本报记者（本报记者 梁宝新 深圳报道）

11月18日，广州安居集团发布公告称，将收购本市面积90平方米以下的现有房屋作为保障性商品房。该房屋所属项目交通便利，配套设施齐全。有兴趣参与的开发者可以在 11 月 18 日进行。注册开放时间为 3 月 18 日至 12 月 18 日。

今年5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的商业安置住房登记的公告》，公开征求广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）申请新塘）汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的商业安置房登记。

中国指数研究院华南分院分析师杨永军11月19日接受华夏时报记者采访时表示，此举意味着广州购买现有商品住房作为保障性住房的措施正式从此前增城等区至市内。

“本公告并未提及最关键的收购价格和收购总额如何确定，预计具体细节仍需交易双方确认。如果收购价格相对合理，预计提高房地产企业参与收购积极性，促进更高效这一政策的实施，将促进房地产市场信心恢复、实现企稳。”杨拥军表示。

收购本市现有商品房作为经济适用住房

2024年5月17日，在国务院例行政策吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构以合理价格支持地方国有企业按照市场化、法治化原则。收购已竣工和未售出的商业建筑，并将其用作经济适用房进行出售或出租。

广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳向记者指出，根据国家最新政策，保障性住房融资模式开始从增量建设转向增量建设并举。和股票融资。股权融资模式是指定两家国有企业。收购市场上已竣工但尚未销售的新建商品住房存量。目前，广州市级指定收购主体为安居集团，该集团是保障性住房的投资、建设和运营主体。据此，安居集团发布征集公告。

根据广州安居集团公告，在广州购买面积90平方米以下的现有商品房作为经济适用房必须符合以下条件：一是资产、负债、法律关系清晰；二是取得联合竣工验收函；三、面积90平方米以下；第四，房屋权属清晰，可交易，无查封登记、异议登记等限制。如有抵押等权利限制，应取得相关权利人的书面同意；五是优先选择整栋或单元未出售且能实现封闭式管理的建筑项目。

需要注意的是，今年5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的商业安置住房登记的公告》，公开征集。广州（新塘）至汕尾铁路工程（新塘段）符合条件的商业安置房登记。

当时，增城区政府率先响应国家政策，成为广州第一个实施现有住房收购的区。

对稳定广州房地产市场发挥着重要作用。

中国指数数据显示，截至2024年10月末，广州市商品房显性库存量为1329.7万平方米，清仓周期仍高达21.4个月。其中，90平方米以下户型库存319.9万平方米，占比约24%，清仓周期为20.4个月。

杨拥军认为，广州将现有商品住房收购范围从增城区扩大到全市，主要将产生以下两个积极影响：

一是对稳定广州房地产市场发挥重要作用。开展存量住房收购有望加快化解全市商品房库存，促进供需平衡。随着收购现有商品住房作为保障性住房的实施，加上广东省首笔收购现有商品住房作为安置房专项贷款基金的实施，预计全市库存预计将下降稳步回落至合理水平，促进房价有效稳定。 。

二是切实解决广州新市民、年轻人等群体的住房问题。近年来，广州常住人口持续增长，人口流入趋势不减。 11月18日，广州发布征求意见稿，拟放宽落户政策。预计未来广州将凭借得天独厚的优势和政策支持，提高人口流入速度。保持高水平。通过购买现有商品房，为来广州的新市民​​和年轻人提供住房保障，可以避免重复建设，减少资源浪费，并减少相关群体的等待时间，更好地为新市民提供居住的地方吸引更多高素质人才在广州安居乐业，推动广州经济社会持续健康发展。

未提及收购价格和收购总金额

值得一提的是，广州安居集团的公告并未提及最关键的收购价格和收购总额如何确定。预计具体细节还需交易双方确认。

需要说明的是，2023年8月，国务院常务会议审议通过了《保障性住房规划建设指导意见》（国发[2023]14号，以下简称“14号文件”） 。 “14号文件”明确保障性住房分配规则为：“土地成本+建筑安装成本+利润”保本微利定价，即按照分配价格的原则计算确定基本覆盖划拨的土地成本和建筑安装成本，再加上适当合理的利润。

据广州市增城区今年5月发布的公告，拟公开购买商品房作为广汕铁路项目安置房。选择购买的房屋必须在增城区新塘镇范围内。对于本次收购的价格，通知明确，房屋交易单价通过评估确定。本次评价选用的评价方法为成本法，原则上为“土地成本+建筑安装成本”。

