在多重购房利好政策中，容积率调整、好房建设给购房者带来了又一利好。

根据过往市场表现，“金九银十”期过后，房地产市场将进入淡季。然而，今年的房地产市场却经历了罕见的“暖冬”。官方数据显示，11月以来，青岛网上签约新房销售面积同比增长25.4%，销售价格同比上涨5%。数量和价格都在上涨。青岛贝壳研究院数据显示，11月第二周，青岛总成交量4464套，环比增长12.1%。其中，新房、二手房成交量环比均增长，单周成交量超过2100套，新房成交量连续第四次增长。业内人士一致认为，楼市的企稳回升得益于一系列房地产政策的积极推动，特别是降息、首付等政策，降低了购房成本。不过，在一系列购房政策中，相关的“调整容积率计算方法”和“建设优质住房”等内容也将为购房者带来更大的实惠。

“好房子”住起来更舒服。观海新闻/青岛晨报记者 林宏聪 摄

观察一楼盘高呼“负公摊”口号

“房屋收购率超过120%，真正实现了负股价。”近日，胶南地区一地产项目喊出了“负股价”的口号。如今的公寓式住宅真的能“消灭”公屋吗？以该楼盘为例，可以看到其宣传资料中提到“两间朝南卧室均配有全飘窗”、“全屋规划三个超大阳台，阳台进深有所增加”从原来的最高1.8米提高到新政前的2.1米。”粗略估算一下，免费阳台面积接近34平方米，加上客厅6.6米的架空立体空间。这样一来，捐赠的面积就加到了之前使用的面积上，而由此得出的面积超过了建筑面积，这就是房屋获得率超过100%的原因。

可见，所谓“零公共共享”和“负公共共享”并不意味着公共共享区域完全消失。这更像是一次巧妙的房屋设计创新。通过优化空间布局、增加可用面积，购房者能够感受到“住房率”的真正提升。一般来说，高层住宅的共用面积约为总面积的20%-30%。例如，购买100平方米的房屋，实际使用面积约为70-80平方米。通过加宽阳台、外凸窗等区域，成功提高了捐赠面积的比例。这样的设计不仅可以让房间看起来更加宽敞、明亮，还能让买家觉得花的钱是值得的。

现有鼓励“减少公共共享”政策分析

通过增加捐赠面积来减少住房份额，可以说，这是降低购房成本的另一种方式。事实上，这样的操作得到了政策的全力支持。今年9月，青岛连续出台两批《优化住宅用地供应和规划管理办法》，在室内空地、封闭阳台、首层高架等九大方面放宽容量规划规定。总之，核心内容是放宽礼品领域限制，全面提升质量。

新政策允许在保持土地性质和容积率的情况下对住房单元进行调整，比如实现绿化“楼上”。 《办法》明确：建筑高度不超过54米的住宅楼内，原则上每户均可安排设置空中空间。建于吉安的家庭花园，除建筑主体结构外，进深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于两层自然层。进深在2.1米以内的部分按其水平投影面积的1/2计入容积率，2.1米-4米部分不计入容积率。建筑面积在140平方米以上的住宅，客厅（厅）内允许留有中空空间。空心高度不得大于两层，其面积不得超过住宅建筑面积的25%，且不得大于50平方米，仅限单层容积率按其水平投影计算。该措施创新了住宅空间设计模式，进一步扩大了室内采光面，增强了室内视觉的透明度，使室内功能分区更加合理舒适。 3月份发布的“第一批措施”中，优化统一了阳台容积率计算标准，住宅阳台进深由最大1.8米调整为最大2.1米，并按封闭式阳台计算基于一半容积率，改变了过去所有容量的计算规则。根据新措施，建筑面积约143平方米的“四代住宅”，露台、阳台的水平投影面积最大可达50平方米左右，最大露台面积可以在35平方米左右。如果奇数层和偶数层分开，阳台和露台最大可以腾出33平方米左右的面积，相当于减少了公共面积，对购房者更加有利。

