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在山东省16个地市中，日照排名第16位。

日照地理位置优越，位于山东半岛东南角，东临黄海，依山傍海，以原始的滨海环境而闻名。虽然受人口相对较少的制约，但发展活力无限，城市建设水平位居全省前列，新城区高楼林立，密密麻麻的海滩、蔚蓝的天空、清澈的海水、金色的沙滩吸引着全国各地的朋友来此休闲度假、疗养养生。

经济方面，日照在山东相对不怎么样，2018年，日照在山东16个地市中排名垫底，尤其是在班级倒数第一的学生转学日照市二手房出售信息，曾经垫底的莱芜被并入济南之后，日照的城市地位越来越低，作为旅游城市，日照由于工业基础薄弱，不可避免地陷入“物价高、房价高、工资低”的恶性循环，曾经最适合人类居住的城市，变成了生活成本高的城市，高房价导致民众逃离日照的呼声不断，高房价已经透支了日照的发展潜力和市民对城市的信心。

在夹缝中求生存的日照，不可避免地走上了大规模工业化道路，但随着山东钢铁等大型工业项目的引进和实施，也不可避免地陷入了求发展还是求环境的困境。

山东省新旧动能转换新一轮改革方案赋予了日照做强与日照一体化的钢铁产业新城的使命，但日照当地的房地产、二手中介却一直一厢情愿地将日照的房价与青岛、黄岛等计划单列市的房价进行比较。

因此，自2017年底日照荣获全国创客城市称号以来，其在过去一年半的这一轮全国房价暴涨中，以让人瞠目结舌的方式展现出了别样的疯狂。

争夺住房的焦虑

2017年下半年，日照房地产市场启动。

原因和很多三四线城市一样，都是受到一二线城市资金流入、棚户区改造政策直接货币补贴造就大量人口、地方土地政策引导等刺激。

此外，2013-2017年之前的四五年，日照房价被抑制徘徊，需求的积累、金融贷款的低成本共同推动日照房地产市场达到前所未有的高峰。

日照房产超市的数据显示日照市二手房出售信息，2017年，日照商品住宅均价为6208元/平方米，而2017年12月，日照住宅均价飙升至10366元/平方米，日照房价飙升了67%。

据日照房产网整理的近10年房价走势图显示，均价从2010年的6508元上涨到2017年的6612元，8年来日照房价基本保持平稳，中间甚至略有下降。

2018年，仅一年时间，日照过去8年的房价就全部恢复。

日照，五六年前被国内财经媒体称为“鬼城”，随着房价预期不断上涨，如今已成为一个一房难求的地方。

与之相对应的是，2018年日照市一般公共预算收入160亿元，其中税收收入132.6亿元，2018年日照市房地产土地出让总价款125.3亿元，几乎与税收收入持平，土地收益对日照市来说至关重要，财政状况薄弱、负债居高不下，至关重要。

从2018年初到2019年，日照市房管部门紧扣“房住不炒”的政策原则，多轮约谈房地产从业人员、精准调控，出台各类限价、限售政策……几乎每个月都有新政策出台，看来房管部门对日照房价暴涨的遏制努力，到现在为止，全都失败了……

“日照的房价最终会涨到2万多元，不会低于黄岛的房价，现在不买房，以后就买不起了。”日照的二手房中介不断拿青岛、黄岛的房价来对标日照，甚至还散布谣言：“日照最终会并入青岛，到时候日照的房价一定会继续飙升，现在低价买入正是好时机。”

在这种涨价买、跌价不买的房地产市场环境下，再加上二手中介的洗脑、房地产公司以及依靠房产广告的本地媒体所营造的氛围，日照人已经丧失理智，成千上万的人违约、加价买房。开盘、秒售、抢购房、先全款、天价装修价……几乎所有楼市乱象都在一夜之间在日照绽放。

作为日照房价的风向标，新英、金海海岸、天宁小学三大学区房价也由2017年的6000至7000元飙升至2018年的1.7至1.8万元，就连荣裕世嘉这样的老旧小区，二手房价格基本都在2万元以上，日照房地产市场出现了明显的非理性房价泡沫。

