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恒鑫天然

近年来，随着商品市场的发展和法制宣传的深入，消费者在订立合同、履行合同时越来越注重保护自己的权利。涉及买卖双方纠纷的纠纷比例明显上升。以商品房纠纷为例，商品房装修领域已成为购房者新的关注焦点之一。尤其是历时三年的南京富力地产精装修系列案件（以下简称“南京富力系列案件”）结案后，商品房装修问题被推到了风口浪尖。

2017年12月，江苏省南京市中级人民法院（以下简称“南京中院”）作出多起再审判决，认定商品房预售方案中载明的装修单价信息对富力南京造成损害。富力房地产开发有限公司（以下简称“富力公司”）。 ）具有法律约束力，应当作为商品房预售合同的组成部分。上述判决后，笔者注意到，近两年法院受理的此类诉讼数量急剧增加。但对于商品房预售计划是否构成购房合同的组成部分，司法走向仍存在分歧。因此，笔者以南京富力系列案例为例，对“商品房预售方案中明确的精装修内容是否可以作为购房合同的组成部分”的问题进行研究，下面结合厦门实际情况阐述如下。

一、从南京富力系列案例谈商品房预售计划

以童克亚与富力公司商品房预售合同纠纷[（2017）苏01民再17号]（以下简称“童克亚案”）为例。 2014年12月29日，童克亚以富力公司交付的房屋装修与登记的4500元/平方米的装修标准存在巨大差距为由，向南京市江宁区人民法院提起诉讼。有关部门。富力公司：补偿其装修差价，按照样板房标准进行整改，整改房屋缺陷，赔偿房屋无法正常使用期间的租金损失。

该案历经一审、二审、再审。最后，南京中院认为：根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称《管理条例》）第十三条第二款的规定，“ 《商品房预售方案》是房地产开发企业向房产管理部门申请商品房预售许可证的必备材料。双方签署的补充协议第十三条规定，“所涉及的信息、图表、数据等以政府主管部门的批准文件为准”。申请商品房预售许可证的材料是应当审批的文件，《商品房预售方案》规定，4500元/平方米装修单价信息已向全社会公示。 “南京在线房产”网站。根据补充协议，规定《商品房预售方案》中表述的装修单价信息为双方合同权利义务的内容； 《管理条例》第十五条第一款规定，“房地产开发企业销售商品房，应当明确定价方式和计价依据”。《商品房预售说明书》中注明的4500元/平方米信息“方案”应视为富力公司向购房者明示的精装修定价方式。富力公司声称该单价仅为销售单价，并非装修标准。这一主张与上述管理规定不符。不符合本院规定的，本院复审认定《商品房预售方案》中的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。

笔者认为，根据南京市中级人民法院的上述认定过程，利用典型的逻辑三段论推导出商品房预售计划载明内容构成合同不可分割部分的结论：

大前提：购房合同载明政府主管部门的批准文件是合同不可分割的一部分；

小前提：商品房预售方案必须经政府主管部门批准。

结论：商品房预售计划是合同的组成部分。

笔者认为，这一逻辑推导之所以引起争议，是因为认定小前提的依据不足，且预售方案未必是政府审批文件。

2、商品房预售计划概况

探讨本文的焦点“商品房预售方案是政府主管部门批准的文件吗？”，我们首先要了解什么是“商品房预售方案”？

（一）商品房预售计划内容

《城市商品房预售管理办法》第七条第六款规定，商品房预售计划应当载明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期，等，并应当附有预售商品房的分层平面图；住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的通知》第八条中进一步规定，预售计划应当包括商品房基本情况项目名称、建设进度、预售房数量、面积预测和分摊、公共部分和公共设施的具体范围、预售价格及变动范围、预售资金监管的落实情况、住房质量责任主体和办法、预售计划主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并予以公告。

