楼市拐点基本确定，房企密集融资解渴

房地产企业正在全力做好融资过冬的准备。中原地产统计显示，11月份，全国多家房企密集获批发行大额融资，总金额达数百亿元。

在调控不断收紧的趋势下，大中型房地产企业仍在加速拿地。更多土地的收购也带动了房地产企业的融资需求。房地产企业并没有放弃对规模的追求，但随着融资难度大幅增加，融资成本也居高不下。

国家统计局最新数据显示，1-10月，商品房销售面积1万平方米，同比增长2.2%，增速比上年回落0.7个百分点。从一月到九月。其中，住宅销售面积增长2.8%，办公楼销售面积下降10.5%，商业营业用房销售面积下降2.8%。商品房销售额1亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。其中，住宅销售额增长15.0%，办公楼销售额下降6.5%，商业营业厅销售额增长1.7%。

数据背后是楼市拐点的基本确认。统计局公布的2018年1月至10月房地产数据显示，虽然整体楼市仍处于高位，但金、九、银十市场有所消退襄阳最新发布的二手房信息，品质不佳。多项数据增速放缓，呈现逐渐企稳的趋势。从全国数据来看，华东、东北地区销售面积同比有所下调。房地产市场月度交易量连续两个月同比下降，全国销售面积累计增长2.2%，为近六个月来的最低点。

在业绩前景不佳的背景下，房企正在全力做好融资过冬的准备。中原地产统计显示，11月份，全国多家房企密集获批发行大额融资，总金额达数百亿元。

高成本融资

2018年，尽管房企销售仍有望刷新历史纪录，但业绩增速正在逐渐放缓。随着资金压力加大，房地产企业的融资需求不断上升。在大规模竞争的背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。其中，还有高成本的融资。

11月15日，龙湖企业发展集团连续两日提交两笔债券发行申请方案，分别为55亿元三期公司债券和50亿元专项住房租赁债券； 11月15日中午，雅居乐集团控股有限公司发布公告称，拟发行美元优先票据； 11月15日，合景泰富集团控股有限公司宣布将发行本金总额为4亿美元的票面优先票据，年利率为9.85%； 11月14日，上海豫园旅游商城股份有限公司发布公告称，中国证监会核准公司向合格投资者发行股票。公开发行面值总额不超过45亿元的公司债券； 11月13日，华夏幸福发布公告称，中国证监会同意公司向合格投资者公开发行总面值不超过80亿元的公司债券； 11月12日，阳光城集团股份有限公司发布公告，宣布将于2018年11月发行11亿元公司债券，自11月15日起在深圳证券交易所挂牌上市； 11月9日，华远置业股份有限公司发布公告称，公司将于8日完成2亿美元3年期高级无抵押固定利率债券记账定价工作，票面利率为11%； 11月7日，隆基泰和智慧能源控股有限公司公告称，经与配售机构（金裕富证券有限公司）重新签订新的配售协议后，公司将发行不超过面值1.61亿港元，年利率12%。

中原地产首席分析师张大伟认为，对于房企来说，楼市销售逐渐放缓，前期过度投资导致其资金需求增加。回款困难，房企加大融资需求明显增加。随着信贷市场调控持续推进，房地产企业通过其他渠道融资的需求持续激增。目前，2018年第四季度，房地产企业最重要的任务将是融资。值得注意的是，尽管房企融资需求迫切，但随着监管层严控银行信贷、信托资金非法进入房地产市场，房企融资成本大幅上升，房企融资难度加大。房地产企业获得融资。

从58安居客房地产研究院监测的数据来看，今年房企的融资压力明显大于去年。 1-9月销量前50强房企融资成本同比平均上升1个百分点，融资金额同比增长1%。缩小了近 30%。央行持续降低存款准备金率可能会给楼市带来一定的金融利好，但房企再融资受阻很大程度上抵消了这种利好。

同策研究院研究显示，10月份房地产企业融资成本达到历史最高点。从境外发行情况来看，渠道略有宽松，但境外融资成本较高——中国恒大旗下景诚股份发行的优先票据融资成本最高高达13.75%。此外，房地产市场资产证券化审批也受阻。其中，火热的长租公寓资产证券化也受到市场租金上涨或政策监管严格的影响，不少房企的融资计划暂停。

规模扩张和债务危机

房企密集融资的背后是规模和债务危机。

张大伟认为，在调控持续收紧的趋势下，大中型房企仍在加速拿地。更多土地的收购也带动了房地产企业的融资需求。房地产企业并没有放弃对规模的追求，但随着融资难度大幅增加，融资成本也居高不下。目前房地产企业的融资需求主要是2016年需要置换部分高成本资金，房地产企业资金链依然充裕，但随着调控的持续，房地产企业面临的压力将会加大。增加。

