今年以来，长租公寓政策持续受益。

12月8日，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛”上表示，要加快打造REITs市场保障性租赁住房板块，研究推动REITs市场发展。将试点范围扩大到市场化长期租赁住房等领域。

一位从事长租公寓的国企负责人对媒体表示，政策一旦实施，可以彻底解决长租公寓的资产退出问题，股东的长期占用' 资金可大幅减少。

在政策吹的同时，长租公寓的盈利能力也在逐步提升。其中，2016年成立的龙湖皇冠公寓去年实现业务盈利。今年上半年，皇冠公寓实现租金收入11.8亿元，同比增长11%，出租率超过93%。

拥有魔方公寓、9号楼等多条产品线的魔方生活服务，2021年实现归属于股东的净利润2.82亿元，2022年上半年实现归属于股东的净利润41万元。

万科博宇此前受万村项目影响，给租赁业务带来损失。不过，随着租赁业务前期投入已基本完成，也开始进入收获期。今年上半年，博宇实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。截至2022年三季度末，公司运营管理长租公寓共计21.5万套，出租率达95%，为未来盈利奠定了坚实的基础。

但目前国内大部分长租公寓企业的盈利能力仍不理想，不少企业甚至陷入流动性危机。

明远君认为，长租公寓很难盈利，主要问题在于“节约开支”。本文将从多个维度详细探讨长租公司如何控制成本、实现盈利。

从“工人”到“合伙人”

长租公寓很难盈利，往往是因为住房成本太高。在长租公寓的成本结构中，住房费用一般占50%-70%。如果这个区域控制不好，损失是大概率事件。

近年来，由于“二房东”模式（指长租公司先将原房东整栋房屋出租，然后整体或分房转租给他人赚取租金）的弊端，差异）日益凸显，越来越多的长租公司开始思考新的解决方案，从源头上控制成本。

例如，自如公寓就提出了“加租”模式，即自如在出租前提供设计、装修服务，业主承担相关费用。出租后，自如会与房东分摊实际租金，并为房东设定有保障的收入，告别吃差价的老方式。

友家公寓也采取了类似的做法。其近两年新开的门店基本采用合作制。具体路径是，原房东提供房子，公司支付装修费用，然后收到租金后，先还清装修钱，然后双方分享。或者原房东把房子卖掉，公司用装修钱抵消投资，然后公司拿一定的份额，随着资产一起增值。

一位长租公寓创始人告诉明远君，“二房东”模式下，长租公司与原房东的关系就像长租公司与房东的关系一样。即使收成不好，他们也得跟上地主一家。因此，疫情过后，很多长租公司都提出与原来的房东合作，因为土地不再好租，资产大量释放，企业有选择权、有发言权。

明远君认为，合作共享模式的最大优势在于可以兼顾房东和公寓业主的利益，让双方共同分担市场租赁风险。在这种模式下，长租公司以轻资产模式运营，摆脱了前期投入过多、“高收益、低租金”的弊端。对于原房东来说，目前经济不景气，导致租房困难。引入具有品牌知名度和运营能力的公司接管该物业，实现资产保值增值，是一种对冲策略。

例如，日本知名长租公寓运营商“”的营业利润由负转正的主要原因是为了降低支付房东的房租成本，将原来的“30管理住宅的“一年空置期保证模式”改为“30年租赁轻保证模式”。

从“逐一突破”到集中收房

除了合作模式的改变，集中、整体征收房屋也是有效控制住房成本的途径之一。

蛋壳公寓等公司早期主要从散户那里获得分散的住房资源。然而，这种模式有几个痛点。首先，房价很难低于市场价。比如蛋壳为了抢占市场份额，买房成本一度达到营业收入的80-90%，远超50%的平均利润点。其次，散户住房供应分散，沟通成本、人力成本较高。第三，散户签约时间通常较短（3-5年），装修一旦投入就很容易收回成本。此外，当房价上涨时，散户违约风险较高，造成一定损失。

另一方面厂房装修材料有哪些，目前运营良好的不少长租公司都采取集中、整体收房的模式。

例如，万科博宇在早期扩张中，主要采用轻资产模式，从散户手中获取分散的住房。后来开始转向集中租赁，从当地国企、政府、村集体收购废弃厂房、办公楼或住宅，进行改造。将整栋大楼改造成出租公寓。

