（本文刊载于《中国经济周刊》2018年第34期）

6月中旬，自然资源部表示，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。

调查统计显示，目前，全国335个城市、2853个县区共设立3001个不动产登记服务大厅，3.8万个窗口、8万余名一线登记工作人员每天为30多万家企业和社会公众提供不动产登记服务。

自然资源部不动产登记局副局长高勇介绍，将有序开展以不动产登记为基础的自然资源统一确权登记。

“不动产登记全国联网”消息一经发布，外界便将其与房地产税乃至开征“空置税”联系起来，视其为开征税款的“技术前提”。7月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇在回答记者提问时表示，要加快出台房地产税相关政策措施。这一表态，进一步加大了外界对房地产税出台的期待。

全国不动产登记联网是为开征房地产税做技术准备吗？对房价又会产生怎样的影响？

来之不易的国家网络

4 年网络经验

“先难后易”，先登记住宅、商业项目

其实，所谓的不动产，并不局限于人们日常生活中理解的“房屋”，还包括土地、牧草地、林地等等。追本溯源，2007年10月1日开始施行的《物权法》中早已提出：国家对不动产实行统一登记制度。

随后，2013年11月，原国土资源部被国务院常务会议明确负责指导和监督全国土地、房屋、草原、森林、海域等不动产统一登记工作。会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合为一个部门，“建立不动产登记信息管理基础平台，依法依规实现相关部门之间不动产审批、交易、登记信息的相互共享，消除‘信息孤岛’”。

2014年2月，原国土资源部牵头联合九个部门建立了不动产登记工作部际联席会议制度。同年3月，首次不动产登记部际联席会议召开，提出用三年时间建立全面统一的不动产登记制度，用四年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易、登记信息和法制查询实时互联互通共享，形成统一的不动产登记制度。

2014年至今的四年间，普通百姓对不动产登记最直接的感受，就是手中的“房证”悄然变身为不动产证。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施。从此，公民办理的“房证”变为不动产证，并遵循“不换证、不补办”的原则，即未发生交易时不强制更换旧证，“房证”所保护的权利不变。

除了这些“看得见”的变化，不动产登记信息管理基础平台建设四年来也在不断推进。

2014年9月，原国土资源部部长姜大明主持召开第26次部务会议，审议并原则通过了“国土资源云”建设总体框架，即国土资源和不动产统一登记信息系统的简称。会议强调，要尽快推进全国不动产统一登记信息平台建设。“国土资源云”建设的目标包括：“逐步实现基础设施资源、数据资源、业务应用和服务在全国范围内集中或部、省（区）两级集中。”其应用包括国家、省、地、县、乡五个层级。

也就是说，所谓“不动产登记全国联网”，就是将各地建立的不动产登记基础信息管理平台接入全国信息平台的过程。

2017年3月，姜大明表示，力争年底前所有市县接入全国信息平台，全面实现登记机构、登记簿、登记依据、信息平台“四个统一”。

武汉中地数字科技股份有限公司（以下简称“中地数字”）曾参与湖南等地不动产统一登记平台建设。中地数字总裁万波对《中国经济周刊》记者表示，“国土资源云”收录的内容非常复杂，地上有土地建设测绘数据两大类，地下部分有地质数据，由三大类基础数据组成。全国不动产网只是“国土资源云”子集的一部分，地上部分收录了这部分数据。“在‘国土资源云’这个‘大图景’里，不动产只是一个非常小的单元。”

万波进一步解释，房产联网只是“国土资源云”上的一层应用，而房屋登记信息是房产登记联网的一部分，也就是说，房屋登记信息只是“国土资源云”子集的一个子集。“房产的概念很广，所有不能移动的固定资产都叫房产。”他表示，从山川河流到文物古迹、公路等都可以叫房产，理论上都会在这个网络上登记。虽然只是“国土资源云”子集的一个子集，但住宅项目的登记最容易触动老百姓的神经，因为这涉及到一系列社会问题。

万波告诉记者，在不动产登记网络的众多“子集”中，住宅和商办楼宇“子集”在实际工作中的“优先级”最高：“我们的原则是分层次、分步骤地进行登记，最优先的是楼宇项目，包括住宅和商办项目，毕竟它们社会关注度最高。”万波说。

《中国经济周刊》记者了解到，住宅、商办项目先登记，也是本着“先难后易”的原则。比如，文物等类别的登记就放在最后。“文物保护单位的房产属于国有资产，不会进行交易，可以自行由国有机构登记，比较简单。”万波说。但最终各类房产信息都会被记录在这张大网里。