一位房地产企业高管对21世纪经济报道记者表示，“中国最大的风险是债务危机。一个项目违约可能会拖垮一个企业，一个企业的债务违约可能会导致该企业所在行业出现资金挤兑，导致房地产企业陷入困境。”债务危机的连锁反应。目前很多房地产企业也在去杠杆，虽然资产负债率有所下降，但明年仍将进入偿债高峰期。还不够资金周转，可能引发房地产行业债务危机，导致房地产市场风险加大。在去杠杆、抑制泡沫的背景下，流向房地产的资金不断增加。房地产企业依靠销售回款来偿还债务将会非常困难，适度放宽房地产企业还债的直接融资，将有利于房地产企业化解债务危机。”

58安居客房地产研究院首席分析师张波也认为，2018年房企的密集融资来自于资金压力。一方面，他们需要规模化，不进入龙头企业阵营，生存压力巨大；另一方面，他们缺乏资金来实现规模化。目前，对中小房地产企业的各项金融支持显然不如龙头房地产企业，中小房地产企业不得不想方设法筹集资金。与此同时，龙头房企的日子也并不像想象的那么轻松。万科的“生存”也在一定程度上反映出了主导阵营的压力。从下半年开始，龙头房企也积极进行价格调整。 ，进一步以价换量，加速销售资金回笼。

张波认为，与大型房地产企业相比，中小型房地产企业面临更多生死考验。从目前的情况来看，中小房地产企业的融资情况十分不容乐观。更多的小型房地产企业将选择与大中型房地产企业合作开发或被并购，以继续生存或退出市场。

上述高管还表示，“房地产市场平稳健康发展是中央的政策追求。房地产稳定的关键因素在于房地产金融。如果流入房地产的资金能够保持相对稳定，房地产市场的稳定是比较预期的，因此，未来房地产企业的融资总体上会保持略紧、相对稳定的状态，避免市场大起大落，同时防范中小企。规模房地产企业从银行系统获得信贷而在公共部门，他们开放资本市场获得融资的压力是巨大的，但由于他们更多的是在本地市场，因此不太可能造成系统性风险，但他们覆盖的城市和行业范围更广。营销能力更强，可以提取更多的资金，但花钱的地方更多，系统性风险也更多，更容易引起金融监管部门的关注和重视。另一方面，虽然他们的财务压力很大，但风险可能不会更大。”

张大伟认为，2018年将是近四年来房地产企业资金压力最大的一年，而且从趋势来看，2019年资金压力还将持续。 王英 王帆 21世纪经济报告

分析：二手房拐点已出现，未来几个月二手房跌幅将加大。

贵阳新房价格环比涨幅领跑全国

环比上涨4.2%，北上广深二手住宅价格环比下降；分析预测，未来几个月二手房下调力度将会加大。

昨天，国家统计局公布的70个城市房价数据显示，房地产市场正在逐步回归理性。其中，二手房市场对政策调控较为敏感。 70个大中城市二手房销售价格环比平均算术增速为0.49%，是上期增速的近一半。

从行业来看，二手房拐点已经开始显现。预计未来几个月，二手房降价的城市和幅度将继续加大，部分城市新建住房也将逐步开始调整。此外，近期部分地区房贷利率走势在10月份出现逆转。记者走访北京地区发现，多家银行的房贷利率没有变化。

一线城市二手住宅价格环比下降0.2%

“10月份，各地继续坚持因城施策、因地制宜，强化地方调控主体责任，推动房地产市场逐步回归理性。”国家统计局城镇司高级统计师刘建伟在解读10月份70个城市房价数据时表示。

据国家统计局初步测算，从环比看，北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海、广州均出现下降。 0.2%襄阳最新发布的二手房信息，深圳下跌0.6%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。 35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

从同比来看，一、二、三线城市商品住宅销售价格累计平均同比涨幅仍低于去年同期。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月加快0.2个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月提高5.8%和2.8%。百分点；二、三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%，涨幅比去年同月分别提高2.6和2.1个百分点。

从15个热点城市看，厦门、深圳新建商品住宅销售价格环比下降，分别下降0.1%和0.5%；上涨的城市有13个，增加2个，15个热点城市中武汉涨幅最高。环比增长2.5%。同比下降的城市有3个，比上月增加1个。 15个城市中南京同比降幅最大，下降1.0%； 12个城市同比增长与上月持平，其中济南涨幅最高，同比增长13.3%。