龙湖皇冠公寓已与全国十多个重点城市的政府及相关机构合作，实施了40多个人才公寓项目。如龙湖观宇长沙金融中心店主要利用现有闲置房屋进行建设和改造。龙湖皇冠公寓天津南开王顶地店由闲置宿舍改造而成。

魔方生活还倾向于从机构所有者那里批量收购房产。 2020年，魔方收购了上海的一家酒店，并将其改造成9号楼的公寓。2021年，魔方还收购了微国的21家项目公司。目前，魔方生活中超过60%的房屋与机构业主签订了长期全租协议。

与分散模式相比，集中式整体房屋征收模式的租赁时间较长（至少十年），最低租金的谈判空间也较大，整体房屋征收成本较低。另外，整个公寓的管理相对集中，可以有效降低管理成本。

从盈利表现来看，集中式公寓的毛利率在30-40%之间，分散式公寓的毛利率在10-30%之间。具体到公司，2019年，主打去中心化公寓的蛋壳公寓毛利率为10.2%厂房装修材料有哪些，主打中心化公寓的魔方生活毛利率为85.4%。从单店模式来看，龙湖皇冠公寓的整体房源集合模式（龙湖内部称为中资产模式）毛利率在35%左右，净利润在12%至15%之间。

住房是长租公寓的生命线。明远君认为，除了模式的改变外，企业还必须进行全面、准确的成本测算，确定应该对哪些房屋收费、按什么价格收费。例如，旭辉公寓在买房时有两个重要指标：一是IRR（内部收益率）必须达到15%以上，二是必须在合同期限的一半内收回资金。

从个体经营向集团经营转变

在长租公寓的成本结构中，除了占大部分的购置成本之外，空置成本也不容忽视。单击此处减少空缺损失

一位长租公司创始人告诉明远君，很多长租公寓都是包租的，也就是说房子被接管后，公司必须按时向原房东支付租金，无论房子是否出租。出去。一旦门店空置率上升，很容易拉低利润。一般来说，入住率必须在85%以上才能勉强达到及格线。

明远君认为，长租企业要想降低空置率，首先要克制规模扩张，其次要吸引客户签订长租合同，第三要以长租为主，短租为辅。定期租赁，第四，注重团队客户开发。

之所以要克制规模，是因为这几年，在资本的帮助下，长租公司开始非理性扩张，导致房屋大量空置，利润降低。以蛋壳为例，2015年成立时年末仅有2434套公寓，而到2019年底，其拥有43.83万套公寓，四年内增长了约180倍。由于疯狂扩张，蛋壳无暇对物业进行全面的研究和产品定位。相反，它把它们全部推向市场。受此影响，空置率一度高达30%，远超15%的行业生存线。利润缺口不断拉大，最终被资金困住。困境。

吸引客户签订长租合同最常见的方式是租金差异化策略，即合同期限越长，月租价格越便宜。例如，龙湖皇冠公寓推出的“梦想生活计划”下，租期超过半年的客户可享受月租92折优惠，并可与皇冠公寓年租92折优惠相结合，99半年付款可享受 92% 折扣，年付款可享受 92% 折扣。使用。

此外，长期租户还享有额外福利。例如，美国知名长租公寓平台“EQR”将以积分的形式向租户返还月租金的15-20%。未来租客想购买新房时，积分可以用来抵扣。 “EQR”合作伙伴建造的新房成本；日本知名长租公寓平台“”针对签订2年以上租赁合同的租户推出免费房屋定制计划。

以长租为主，短租为辅。这也是降低长租公寓空置率的途径之一。例如，北京和景公寓就采取了“向短租转型，积极拓展长租客源”的方法，最终实现了30%的入住率提升。万科泊寓现推出月租服务，满足外地员工短期强化培训、旅游等员工短期租赁需求。