从上述行政规范性法律文件可以看出，商品房预售方案是对开发商出具的整个商品房项目和申请预售商品房的共同信息的描述。

（二）商品房预售计划审核制度

《城市商品房预售管理办法》第八条第（二）项、第（三）项规定，开发商向预售主管部门申请商品房预售许可证的，预售房主管部门应当核查开发商提供的相关材料是否符合要求。审查法律条件。经审查，开发商的申请符合法定条件的，预售机构应当依法作出准予预售行政许可的书面决定，并发给《商品房预售许可证》。可见，《商品房预售许可证》作为行政审批文件经审查核发不存在争议。但申请预售许可证过程中必须提交的材料之一是商品房预售方案是否直接相当于审批。性文件中没有明确的规定。

经查询，目前尚无行政规范性法律文件规定上述“法定条件”的审查内容。因此，笔者认为，就商品房预售计划作为申请预售许可证的必备文件，并没有明确需要进行实质性审查的法律依据，以及第八条住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的通知》规定，预售方案的主要内容是“变更需备案”，即与批准文件明显不符，要求的“报审、批准、发布”属性存在差异。因此，预售方案并不一定等同于《商品房预售许可证》等批准文件。

3、商品房预售计划性质的区域比较

（一）南京地区

关于南京富力系列案件的再审判决，南京富力系列案件适用的《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款规定：“房地产开发企业进行商品房预售，应当自预售商品房之日起十日内向房地产管理部门申请办理商品房预售登记。收到商品房预售申请后，回复是否同意预售；不同意预售的，应当出具商品房预售许可证；预售的时候，你应该解释一下原因。”结合南京近年来对房价的严格调控，2010年10月15日南京市物价局、南京市住建局联合下发的《关于进一步规范商品房明示价格的通知》第八条——农发委：“商品房经营者应当在网上申请商品房项目预售或者现有商品房销售初始登记。首先到项目所在区物价部门办理商品房预售清缴手续。经区物价部门初审后，报市物价部门审批，并出具联系单……申报价格3个月内不能上调，3个月后需要上调。市住房城乡建设部门在发放商品房销售（预售）许可证时，应当告知申请人及时办理明码标价手续。

根据上述法律规定，可以看出，南京市商品房预售许可证发放制度符合国家规定。不过，值得一提的是，南京市商品房预售方案的价格内容必须经过物价部门严格审核批准。从而影响开发商按照住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的通知》第八条规定，预售计划可以调整，需要备案。”由此引发了南京富力系列案件中商品房预售计划中规定的价格调整是否需经行政部门批准的法律争议。

（二）厦门地区

笔者查询了福建省关于商品房预售计划和价格审核要求的行政规范性法律文件。关于厦门市商品房预售许可管理制度，在符合国家规定的基础上，根据《福建省建设厅关于通知第八条和第六条、第七条、第九条的规定》 《厦门市商品房预售管理条例》规定，地方政府进一步细化商品房预售计划的组成部分；而在价格审核方面，《福建省物价局商品房预售管理规定》 《通知》第六条规定，“已取得预售许可证或者办理当期销售登记手续的商品房，商品房经营者还应当将当期销售价格及计价方式报送所在地城市或者地区。县级物价部门……”，此外，《厦门市商品房销售合同网上登记备案管理办法》第六条也明确赋予开发商对预售中注明的预售价格进行调整的权利申请预售许可证后进行规划。

对比南京市和厦门市可以发现，两地均明确《商品房预售许可证》是批准文件，并没有明确规定商品房预售计划是否为批准文件。批准文件。但两地的不同之处在于，南京的价格调整需要经过物价部门审批，而厦门仅规定销售价格需要及时备案。此外，厦门明确规定预售方案价格可以调整、变更，需要备案。

从上述差异可以看出，商品房预售计划的相关规定带有浓厚的地方行政管理味道。在判断预售方案作为批准文件是否具有法律性质时，需要从当地行政规范性法律文件入手，考虑预售方案的内容是否获得批准。属性将再次确定。