贵阳、石家庄、武汉、襄阳新房涨幅居前

从国家统计局公布的10月份数据来看，二手房市场对政策调控的反应更加灵敏。

据交通银行金融研究中心测算，70个大中城市二手房销售价格环比平均算术增速为0.49%，增速近一半与上期相比，各一线城市增速全线收窄。

据新京报记者统计，此前表现良好的多个城市二手房价格环比下跌。其中，天津二手住宅价格环比下降0.1%，北京、石家庄、上海、广州、海口、温州、三亚等城市二手住宅价格环比下降0.2%本月，宁波、杭州、深圳、厦门二手住宅价格环比分别下降0.3%和0.4%。 ,0.6%,0.9%。

再看新房情况，中原地产数据显示，从均价涨幅来看，10月份新建住宅环比增长1%，明显低于前期高峰期。从具体城市看，深圳、三亚、温州、厦门四个城市新建住宅价格环比分别下降0.5%、0.1%、0.1%和0.1%。贵阳、石家庄、武汉、襄阳等城市涨幅明显，环比涨幅分别为4.2%、3.3%、2.5%、2.5%，涨幅位居前列。

中原地产首席分析师张大伟认为，二手房价格大幅下降和新建房价格持续上涨受多种因素影响。 “首先，受部分城市新房限价和双合同影响，新房价格仍在上涨，二手房市场价格更能代表真实市场价格；其次， 10月份部分热点城市楼市政策持续收紧 经过41个月的持续房价增长，热点城市各项调控政策的叠加效应开始显现，房地产市场去杠杆引发了投资者的关注。离开市场，二手房价格有掉了。

“二三线城市房改等政策带来的高峰期依然存在。从全国范围来看，尽管分化趋势仍在延续，但房价上涨仍是主流。一二线城市的调控政策一线城市实力强劲，但上涨城市数量依然较多，尤其是中西部地区销售增速远超市场平均水平，三线城市成为本轮房价上涨的集中地区。张大伟说道。

■预测

“政策放松的可能性不大”

您如何看待未来市场走势？中原地产首席分析师张大伟认为，从预期来看，二手房降价将是一个开始。 8月份全国楼市升至顶峰后，金九银十已不复存在，楼市价格出现调整迹象，二手房拐点也开始出现。 “预计未来几个月，二手房降价的城市和幅度将继续加大，部分城市新房也将逐步开始调整。”

从政策预期来看，张大伟认为政策放松的可能性不大。 “纵观全国热点城市，由于住房供应量较大，各项调控政策持续严格执行。近一年多时间，在用各种限制性政策压制市场高热度后，后续市场供应链将逐步进入增量周期。”张大伟表示，此前支撑市场上涨的三线城市近期出现增长乏力，炙手可热的一二线城市也逐渐全线降温。 。随着融资趋紧、偿债压力加大、项目处置率下降，房企或会选择以价换量，以保证现金流、实现年度销售目标。

交通银行金融研究中心也认为，调控政策在抑制房价环比上涨方面取得了一定效果，但要达到抑制同比上涨的目标，还需要更长的时间。

■扩展

北京多家银行房贷利率维持不变

据近期媒体报道，10月份房贷利率走势有所转变。其中，光大银行、民生银行在广州实施了首套25%的加息，较之前下调了5个百分点。杭州的房贷利率也有所松动。 10月份以来，工商银行、中国银行部分网点开始在杭州地区实施首套房利率上调10%、二套房利率上调15%的政策。此前，四大银行普遍实行首次购房加息15%、二次购房加息20%的政策。

那么北京目前的情况如何呢？昨天，记者走访发现，北京地区多家银行的房贷利率没有变化。其中，四大工农业银行、建设银行，以及兴业银行、广发银行、中信银行、招商银行等股份制银行，首套房贷利率仍分别为比基准利率高10%、20%。

据新京报7月报道，北京部分银行网点首套房贷款利率在基准利率基础上上浮40%，部分银行首套房按揭贷款利率上调网点增加30%。不过，7月份首套房贷款主流利率仍较基准利率高出10%，二套房贷款主流利率仍较基准利率高20%。

值得注意的是，民生银行部分网点首套房贷利率有所下调。北京某网点首套房贷款利率在基准利率基础上下调至上浮5%，二套房贷款利率维持上浮20%。

此外，浦发银行北京部分网点首套房贷款利率在基准利率基础上上调15%，二套房贷款利率仍上调20%。光大银行部分网点首套房、二套房按揭利率较基准利率高出30%。新京报记者侯润芳、实习生任万清、程子娇、陈十一