下半年，兴业太阳公馆、翰林公馆、安泰月湖湾等带学区、带海景的楼盘纷纷以1.6-1.7万元起步价入市，开盘时间一再推迟的天宁君悦公馆也凭借着绝佳的学区位置，开盘价一涨再涨，进一步助推了日照楼市的热度。日照房价彻底从之前的千元时代走向了万元时代，甚至还不断出现2万元以上的房子。

此时，政策性限购下的青岛房价均价只有两三万多元，但与计划单列市相比，青岛作为山东经济的龙头城市，GDP高达1.25万亿元，加上青岛努力发展，2018年GDP达到3500亿元，与GDP超过1000亿元的西海岸新区相比，GDP只有2200亿元的日照，盲目地拿房价与青岛、黄岛比，实在是有些自取其辱。

日照楼市要降温了吗？

据日照市房管局政府网最新统计数据，2019年2月，日照共成交商品房818套，环比下降52.4%，同比2018年2月减少1672套。截至2019年2月28日，日照市未签约住宅套数10206套，未签约商业套数7540套，加起来17746套。随着成交量持续下降，库存不断增加，日照房地产市场真正进入拐点。

日照房产商虽然还在朋友圈不断发布房源信息，但心理预期已经让卖家看涨，成交量持续下滑，各大楼盘售楼处都出现了极度冷清的“返乡购房”“春节营销结束后，不断靠媒体吹嘘每天的客户到访量，要知道去年这个时候，各大售楼处就已经是无房可卖的局面了，那我们为何还要宣传到访率，加大营销宣传力度呢？

日照房地产市场成交明显下滑的背后，仍有不少新开盘项目特别是商业地产深陷销售难的“沼泽”，与此前热销楼盘的“疯狂抢购”形成了巨大反差。

没有只涨不跌的房地产市场，既然北京、上海、广州等一线城市，以及济南、青岛等省内二线城市，在经历了一轮暴涨后，都陷入了连续几年的市场洗牌和价格下滑，那三四线城市呢？2018年日照市不可能再沿着日照房价曲线继续上涨，因为这轮房价上涨已经完全透支了未来房价上涨的空间。再加上日照市房管部门对这轮房价从始至终都采取了放任自流的市场调控措施，而非一二线城市政府高瞻远瞩的“限购”、“降温”措施，让日照市楼市失控到当地依靠刚需买房的工薪阶层都买不起房的地步。

外资不太可能继续支持楼市，他们获利后就会撤离，不可能在日照打持久战。另外，中央停止了对当地棚户区改造政策的财政支持，房产税也对房地产市场产生了重大影响。负面消息：长期来看，日照楼市已经到了拐点，上一轮2009-2010年，日照房价翻倍，日照居民用了七八年的时间才完全消化，您觉得消化阳光需要多少年？

楼市拐点现象在日照二手房市场表现得更为明显，如果说2018年二手房市场还是彻底的卖方市场，那么2019年已经彻底变成了买方市场，不仅二手房价格大幅下跌，二手中介的生意也大幅不如从前，一些中介个人和公司违规甚至违法牟利的行为也为日后合同纠纷埋下了隐患，而有急需购房需求的日照购房者则继续观望。

可以明显看出，日照购房者的观望情绪越来越浓厚，随着市场成交的下滑，很多购房者会开始犹豫。

在此背景下，2018年被房价疯涨、房源紧缺所掩盖的抢购楼盘问题将被放大，如周边配套、办证、物业服务、楼盘品质等问题，购房者挑剔的眼光和谨慎的选择将使楼盘难以出售。预计今年在多重市场压力的累积下，日照房地产开发商将调整心态，对部分销售不理想的楼盘甚至采取优惠、促销措施。

从长远看，一些不能准确判断市场形势、斥巨资逆市拿地、资金链跟不上、营销策略不能及时调整以实现销售率达标的日照中小房企，将在未来的洗牌中率先被市场淘汰出局。

日照各区域买房建议

1、日照房价第一波波动主要由外资、棚改政策产生的刚性需求所驱动，第二波波动则由山东二胎政策带来的改善性需求和房价上涨带来的投资性需求所驱动。2018年的日照房地产市场就像断了线的风筝，越飞越高，失去了理性。