2015年11月，北京全面向社会提供不动产登记服务，成为全国首个向社会提供统一不动产登记服务的省级城市。（视觉中国）

从联网到详细数据是一个漫长的过程

“目前，不动产登记数据还不够细致，数据补充整合工作正在进行，预计明年情况会好很多。”万波分析称，房地产包含的内容和线路很多，2014年上线的“国土资源云”不可能仅用4年时间就做到“大而全”。

自2014年起，不动产登记全国联网的过程并不容易。据了解，就我国目前的住宅不动产而言，不动产的种类很多，有军人房产、公有房产（政府房屋）、私有房产等，需要分类登记。

思源房地产市场开发部副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》表示：“有的房子暂时没有产权证，需要补办；有的产权不明确，需要重新明确；有的只有纸质产权证，需要进行数字化后才能录入系统。这些工作在技术上并不难，但耗时非常长，工作量也很大。”

这一说法在建设统一不动产登记平台的实际工作中得到了验证。“目前基础数据的采集是一个很大的问题，就是要把统计主体信息化。”万波告诉《中国经济周刊》记者，以县级平台为例，基础数据电子化主要存在两大障碍：一是基础资料缺乏，必须补充，“特别是有些不动产的测绘数据还没有，这部分还需要勘察”；二是纸质档案的电子化，“县级很多不动产证都没有电子登记，需要把这些不动产证一张张电子扫描后录入系统，非常繁琐。”

为县级平台提供房地产数据整合等技术支持，如今已成为县级政府对外采购服务的“抢手货”。《中国经济周刊》记者此前登录中国政府采购服务信息平台发现，搜索含有“房地产”一词的政府对外招标项目，搜索时间为“近一周”时，有70余条结果，搜索条件为“近一个月”时，有280余条结果。

万波告诉记者：“特别是县级平台目前正在加紧开展房产数据整合等基础工作，确保基础数据的完整性和时效性。”一位业内人士告诉《中国经济周刊》记者，据他了解，目前大量县市都在开展统计单位信息化工作，历史档案补档、纸质档案数字化等工作正在紧锣密鼓地进行。

2015年2月，广东省不动产登记局成立。（新华社）

2015年3月1日上午9点30分，江苏徐州，徐州市民辛先生领取了全国首张不动产登记证。作为试点，江苏徐州与四川泸州发放了全国首批不动产登记证。图为首张不动产登记证编号为。（视觉中国）

2018年8月，市民在深圳市不动产登记中心办理不动产登记。（视觉中国）

西安市不动产登记大厅内人山人海，屋内屋外人头攒动。（视觉中国）

据了解，除了基础数据缺失，一些地方在建设统一不动产登记平台时也遭遇了类似的“信息壁垒”。一位业内人士告诉记者，自己就曾遇到过地方房管局对建设不动产信息登记中心不太配合的问题。“房管局掌握着房产交易的信息，房管局原有建设的网络系统积累了大量信息，一旦这部分数据与其他网络共享，这部分业务的人员必然会萎缩，触动了既得利益。”

他认为，这种“信息壁垒”是由“利益壁垒”造成的，更“聪明”的做法是从国土部门抽调一部分人，从房管部门抽调一部分人，共同成立一个不动产登记信息中心。“房管部门的人员有一半直接抽调到不动产登记中心，阻力就会小很多。如果不动产登记信息中心直接设在国土部门，房管部门就不会太听话。”

自然资源部是在2018年全国两会后正式成立的。万波告诉《中国经济周刊》记者，此次改革将原发改委所属的主体功能区规划、住房城乡建设部所属的城乡规划、原国土资源部所属的土地规划等职能统一划归自然资源部，为“国土资源云”建设提供机制协调支撑。“根据我们的经验，原国土资源行政序列下的部门，空间数据更多，土地坐标数据非常详细，而房管局行政序列下的单位，对房源数据更精通，但问题是不能把房源数据放到相应的地块上去。经过一系列整合工作，各自的优势可以相互补充，有利于加快工作开展。”

除了基础数据的获取问题，数据准确性面临的另一个实际问题是“不改不换”，即只要房产权属没有发生改变，就不强制更换房产证。中原地产首席分析师张大伟认为，要完成对这块“隐形”房地产的统计，仍需要几年时间。