今年第一次！北上广深二手房全部跌了！一张图看懂70个城市最新房价变化

11月15日，统计局公布10月份70个大中城市房价数据。

21数据新闻实验室注意到，深圳、厦门、三亚、温州新房、二手房价格环比均下跌。

从新建住宅价格环比涨跌幅来看，上涨的65个城市中，贵阳以4.2%的涨幅位居榜首。这也是该城市连续第二个月出现在涨幅榜TOP5中。深圳继续位居跌幅榜首，10月份新建住宅价格环比下降0.5%。

相比之下，二手房价格环比下跌的城市明显更多。共有14个城市。除上述厦门、三亚、温州外，还有北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及杭州、泉州、宁波等二三线城市。如天津、石家庄、丹东、海口等。

值得一提的是，21数据新闻实验室梳理了今年前10个月的数据发现，四大一线城市房价自2018年以来首次出现全面下跌。

总体来看，10月份厦门二手住宅价格降幅最大，环比下降0.9%。安庆领涨涨幅榜，10月份环比上涨1.9%。

21 数据新闻实验室 张楠

房地产企业正在密集出售资产。房地产冬天真的来了吗？

核心提示：近日，深圳华侨城房地产股份有限公司在北京产权交易所挂牌，转让其控制的上海万金房地产开发有限公司100%股权及债务36359.15万元。转让价格为16.63亿元。挂牌信息显示，深圳华侨城持有上海万金地产100%股权。

近日，深圳华侨城房地产股份有限公司在北京产权交易所挂牌转让其控制的上海万金房地产开发有限公司100%股权及债务36359.15万元。转让价格为16.63亿元。挂牌信息显示，深圳华侨城持有上海万金地产100%股权。

我们看到，随着监管力度不断加大、市场低迷，华侨城等房地产市场各大企业也出现了资金链紧张的情况，需要转移资产来维持资本平衡和正常运营。房地产市场的冬天真的来了吗？面对房地产市场的变化，到底是降价还是出售资产，确实到了开发商认真思考、做出明智选择的时候了。

从今年的情况来看，越来越多的开发公司通过资产转让、出售等方式筹集资金，维持财务平衡。 2018年1月至10月，房企累计项目股权销售更新数量已达473个，超过2017年的387个。如华夏幸福宣布以32亿元转让河北多个项目给北京万科、嘉凯城市集团有限公司拟转让房地产项目资产包，涉及5家公司6个项目等。

从实际情况来看，开发公司转让资产时，有的可能是为了剥离亏损资产、提高公司盈利能力，有的可能是出于转型需要，更多的是为了筹集资金、应对可能出现的财务风险。 。

无论是企业转型还是筹集资金，都从一个方面说明房地产市场确实发生了比较大的变化。人们无论有钱还是没钱都可以享受乐趣的日子可能已经一去不复返了。

现在的问题是，从开发公司采取的应对措施来看，他们似乎并不像转移资产那样紧张和危机意识。这是因为开发公司并没有选择降价出售房屋来筹集资金，而是通过转移资产来维持资本平衡。

这是否意味着开发企业仍然在冒险，仍然希望房地产市场能够回暖，调控政策能够放松。

必须正视的一个事实是，从信贷政策的角度来看，金融机构对开发企业的限制已经不能放松，更不能放开。特别是，此次降准不仅具有方向性，而且有更明确的要求和政策方向、更严格的纪律要求。

另一组数据显示，当开发企业无法获得银行的资金支持时，只能求助于债券市场。据WIND统计，1-10月，房企信用债发行规模已超过4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模；进入四季度，房地产企业纷纷发行债券应对融资困难。公司境内信用债发行规模达325亿元，同比增长90%以上。

显然，发债成本不会太低，发债获得的资金也不会像过去那样用于购买土地和开发，而是用新债还旧债。往年发行的债券目前已达到本息偿还期，迫切需要对到期债务进行再融资。

也有分析人士认为，开发公司或许可以通过转移资产的方式促进企业转型，减轻转型负担。然而，在当前情况下，转让资产并不是一件容易的事，也很难获得令自己满意的转让价格。

因此，是否考虑降价出售房屋，是开发企业必须认真考虑的问题。如果房价居高不下，一旦资金链断裂，后果将非常严重。如果说过去盖地可以赚钱、土地增值，那么现在盖房很可能会给开发公司带来灾难。央视新闻

房地产已进入调整周期。哪些城市房价下行压力最大？

左俊毅 苏宁金融研究院高级研究员

最近的房地产市场可以描述为“花钱吸引人们的眼睛”：首先，范克大喊口号“生存”。然后，黄金，白银和黄金的销量很差，首付10％的新闻来自各个地方。然后市场上有报道说，有些物业被售罄。法院的30％折扣拍卖的消息...人们不禁期待：房价会下跌吗？

