全国多个城市的购房者近期发现，还没选房，银行房贷利率就又上调了。北京青年报记者从多方渠道获悉，浙江、江苏、广东、福建、湖北、山东等省份多地近期上调了新增首套房贷款利率下限。部分城市首套房贷款最低利率由此前的2.9%上调。提高到3%左右。在北京、上海等利率较高较低的一线城市，近期房贷利率相对稳定。

业内人士表示，近期部分城市房贷利率上调主要有三方面原因：避免商业房贷利率与公积金贷款利率倒挂、保持银行合理利差、楼市恢复了。但总体来看，目前国内住房抵押贷款水平仍处于历史低位；未来，支持性货币政策仍将持续，与房贷利率相关的5年以上LPR仍有下调空间。

多地首套房贷款利率上调

今年以来，5年以上LPR已3次下调，累计下调60个基点。 10月份LPR跌至3.60%后，部分城市房贷利率一度跌至“2”，甚至达到了低至2.60%的利率。 。

以广州为例，10月LPR公布后，广州地区多家商业银行调整了房贷利率。部分银行首套房贷款利率甚至低至2.6%，明显低于5年期公积金贷款利率2.85%。随后，广州多家商业银行接到通知，要求将房贷利率下限提高至2.85%。 11月7日起，广州各大商业银行再次上调首套房贷款利率至最低不低于3%。

广州并不是近期唯一两次上调房贷利率的城市。据介绍，11月初，杭州首套房贷款利率最低为2.9%，后来上调至3%，11月底又上调至3.1%。 12月4日，厦门、福州、莆田等福建省多地市房贷利率由3.05%上调至3.1%，较10月份最低水平2.95%上调了两倍。

据不完全统计，近期，佛山、南京、苏州、长沙、武汉、青岛等地纷纷上调房贷利率下限，下限普遍升至3%以上。

避免公积金贷款利率“倒挂”

近年来，商业银行房贷利率随着LPR调整多次下调，而公积金贷款利率调整次数较少。统计显示，自2019年8月LPR报价机制改革以来，5年期LPR累计下调10次，累计下调125BP，而5年以上个人住房公积金贷款利率同期仅下调2次，累计仅下调44BP。 。此外，浮动利率加点数量也在不断下降。部分城市首套房贷款利率最高可下调100个基点。

两个因素叠加，导致各地商业住房贷款利率与公积金贷款利率差距缩小，甚至出现“倒挂”现象。比如广州此前的差距达到了0.25个百分点。

广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，11月以来，多地首套房贷款利率下限上调，与首套房贷款利率下限收窄有关。甚至商业贷款和公积金贷款利率“倒挂”。近年来，商业贷款利率下降较快，公积金贷款利率调整缓慢。为了保持商业贷款利率与公积金贷款利率之间一定的差距，银行提高了房贷利率下限，以保持公积金贷款的普惠性。

招商联首席研究员董希淼指出，商业房贷利率低于公积金贷款利率，主要是有关部门考虑不周，政策调整过度。利率过低不符合市场规律，不利于维护正常的金融市场秩序。在一些地区，LPR过快下降导致的超低房贷利率的适度调整是正常的市场行为，有利于维护房贷市场的商业可持续性。调整后的房贷利率与公积金贷款利率保持适度利差，仍处于历史较低水平。

银行净息差创历史新低

央行此前公布的数据显示，2024年三季度全国新增商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较2024年二季度末下降0.12个百分点，创历史新高。自收集统计数据以来较低。

银行净息差也创下历史新低。国家金融监管总局统计数据显示，今年三季度商业银行净息差为1.53%，较二季度下降0.01个百分点，低于1.8%的警戒线，处于历史最高水平。低的。分品种看，三季度大型商业银行净息差为1.45%，比上季度下降0.01个百分点；股份制商业银行为1.63%，与上季度持平；城市商业银行为1.43%，较上季度下降0.02个百分点。

银行净息差过低会对银行经营产生负面影响。去年8月，央行在《2023年第二季度中国货币政策执行报告》中发表专栏文章《合理看待我国商业银行利润水平》。文章提出，商业银行要保持合理的利润和净息差水平，保持稳健经营，防范金融风险。这也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。

董希淼表示，必须充分认识到，当前和今后一个时期，净利息收入仍然是银行的主要收入。将银行净息差维持在合理水平并不是为了维护银行业自身利益，但在很多方面都是必要的。

房地产市场出现复苏迹象

不少业内人士认为，部分城市银行上调房贷利率也可能与楼市复苏有关。

克而瑞研究中心数据显示，11月30个重点城市新房成交面积创年内新高，同比增长20%，环比增长60%第三季度的月平均值。分城市看，四个一线城市新房成交面积同比增长57%。

李玉佳表示，广东、浙江、江苏、福建等经济发达地区，近期楼市成交反弹较快，贷款也开始增加。同时，提前还款开始减少，银行利润考核增加，银行及时上调房贷利率。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，近期的上涨与市场复苏有关。各地按揭贷款申请量有所增加，银行发放按揭贷款的压力有所减轻。然而，即使进行调整，整体抵押贷款利率仍然相对较低。

未来LPR仍有下调空间

未来房贷利率还会继续下降吗？北青报记者了解到，房贷利率由LPR和积分共同确定。业内人士认为，未来LPR还有下降空间，但继续下降的可能性不大。

12月6日，中欧国际工商学院经济金融学教授盛松成表示，未来仍有降息空间。考虑到目前10年期国债收益率在2.0%左右，预计未来还会有0.4个百分点左右的降息。空间。

近日，在高盛举办的2025年宏观经济与资本市场形势分析媒体沟通会上，高盛首席中国经济学家惠耀表示，2025年中国政策利率将继续下行，预计降息40个基点点。存款准备金率每半年下调20个基点。今年年底前降准50个基点，明年降准50个基点。上半年、下半年存款准备金率各下调25个基点。

瑞银首席中国经济学家王涛也认为，明年仍有降息空间，利率可再下调30个基点至40个基点。

李玉佳认为，综合考虑资金成本、房贷风险（不良率）、银行运营成本、资金占用等综合成本后，对于大多数银行来说，资本保值点不能低于一定水平。无论是维持银行合理的利润水平，还是维护风控体系的完整性，都需要筛选合适利率的客户，降低不良率，确定利率下限。