大家都可以查询不动产登记信息吗？

“不动产登记全国联网”后的查询工作也是公众关注的焦点，是不是每个公民只要上网就能查询任意不动产的权属、交易信息？

对于外界普遍关注的不动产信息公开查询功能，中国社科院长城学者孙宪忠曾指出，从法律角度看，将不动产信息完全公开、人人可查是有缺陷的。“为保障交易主体合法权益和交易秩序，需要建立风险防范机制。只有当交易涉及双方当事人时，当事人、利害关系人才有权查询不动产登记信息。”

“从国外的一些经验看，房地产信息系统是比较开放的，你可以查到房子的主人是谁、房子在哪儿、面积多大、建筑形式等。”中国土地学会原秘书长黄小虎对《中国经济周刊》说。

2014年，国土资源部不动产登记局原常务副局长冷宏志表示，到2017年底，“全面实现信息共享，能够依法提供信息查询服务”。

事实上，2015年3月实施的《不动产登记暂行条例》已对哪些人可以查询不动产登记信息作出了规定，具体为：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记信息，不动产登记机构应当提供。国家有关机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记信息。

如何保证信息安全，也是外界关心的另一个问题。值得注意的是，不动产登记平台的另一个特点是建立在私有云而非公有云上。所谓私有云是针对单一客户而建，因此对数据、安全和服务质量提供了最有效的控制。相较而言，公有云是第三方提供商向用户提供的云，一般可以通过互联网使用，其核心属性是共享资源服务。

“‘国土资源云’是建立在自然资源部内部系统上的，一般人是无法访问的，可以想象成一个大型局域网。”万波告诉记者，在云服务建设过程中，中地数字的工作人员只能“建架子”，却看不到“架子上有什么”。 “技术人员没有这个权限，主要要求是保证开放的同时也保证隐私，也就是严格按照国家法律法规，保护个人信息不被泄露。”

联网后的下一步：开征房产税？限制“炒房”？

开征房地产税需要什么条件？

“不动产登记全国联网”消息一经发布，外界便将其与开征房地产税联系起来，视为在全国范围内开征房地产税的技术前提。

6月底，香港特首林郑月娥表示，“对空置超过六个月，且不用于居住或出租的一手私人住宅单位，将征收‘附加税’，税率为该单位应课差饷租值的200%，相当于两年租金，约占房价的5%。”就在舆论纷纷讨论开征房地产税与“全国联网登记”的关系时，香港拟开征“空置税”一事，引发部分人士猜测内地是否会效仿。

国土资源部原副部长胡存志此前撰文指出，不动产统一登记并不是开征房产税的必要条件，房产税征收改革也可以在分散登记的模式下进行。

但在2017年12月国土资源战略研究重点实验室举办的“不动产税制设计与不动产登记”主题专题学术会议上，与会学者认为，不动产税的征收必须以不动产登记信息管理基础平台的数据为基础，在处理好公平与效率问题的原则下，采取较为合理的税收筹划方式。

思源房地产开发部副总经理、首席分析师郭毅也对《中国经济周刊》记者表示，全国联网可以确保中央层面清楚掌握全国公民所拥有的不动产数量、位置等关键信息，也有利于摸清全国房地产分布的“基数”和“底牌”，为制定全国统一的房产税计税依据和税率提供参考。“这些信息如果只是由地方政府分散管理，在具体征收上还是会存在很多问题。”她认为，不动产登记全国联网无疑是房产税全国征收的前提，“全国情况清楚了，才能想下一步怎么征收。”

中国房地产研究院首席分析师张大伟认为，“不动产登记本身并不是一项政策房产信息全国是否联网，但实现全国联网后，可以发挥更多、更快的房地产市场调控效果。”他还认为，不动产登记全国联网是开征房地产税的前提条件，借助这一政策，政府的税基将从交易环节过渡到持有环节，房产税的二次分配特征将更加明显。

中国土地学会原秘书长黄小虎认为，征税只是联网的一个附带功能。“联网的目的肯定不是为了收税，而是为了完善市场经济体制下的产权保护体系，说白了就是明晰‘家庭资产’，对各类不动产进行分类保护和管理。”但他也认为，市场对房地产税即将开征的预测并非空穴来风。“一旦数据明朗，自然会为征税提供前提条件。”

