2022年，上海二手房住宅部分累积成交约15.8万套；

同比2021年的27.8万套下跌约4成左右；

也成为了自2018年以来，五年内的最低成交量。

不过这期间有将近3个月的时间为断档期，而最终的成绩，在4个一线城市中，依旧最为活跃。

其中，深圳创下了18年以来的新低，只有2.2万套。

不得不说，在相同处境下，上海依旧能够二手市场的榜首，也足以证明了其市场的购买了。

01.  整体情况

虽然去年的成交量为近五年以来的最低；

不过，全年实际有效成交时间仅为四分之三，所以整体成交量在合理水平。

在经历了20-21年两年需求的爆发，短期需求有一定的消耗；

在高基数的情况下，2022年整体成交有所下跌也是情理之中。

从单月的成交量来看，基本都能维持在1.5万套枯荣线水平以上。

整体数据方面，全市二手房累计成交金额5226亿；

同比下降43%，成交套数16.0万套，同比下降42%；

套均总价327万元/套，同比下降1%；

成交均价39503元/平，同比下降2%。

虽然整体来说是下滑的，不过也有几个方面的数据传递了积极的信号。

02.  刚需、改善增加

2022年，上海二手住宅的套均面积为82.81㎡；

70平以上的占比56.6%，较去年增加了0.7个百分点。

其中，70-90平的占比较去年增加了0.2个百分点；

90-140平增加了0.2个百分点；

140平以上增加了0.4个百分点；

上海居民的住房需求朝着居住空间更大、居住舒适度上改善。

这从新房市场的弃号率就能体现，越来越多的购房者在置业的时候更愿意倾向大户型产品。

前滩的东方悦澜，弃号率接近36%；

唐镇浦发唐城，弃号率41%；

大虹桥的璀璨公馆和蟠龙府，弃号率都在45%以上……

剩下的都是80-90的小户型产品。

成交总价段来看，200万以内的占比明显增加，占比34%，较去年增加了3.2%；

主要是因为年初占比较高的原因，另外也表明，上海的刚需上车人群依旧是市场主力军。

除了1000万以上，同样较去年增加了0.2个百分点之外；

其余总价段占比均有所下降。

很大一部分原因是因为市场环境的影响，二手房价格也在波动，导致部分买卖双方长期处于博弈的阶段。

从成交环线来看，与前期一致，2022年二手房延续了同样的特征：继续向外扩延；

外环以内由于价格略高，上车成本较大，成交占比44%，较2021年下降了2个百分点；

很多置业者更青睐外郊环间，房龄更新、户型更合理、规划空间更大板块。

03.  成交区域

分区域来看，12月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。

浦东由于区域最大，产业所引进的新上海也最多，需求较大，成交量也是理所当然；

从累计同比来看，下跌最多的区域为长宁、杨浦和虹口；

长宁既没有新房，二手房价格也较高，市场基本处在一个稳定的水平；

2021年的虹口新房较多，北外滩所引起的板块效应带动了招商外滩玺、虹玺、瑞虹新城等项目，这两年新房市场占据主力；

而杨浦也是同样的情况，江浦板块涌现出了仁恒海上源、金隅外滩东岸、和樾天汇等项目，

定海、鞍山等聚集了不少的新房。

虹口和杨浦的改善客群基本都是以打新为主，积压了二手房市场，成交量下跌也在所难免。

04.  影响二手市场因素

· 新房供应量巨大

今年的新房市场，全年的供应量已经超过了9万套；

而对于某些顶流地段的新房来说，地段、倒挂等红利吸引着大量的买家。

对二手也有影响。

·  核验价

三价取低的政策其实并未完全放开，部分区域的市场依旧严格遵循其原则；

对于刚需买家来说，50%以上，甚至更多的现金要求也阻碍了置业步伐。

现在的二手房市场，很多价格已经触及到了卖家的底线；

这也导致了挂牌量上涨，成交量却上不去，未来的价格是一个很大的关键因素。

现在的楼市方向很明确，大力扶持刚需为主，上海也是，明年就看会不会在利率、或者三价取低上有所政策；

市场回暖，二手房市场的作用比新房来的更为关键。