对于广州安居集团收购现有商品房作为保障性住房的原则和难点，李玉佳指出，从公告来看，安居集团对住房的要求与大部分城市发布的要求类似，即必须符合市场化、法治和双方。现有商品房的收购将遵循自愿等原则。此次发布的只是公告，后续价格等因素的谈判将根据开发商的注册情况和前期研究进行。

李玉佳表示，“从其他城市的操作实践来看，主要问题是，在购买保障性住房时，无论是出租还是出售，如果要坚持资金平衡的原则，就必须白菜购买。”价格，这可能会导致双方在价格上未能达成一致是阻碍收购的最大障碍。同时，由于对未来房地产市场走势的预期存在差异，市场主体通过再融资收购的积极性有待提高。最后，仅限于已建成且面积小于90平方米的新房。估计符合条件的比较少。”

那么收购过程中需要注意哪些关键点呢？

李玉佳指出，一是要寻找住房保障交付困难、偿债压力较大、或有意退出房地产行业的企业。这些企业无法通过市场化方式获得住房交付保障资金和偿债资金后，纷纷向地方政府寻求渠道。政府之所以愿意收购，并不是为了拯救市场、拯救企业，而是为了收回来卖掉。自然要以白菜价收购，否则就会流失在企业手中。

第二，收购国企时，一定要根据需求下单，先根据建议价格确定市场需求，等需求比较确定时（通过评估）再寻找项目；或者，根据潜在的交易对手（也许是收购）的项目，然后找出市场需求的规模和价格，然后与交易对手进行谈判。

第三，收购时还必须考虑市场交易情绪可能发生的变化以及从收购到二次出售或租赁的价格变化，并将资金成本纳入其中，综合考虑资金平衡。

第四，对于未完工的项目，可以先与开发商协商达成协议，然后等待项目完成后再交付。

商业地产收购更容易实施

李玉佳也表示，“从各地的实践来看，收购的案例不少。地方政府正常的征拆、公共租赁住房融资、城中村改造等，很多都开始通过股权收购的方式解决。但保障性住房融资新模式实施后，再融资的案例并不多，主要是收购一些商业物业用于保障性租赁住房。一方面，商业市场低迷，供应饱和，实体经济对此类楼盘没有兴趣。随着企业需求下降，开发商愿意以低价（例如50%甚至更低的折扣）向地方政府或国有企业出售商业地产，以保证住房交付和偿还债务。另一方面，新兴产业园区规划不少商业地产。 、轨道交通地区、新居民和年轻人租赁需求比较旺盛，租金回报相对较高。对于住宅项目来说，当价格稳定时，交易案例将大幅增加。 ”

华泰证券在今年9月发布的研报中指出，郑州将于2021年下半年开始收储准备工作，2022年正式启动收储工作。郑州成发集团全资子公司，将作为收储公司。主体。 2023年1月，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划。郑州是八个试点城市之一。城镇住房收购和储存加快。收购现有房屋包括商业写字楼、住宅、工业厂房、工业园区等业态。 ，以商业公寓为主，住宅项目为辅。收购后主要用作人才公寓。

华泰证券指出，从收购谈判角度来看，相比住宅物业，现阶段商品房收购更容易实施。写字楼、公寓等商业项目更容易满足保障租金住房的小户型需求，而商品住宅的趋势则偏向改善型需求。中小户型产品占比较低，满足购储要求的房源数量相对有限。

据中国指数研究院预测，2023年30个代表性城市销售住宅套数以90平方米以上为主，新房市场需求主要为90-120平方米产品。除厦门外，30个城市90平方米以下产品成交比例普遍低于40%，杭州、成都、苏州等11个城市低于10%。与2022年相比，30个城市中有17个城市90平方米以下住宅占比下降。

2023年30个代表性城市各地区住宅销售套数比例 资料来源：华泰证券研报

此外，华泰证券也在研报中表示，商业地产库存高、空置率上升，更容易实现较低的收购折扣。受资金成本和租金收益率制约，国企希望以较低价格实现收购。当前我国商业地产产能过剩问题凸显。截至2024年6月末，一线城市优质写字楼空置率为18%-22%，一线写字楼和零售物业租金同比普遍下降。考虑到运营成本和回笼资金的需要，以住宅为主业的开发商有动力将平均回报率的自有商业楼大幅折扣出售给国企。