事实上，从实施房产税政策多年的上海、重庆的实际效果来看，房产税似乎对房价走势影响不大。2011年1月开征的上海、重庆房价并未受到抑制：上海房价从2011年的1.4万元/平方米左右上涨到2015年的3.2万元/平方米，2017年甚至上涨到5万元/平方米，中心城区均价突破10万元/平方米。该税开征7年来，除开征第二年的2012年增幅仅为0.4%外，其余年份均在10%以上；而外界认为房产信息全国是否联网，重庆房价相对稳定并非房地产税的作用，而是土地供应充足、人口较少、政策调控、积极建设公租房等因素共同作用的结果。

当然，房地产税的开征不仅需要突破技术门槛，还需要突破法律门槛。“立法先行、充分授权、循序渐进”是推动房地产税立法实施的原则。“‘全国不动产登记联网’只是一个工具，全覆盖登记尚未完成，各项政策不太可能快速落地。”张大伟向《中国经济周刊》记者分析，除了信息透明，房地产税开征还有一个重要前提，就是建立房屋动态估价制度。但目前这一制度尚未建立，税率、计税依据等问题也没有实质性答案，房地产税距离真正实施还有很长的路要走。

互联网能够抑制房地产投机吗？

在万博看来，单纯地认为全国不动产登记信息联网与房产税征收直接相关，未免太过片面。“全国不动产登记联网”意味着不动产登记大数据时代已经到来。在不久的将来，统一的不动产登记信息系统，不仅能处理不动产登记的受理、审批、发放等工作，还能提供城市商品房价格走势分析、供需关系分析，甚至为政府在城市经济建设中提供辅助决策。

虽然目前的数据可能依然不够详细，但“全国不动产登记联网”带来的一个直接结果是，全国所有公民名下的房产将“一目了然”，而这对于此前“房哥”、“房姐”等炒房大鳄来说，似乎并不是一个好消息。

黄小虎认为，全国联网以后，所有房产归谁所有，一目了然，虽然不会对房价造成直接影响，但至少可以间接抑制“炒房”。

以一位在广州拥有10套房产的“房主”为例，在全国联网尚未实现的情况下，如果她在没有外地居民限购政策的城市再次购房，当地政府将无法获知她在其他城市的房产情况，她在当地购置的房产可能仍算作她的“首套房”。全国联网后，当地政府可以清晰地知道她在广州的房产情况。这对于区分“急需”与“非急需”，从而打击炒房者会不会有很大的益处呢？

黄小虎告诉记者，目前对于“刚需”与“非刚需”并没有严格的标准，但至少在异地购房时，当地政府部门可以通过网络查询到买家在全国拥有的房产数量，这是一项巨大的技术进步。“会不会按‘非刚需’处理，要看地方政策。如果某人确实是全国‘非首套房’，但在当地工作生​​活，必须有当地的房子，那么这种交易就不应该受到限制。”他表示，全国联网的意义仅限于“摸底”和“信息透明”，限制住房投机还是要看地方政府出台的具体政策，信息平台的作用只是基础性的。

郭毅也表示，目前还没有地方出台以房主是否拥有全国性其他房产为依据判定“首套房”的政策，在可预见的未来，大概也不会有这样的政策。她认为，全国房地产登记联网对房价的影响不会像想象的那么“大”：“全国房地产登记联网、对住宅征收房地产税的消息已经传了近10年。据我所知，很多人已经把多余的房产卖掉了。在目前的严格监管下，这些房产的升值空间有限。有些人赚够了钱就套现，去做其他生意。对他们来说，持有这些多余的房产风险大于收益。”

“政策出台不能单靠信息平台推动。”万波对《中国经济周刊》记者表示，他认为，在“炒房潮”黄金时期，二三线城市对非本地居民的纳税和社保缴纳期限没有限制，随后的“限购潮”对纳税和社保缴纳期限进行了限制，起到了一定效果。

继“全国不动产登记联网”之后，另一个备受关注的问题涉及反腐败，我国有不少官员因名下的不动产存在问题而被“落马”。

《中国纪检监察报》曾刊文指出：“房地产行业是官员腐败的重灾区，官商勾结、多套房、超标办公等现象十分普遍。2013年以来督查的21个省中，有20个省份存在房地产腐败现象，占比高达95%。”

黄小虎告诉记者，不动产登记信息全国联网后，从技术角度确实可以实现“以房查人”、“以人查房”，但与开征房产税的问题类似，这并不是联网要解决的主要问题。“公检法机关对信息查询的需求是一种特殊需求，即使没有这个网络，他们也能通过其他方式查到。这个网络并不是公检法机关办案的必备条件。”