最后一点是企业客户开发。与分散的个人租户相比，企业客户获客成本相对较低，合作关系稳定。

例如，越秀之星公寓现对集体租赁指定房源3套及以上的企业或个人提供15%的折扣。 “”将为重点企业安排专业的营销团队，根据各企业的特点和需求制定租赁方案，包括租赁形式、租赁期限、租赁次数等。碧桂园长租公司高管曾表示，公司白领公寓中约20-25%为企业客户，更多为周边工业园区、汽车制造企业、安居集团等，占比超过30%高端酒店式公寓的客户均为企业客户，主要是世界500强企业高管、使领馆等客户。

从“偷工减料”到“降低成本而不降低质量”

长租公寓成本中占比第三大的是装修成本，通常占比在15%到20%之间。万科泊湾公寓一位城市经理曾表示，不同泊湾公寓项目初期装修费用不同，但由于追求整体生活水平，仅运营三年后才能覆盖装修和装修费用。

首先，装修费用不应该“偷工减料”。早期有长租公寓，因为购买公寓的成本太高。出于利润考虑，他们在装修费用上做文章。直接的结果就是产品质量下降，形成恶性循环。

事实上，好的装修不仅有助于提高出租率和续租率，还可以降低后续的运营和维护成本。在国内，不少长租公司都对装配式装修进行了尝试和探索，以实现“降低成本而不降低质量”。

据一些机构统计，龙湖皇冠公寓、徐汇领宇等运营商选择装配式装修后，不仅装修成本降低了30%左右，环保性能不降反升，后期运维也更加便捷。便捷，装修整体性价比显着提升。

例如，龙湖皇冠公寓的所有新产品均采用全装配式结构。主要装饰材料墙板、地板均由龙湖自有工厂生产组装。围绕预制产品构建了完整的实施体系，基本可以实现零甲醇。标准。

上海虹口有米公寓四川北路店是徐汇领宇首个全装配式租赁项目。其预制模块已在工厂标准化，并在施工现场快速拼装组装，采用全干式施工。从根本上减少了硅胶封闭、胶水粘接等传统装修对空气质量造成的隐患。在缩短工期50%的同时，从源头保证材料安全，确保安全入住。工业化生产使产品更加精准。 ，稳定性更高。

徐汇公寓CEO张爱华表示，尽管装配式模块化装修由于初期成本较高，让很多同行望而却步。不过，通过公司的不断研发，额外的成本现在可以完全吸收，因为质量的提高会带来溢价。同时，未来15年改造和维护成本将大幅降低。这样算来，还是很划算的。

从“统包管理”到部分外包

长租公寓成本中第四大比例是持续运营成本，包括时间成本、人工费用等，通常占比在10%至15%之间。

传统长租公寓过于依赖人力管理，管理效率低下，持续运营成本较高。龙湖此前测算过，5万套以内的长租公寓规模，还是可以靠人力资源来管理的。一旦规模增加到10万间以上，意味着管理半径急剧扩大，就会出现大量的运营管理问题，如拿房条件失控、入住率难以提升、装修成本和时间失控。

目前，各大长租公寓公司更多地依赖信息化来优化持续运营成本。例如，龙湖皇冠公寓通过自有APP为租户提供智能化服务——看房、签约、入住后服务要求、水电、续租、转租等需求都可以通过手机在线完成。这不仅大大提升了客户的租赁服务体验，还节省了企业运营过程中因人员配置而产生的可变租赁推广费用和工资支出。

自2016年“EQR”官网升级以来，其入境旅客流量占比由2015年第四季度的45.8%提升至2016年第四季度的50.8%，官网来自移动设备的流量也增长了33% 2016年，得益于信息平台的完善建设，“EQR”2016年单店租赁及促销费用仅为87美元，较2009年峰值下降近36%。

明远君认为，虽然线上系统的投入较高，但对于长期化、精细化运营的长租公寓来说，还是非常有必要的。如果有良好的管理体系支撑，企业可以在不断扩大规模的同时提高管理效率、降低运营管理成本，形成良性循环。

外包一些业务还可以有效减少和精简人员配置并控制持续运营成本。

例如，我趣公寓提出，适合外包的人力包括保洁、维修、保安、消防操作员等。“EQR”的不少业务还与第三方专业公司进行市场化合作，如搬家、家具租赁、等，避免了公司产生多余的后台人员。

明远君认为，长租公司应根据自身实际情况决定哪些业务可以外包。但企业在控制成本的同时，要保证服务质量不下降，从而实现良性循环。