新政策为“好房子”铺路

这一系列政策出台后，青岛不少房地产项目充分利用阳台新规“送面积”。例如青特滨湖国际二期，建筑面积约160平方米，附带阳台和半围合空间。实际面积可达165平方米左右，基本实现“负共享”。西海岸龙湖光年天宇推出的低密度洋房产品，空置面积大，洋房本身股价较低。部分单位的空置率接近100%，相当于“零份额”。

不过，所谓“零共享”和“负共享”并不是政策的最终目标。 10月发布的《进一步促进青岛房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》提出，对已销售但尚未开工建设、未出让优质地块的商品住​​宅项目， 2024年8月1日起按照优质住宅标准开发建设。建设“好房子”成为本轮房地产调控措施的重要目标之一。青岛市出台的《优化住宅用地供应和规划管理办法》可以说是在不增加土地占用和建设成本的情况下，优化面积、提高住房可用率。不仅增强了房地产开发的灵活性和适应性，也保证了住宅设计更加符合市场需求和居民居住需求。有助于提高住房质量，改善人居环境，促进房地产市场持续健康发展。同时，这一政策呼应“购买优质住宅贷款限额可提高30%”的措施，为优质住宅的发展提供了政策支持和市场机会。

链接《第四代住宅》即将问世

在很多人看来，增加免费面积就像是“变相降价”。但浏览了一系列政策后，我发现在赠送面积的鼓励政策中，大部分都是赠送阳台和阳台面积。这背后，除了为购房者提供价格优惠外，还让居住更加舒适。舒服的。目前，在一系列政策的鼓励下，被誉为好房子典范的“第四代住宅”开始走俏。

所谓“第四代住宅”强调空中花园。一方面与中国古代人亲近自然、“精神需求、情感价值”有关。另一方面，也与践行“低碳环保”、“高品质住房”有关。回声。 “第四代住宅”首先出现在成都，随后西安、淄博、郑州等北方城市也紧随其后。事实上，青岛金水云路早在2022年也曾尝试打造空中花园，但无论是自由面积还是建筑形象，与真正的“第四代住宅”仍有较大差距。

2021年5月，中国工程建设标准化协会推出行业标准《城市森林花园住宅设计标准》，其中涉及户用空中花园、空中共享平台，甚至空中停车场、户用空中花园。种植面积不少于园林总面积。 50%，并且共享平台的面积不应小于相连两层住宅面积的35%……就连防眩光、视线遮挡等方面都做了很大的描述。细节。可见，“第四代住宅”需要更大的露台或阳台来承载空中花园甚至停车场的功能，而这也正是政策鼓励和积极推广的建筑形式。如今相关政策已经落实，不少开发商已经在赠送面积方面做出了努力。相信更多的“好房子”、“好产品”将会逐渐进入市场。

年底一周的数据值得期待。

青岛瑞丽、青岛在线房产网等机构发布的数据显示，继前一周市场进入深度调整后，上周（2024年第47周）全市新建商品住宅成交量为1194套，成交面积14.68万平方米。环比增幅超过前一周的569套、7.25万平方米，上升势头明显增强。

据统计，全市共有9个区市环比呈上升趋势。其中，市南区售出7套，环比增长250%；市北区销售82套，环比增长22.39%；李沧区销售87套，环比增长128.95%；崂山区售出29套，环比增长61.11%；西海岸新区售出263套，环比增长121.01%；城阳区售出91套，环比增长30%；即墨区销售102套，环比增长183.33%；胶州市销售412套，环比增长836.36%；莱西市销售58套，环比增长205.26%。

对于近期新房市场的成交情况，业内人士表示，根据以往经验，随着11月份气温下降，房地产市场将逐渐进入交易淡季。从近几周的成交量走势来看，虽然市场调整导致淡季表现，但上涨动力依然强劲。临近年底，不少开发商都在通过推介优质房、促销优惠等方式鼓励购房者积极行动，为最后一战做好充分准备。受多种因素推动，年底上涨趋势仍可期。