文字|张茂荣律师，专攻“非规范”疑难复杂房地产纠纷解决

据公众号“合一城市更新”显示，截至2024年11月24日，深圳已纳入城市更新规划项目1047个，通过专项规划审批731个项目（占比69.8%），实施主体公示项目539个（占51.5%）。

笔者为深圳某片区的城市更新项目提供专项法律服务。 《合作开发意向书》于2015年3月签署，历时九年。直到今年10月，才获得市规规委单位规划批复。

开发商资金链断裂。最近，经常收到咨询：“我已经签订了《拆迁补偿安置协议》，开发商已经停止支付过渡费，我该怎么办？”

——用“遭受洪水”这个词来形容深圳近年来的城市更新项目再贴切不过了！

针对更新停滞、拖欠业主过渡费的普遍情况，我们运用案例分析，从签约业主的角度探索有效的解决方案。

真实案例：

涉案城市更新项目于2012年12月14日通过专项规划审批，但实施主体尚未确定。

2014年8月29日，原告（业主）与被告（市场主体）签订了《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告拆除房屋补偿搬迁，原告支付房屋拆迁补偿费。房屋交付后每六个月进行过渡性租金补偿。金子。

同日，原告将房屋交付给被告。从2020年下半年开始，被告开始停止支付租金补偿金。诉讼前，涉案房屋仅门窗被拆除，主体尚未拆除。

2024年1月，原告提起诉讼，要求终止《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》，并要求被告支付拖欠的租金补偿金，并按原状返还涉案房屋。

法院观点：

原告的主要目的是获得被拆迁房屋的拆迁补偿，被告的合同目的是通过城市更新项目的拆迁和建设获取商业利益。

双方目标的实现必须以所涉城市更新项目的顺利完成为基础。但该项目通过专项规划审批后，城市更新实施主体尚未确定，被告长期未按照合同约定支付租金补偿。原告有理由怀疑被告的履行能力。

因此，本院认为，被告已构成根本违约，原告的合同目的已无法实现，有权请求解除涉案合同。

判断：

1、《城市更新房屋拆迁补偿安置协议》终止；

2、被告将涉案房屋返还原告；

3、被告应当向原告支付拖欠的租金补偿金并缴纳滞纳金。

张茂荣律师：工程陷入停滞，业主有权解除合同。

1、《拆迁补偿安置协议》也是合同，同样受民法典的管辖。如果项目陷入停滞，签约开发商未按照约定履行义务，导致合同目的未能实现的，产权人有权解除协议，并要求开发商退房并支付过渡金期间补偿和滞纳金，就像本例一样。

2、《拆迁补偿安置协议》签订后，“房屋已被拆除”，不影响产权人行使解除权。但由于房屋无法返还，这就涉及到开发商如何赔偿以及赔偿判决能否顺利执行的问题。 。

3、“指标房”的买方与卖方还签订了动迁房的《买卖合同》。 《拆迁补偿安置协议》终止后，买受人是否有权同时解除《买卖合同》并要求出卖人退房并退款，双方将与合同约定有关个别个案的情况。

4、购买基于城市更新的小产权房后，所在区域的城市更新项目未经批准，未签订《拆迁补偿安置协议》。买方是否有权解除《买卖合同》并要求卖方退房并退款？ ，还与当事人之间的合同约定以及个案情况有关。

上述2、3、4种情况非常复杂，确定有效的解决方案需要非常强的专业技能支撑，不是一篇文章就能简单解释清楚的。建议需要服务的当事人携带资料来访，当面咨询。