4、从法律关系角度讨论商品房预售计划是否构成购房合同的组成部分？

根据民法通则第一百一十八条规定，请求权以合同、侵权、无故管理、不当得利等法律规定为基本法律关系。购房合同签订后，购房人要求开发商履行合同并承担违约责任。购房合同的法律性质是因合同关系而享有的债权。因此，笔者仅依据合同的基本法律特征来判断买受人是否可以通过商品房预售计划向开发商主张权利。也就是说，对商品房预售计划是否构成购房合同的组成部分进行简单分析：

（一）购房合同的内容是买卖双方协商一致的结果。

1、如果购房合同中未包含预售方案载明的内容，独立预售方案是否属于购房合同外具有法律效力的要约，可分析如下：

根据合同法第十四条的规定，要约是与他人订立合同的意思表示。该意思表示的构成要件是： （一）内容具体确定； （二）表明要约人接受要约人的承诺。受此意向表达的约束。因此，笔者认为，无论商品房预售方案是行政备案文件还是行政审批文件，归根结底还是应该以是要约还是承诺来判断。如果商品房预售方案内容不明确，或者没有明示只要买受人承诺，双方就按照预售方案履行，则该预售方案不属于要约不构成购房合同不可分割的一部分。

此外，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房销售广告、宣传材料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施不负有责任；说明和承诺具体，对商品房买卖合同的订立和房价确定有重大影响的。即使未包含在商品房买卖合同中，也应视为要约。”笔者认为，上述规定不适用于预售计划。理由：该条款提及商品房销售广告、宣传材料等需要详细确认且对买卖双方签订合同及价格确定有重大影响的相关说明和承诺。将构成要约。但根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的通知》第八条规定，预售方案中载明的内容是变化无常，没有确定性；并且，由于目前合同已签订，预售计划中并未提及具体内容。也就是说，经协商一致同意的合同内容不得受到预售方案中所载明的内容的影响。

就厦门地区而言，根据《厦门市商品房销售合同网上登记备案管理办法》第六条规定，商品房预售计划的计划销售价格可以变更。也就是说，开发商在签约前必须与买家签订购房合同。预售计划中的预售价格未具体确定，保持不变。因此，笔者认为，厦门开发商向房产管理部门提交的商品房预售方案不符合构成要约的要求，不构成要约，更不可能成为购房者和卖家。签订购房合同时约定的内容。

2、如果买卖双方在购房合同中明确约定行政审批文件是购房合同的组成部分，那么预售方案是否是购房合同的组成部分可以分析如下:

童克亚案再审认定商品房预售方案属于购房合同不可分割的部分的主要依据是，购房合同的补充协议规定“下列信息、图表、数据、涉及的其他事项以政府主管部门的批准文件为准。”此外，南京市市政管理局规定，商品房预售方案的价格内容必须经过主管部门严格审批，从而将商品房预售方案纳入购房合同的一部分。如上所述，商品房预售方案是否为批准文件或备案文件，仍需根据地方行政规范性法律文件来判断。因此，笔者认为，预售计划并不一定构成购房合同的一部分。

综上，从合同内容来看，商品房预售计划是否属于购房合同的组成部分，可以从是否构成要约、承诺，或者买卖双方是否有具体约定来判断。 。销售计划没有构成合同不可分割部分的依据。

（二）签订购房合同是民事法律行为，构成民事主体之间的民事法律关系。

1.商品房预售计划是行政文件。如果利用行政关系中的文件内容对买卖合同一方当事人产生约束力装修材料销售合同，则没有法律依据。

（一）商品房预售计划属于行政文件，属于行政法律关系范畴。目前没有法律规定商品房预售计划应当成为民事合同的组成部分。

（二）明确行政审批与行政备案的区别。备案文件不具有强制性，更不具备向第三方履行备案事项的义务。

关于行政审批的定义装修材料销售合同，根据《贯彻落实行政审批制度改革五项原则需要把握的几个问题》，行政审批是“行政审批机关（包括具有行政审批权限的其他组织）依据对自然人、法人或者其他组织依法提出的申请，依法予以审查，允许其从事特定活动，承认其资格，确认特定民事关系或者特定民事权利和行为能力”。因此，行政审批是行政机关公权力的具体运用，其核心就是行政主体不批准，行政相对人就不能从事具体活动。

