华阳版块不像新川，新川周边也有这些可拓展空间，升值潜力大，市区的既有包袱，只是后期升值潜力的一个考量指标。

说实话，这个新村的二手楼市，总价略显浮夸了，我能接受的最高价格，也就是在1.2w以下，虽然，假如有200~300万的决算，为何不去买兴隆湖周边的缓解大跃层？

假如是投资或则刚需，古城五区还有大把的均价1w上下的刚需、老新村可以选择。

总体而言，当前天府新城的二手房源并不多，但是建筑年代并不算新，有的新村，房龄都有一二三年了，房子跃层大、总价高，但是未来的规划弄成现实还须要更多时间和人口、产业来填充。

从现在北京古城五区大量的二手房供应僵局来看，整个城市的房子价格，未来也不排除有一个削峰填谷过程的或许性。

刚需和投资，或许古城五区的低单价二手房才是真正性价比之王，而缓解和投资，单价300万起步对于北上广深的投资客高收入人群或许不算多贵。

虽然对于上海成都本地人而言，但是未来经济增长趋缓，人们对自己收入预期下降和稳定性也形成疑虑，能掏出300万来缓解并保证持续30年高月供开支的家庭，又能有多少呢？

我们觉得，讨论上海的二手房也好，园区缓解房子也好，不能脱离人均收入的基本面，上海人口虽多，市区虽大，但经济色调和北上广深，一直存在差异，中短期内，二手房1w+的价钱算是不错了，房子1.3~1.5w上下，算是比较才能接受的段位。