商业住房销售表明趋势较弱

首先，让我们从销售的角度看一下今年房地产市场的趋势。一般来说，房地产市场在今年5月反弹，但这种反弹持续了很短的时间。黄金，九年和白银十年的高峰季节并不繁荣，销售也很差。有报道称，一些城市的国庆房地产价格降低了价格。从数据来看，第三级城市的销售增长在八月开始大幅下降，一线城市的销售增长在十月之后开始下降，而第二层城市的销售增长持续疲软（见图1）。

此外，与历史相比，今年房地产市场销售增长的反弹持续时间已变得更短。例如，房地产销售增长的回收率在2012年持续了大约一年半，但今年的复苏仅持续了季度。

其次，从住房价格的角度来看炎热城市住房价格的上涨和下跌。从新房价的角度来看，新房屋价格在9月每月下降的城市数量上涨。 8月，只有的新房价下跌。然而，在9月，上海，深圳和金华都看到房价每月下降。从二手住房价格的角度来看，9月的二手住房价格在9月下降。其中，上海的二手住房价格连续八个月下跌，齐安森连续18个月下降。总体而言，90个主要城市的新房价每月上涨月份上涨（见图2）。

房价将如何在市场前景中进行？

首先，从人口和杠杆的角度来看，房地产市场面临着更大的下降压力。 2014年之后，我国20至45岁的人口的增长率变成了负面，刚性需求的基础逐渐减弱。每个家庭的平均房屋数量为1.1，表明需求的改善是房地产下半年的主角。在硬币的另一侧，我国家的居民的杠杆作用继续上升。居民贷款与资产负债表上的存款的比率已从2006年的23％增加到2018年9月的65％。整个人口都在借钱，以至于他们需要削减食物和衣服来偿还贷款。在这种环境中，继续增加购买房屋的杠杆作用的空间已经非常有限（见图3）。

其次，海外经验表明，住房价格调整的持续时间可能约为6年。以美国为例，在2007年住房价格开始下跌，次级抵押贷款危机发生后，美国居民的长期债务负债务从2009年到2014年，长期债务负面增长，这意味着居民主要是在净基础在6年内（见图4）。

直到2015年，美国居民才再次增加了他们的长期贷款，但在2017年，长期贷款增加了3000亿美元，少于2000年的4000亿美元。因此，居民的杠杆周期调整很慢。 。一旦居民被迫进行将其进行交易，他们将长期以来降低消费和还款贷款的状态。与居民少于抵押贷款的低意愿相对应，美国住房价格从2007年到2012年继续下跌，下降周期持续了大约六年。

哪些城市对住房价格的下降压力最大？

因此，在住房价格调整周期中，哪些城市对住房价格的下降压力更大？

根据经验，随着房地产市场进入调整周期，房价通常会遵循第三和第四层的第一和第四层，然后是第一和第二层，第一个卫星城市，然后是核心城市，第一个郊区，然后是城市地区，第一手房屋，然后是新房屋。

首先，随着棚户区改革的货币化政策的撤销，在第三和第四层城市的住房价格上有很大的压力。在2016年底，随着一流城市和二线城市的房地产法规的加强，第三和第四层城市的住房价格随着改革的货币化而稳步上升。尤其是今年，第三和第四层城市的住房价格的上涨显着高于一流和二线城市的住房价格（见图5）。

但是，根据中央银行的统计数据，PSL在今年2月增加了1500亿元人民币，然后逐渐下降。到今年8月，PSL仅增加了90亿元人民币。 9月，PSL开始支持基础设施项目融资。

随着所谓的“春河水温暖鸭子”的先知，随着改革的货币化政策，开发商逐渐放弃了在第三和第四层城市中所谓的卫星城市战略。从今年8月到10月，第三和第四层城市的土地交易区同比下降了35％。

其次，在新房屋人数超过新房屋的城市中，二手住房价格将继续下跌。从2016年10月开始，主要的一流城市和二线城市对新房屋采取了价格限制。因此，一旦市场进行调整，这些城市的二手住房市场将进入下降状态，没有流动性（见图6）。

根据从2006年底到2018年9月的70个城市的二手房屋和新房屋的价格，Wuxi，，深圳，Wuhan和其他城市的二手房价比新房屋的溢价要大。在市场产生了观众的观点之后，从理论上讲，这些城市的二手房屋价格将逐渐下降，直到达到与新房屋价格相同的水平。