《新华字典》将“记录”一词定义为“将此事报告主管机关并备案备查”。它有两层含义：（1）“备案”行为，是指向行政机关提出、报告要做的事情。行为的备案材料； （二）前述行为的目的是便于行政机关后续监管，无需对内容进行实质性审查。同时，由于目前法律层面尚无备案的定义和程序规定，实践中，行政主体一般在管理范围内进行指导和公示，而不像行政审批那样进行强制性规范调整。因此，如果商品房预售方案的性质是备案文件，那么该文件只是形式备案，其内容对房产管理部门和开发商之间不具有约束力，更谈不上备案文件的履行民事合同对方的内容。

2、说白了，即使法律、行政法规规定开发商应当按照商品房预售计划的内容履行，只要规定的内容不具有效力和强制性，就不会导致民事合同的无效。

根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，认定合同无效，应当根据全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和行政法规国务院规定的，不得以地方性法规为依据，以行政法规为依据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第十五条”进一步区分“有效性”。 “性强制性规定”和“行政性强制性规定”的概念表明，违反生效的强制性规定将导致合同无效的法律后果。

《最高人民法院关于印发的通知》第三十条明确列出了应当认定为“有效强制性规定”的情形：涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公共秩序和良好习惯的强制性规定；交易对象 禁止销售，如禁止销售人体器官、毒品、枪支等；违反特许经营规定，例如场外资金配置合同；违反通过招标等竞争性承包方式签订的合同等严重违法交易行为；非法交易场所，例如在批准的交易场所之外进行期货交易。经营范围、交易时间、交易数量等具有行政性质的强制性规定，一般应视为“强制性行政法规”。

因此，从法律角度看，商品房预售计划等行政文件不应被随意视为民事合同的一部分而导致不良民事后果。

综上，笔者认为，除非买卖双方的协议中包含商品房预售计划，否则商品房预售计划不构成购房合同的组成部分。如果开发商违反商品房预售方案所载内容，可能存在行政处罚的法律风险。对民事合同效力的影响首先应当证明其所依据的行政法规的效力性质。

五、司法领域商品房预售计划的适用规则

以精装修房案件中装修价格和装修标准的适用依据为例，近年来法院在订立合同时倾向于尊重买卖双方的自主权，避免随意适用行政审批或备案文件。 。对此，通过江苏省高级人民法院2019年12月发布的《商品装修房屋销售合同装修质量纠纷审理指南》（以下简称“”）也可以一窥端倪。

根据《装修房屋审核指南》第七条“备案装修材料的使用”和第八条“装修价格和装修质量要求”，前述两条条款明确区分了购房者适用装修质量要求的三种情况，卖家： 1. 买卖。双方有明确的协议； 2、可通过商品房销售材料、房屋装修建筑材料等综合识别； 3、协议内容不明确，无法全面识别。前两种情况下，购房者主张以备案的装修价格作为质量要求依据的，法院不予支持；对于后一种情况，协议不明确，无法全面确定。此时，经相关主管部门审核备案的装修信息只能作为装修质量要求的依据，法院可以支持购房者主张以登记装修价格作为质量要求依据的主张。

下图为南京富力系列案件后全国法院依据笔者整理的装修价格及装修标准适用的部分判例：

综上，可以看出，全国法院越来越倾向于认定行政部门的登记、备案或者审批行为与民事合同当事人之间的约定没有实际联系。购房人知悉购房合同的，法律后果由购房人自行承担。熊。同时，行政行为不应因价值权衡而介入民事审判领域，或将行政文书的履行与民事合同挂钩。

六、结论

最后，商品房预售计划是否构成民事合同的组成部分，涉及民事法律关系与行政法律关系交汇处的“灰色地带”。这是一个见仁见智的问题，可能很难做出权威的结论。基于上述分析，笔者认为，商品房预售计划属于行政文件，其内容并不一定构成购房合同的组成部分。事实上，应该根据民事主体的意思自治来进行。