此轮房价暴涨，已经透支了日照整个房价预期，房价已经成为日照可持续发展和人才引进的最大阻碍。

2、从各区域房价来看，日照不同区域房价差异较大，尤其是有学区、海景、商业优势的区域，涨幅较大，最典型的例子就是一座铁路桥两边，新市区和石臼的房价如冰火两重天，“过了铁路桥，房价翻倍”已经成为非常现实的情况。房价水平形成了由东向西、由沿海向内陆空间层次的梯度趋势。鹤山海天土地供应量较少但需求旺盛，房价水平较高，成为改善型、投资型购房主力；老城区、石臼本轮棚户区改造以改善型为主，商品房库存量较大。而过去主要服务于工业、商务功能的开发区、高新区，由于基本需求，成为购房主力。

房子永远是卖给窗外的风景，房价对应的是生活配套和基础设施，在日照财力有限的情况下，很多政府计划往往难以实施，房价高的时候最好买在教育、医疗、商业等配套不完善的区域，未来升值风险相对较大。

日照改善性住房需求可按此顺序考虑新城区、山海天区、高新区；投资性住房需求可考虑“新城区青岛路、北京路两侧学区房”和“山海天区海景房”、“开发区高铁站、体育中心”；购房需求可考虑高新区、老城区、石臼区。

（中央活力区规划）

日照房地产市场的未来

很多人问我对日照房地产市场未来的展望或者具体的楼盘推荐，这个确实比较难回答。

日照商品房存量截止2019年2月底达到10206套，按照目前月度销量推算，大概需要8-12个月左右，相对库存压力不大，但成交量持续下滑，市场处于观望状态。2019年下半年市场会不会有向好的趋势？肯定有向下的空间，但不会太大。不过今年日照房价肯定没有继续暴涨的空间了，因为这轮暴涨已经透支了日照未来5-8年的房价上涨空间。

虽然楼市有“九月金、十月银”的说法，但每年3月也是楼市回暖的旺季，所以有买房需求的朋友可以避开这个月，避免冲动买房。

至于日照房价的未来走向，这个问题肯定要取决于日照未来的产业发展，谁也无法做出预测。

本文标题原为《日照，2019年购房建议》。我之所以高呼日照房价寒冬来袭，是因为中国房地产市场现在已经是一个完全分化的市场。各种各样的资源：金融、政策、教育、医疗、摩天大楼、地铁轻轨、360个行业的就业机会、高薪的收入回报；这些资源正是日照这样的四五线城市所缺乏的。即便没有，也只能停留在未来十年二十年的长远规划上。对于每一个奋斗者来说，青春只有短短几年，在一个落后的城市通过房贷束缚住自己未来的发展潜力，拿未来做赌注，是没有用的，是不合适的。

从宏观上看，目前中国房价正陷入“灰犀牛”危机，中国人的房产占个人资产的74%，而美国只有27%，也就是说，在日照，所谓100万70万元的家产，体现在房产价值上。一旦房价像日本、香港那样暴跌，就相当于全民财富缩水。另一方面，日照永远不会缺房，中国目前的人均住房面积早已超过35平方米，高于日本、法国等发达国家。追涨杀跌的原因在于，在货币购买力下降、物价上涨、股市长期低迷的前提下，投资房产比投资其他渠道的资产保值或回报率更高。

同时，自2015年二胎政策放开以来，山东作为生育率最高的省份，三年内二胎家庭数量激增，也让改善型需求迫在眉睫。在三口之家时代，90-110平米的三居室依然是购房主力，而在二胎政策时代，120平米以上的学区房则成为市场热点。毕竟对于这群70、80后来说，居住面积的增加也对应的是工作压力的增加和陪伴的需求。孩子的时间被分割得越来越少，所以我们希望把孩子的教育托付给好的学校和负责任的老师。

但同时我们也看到，2018年在全国二线城市打响“人才大战”的同时，山东各地却打响了“房战”，随后的高房价也导致2018年山东生育率大幅下降，人才大量外流。

2016年的棚户区改造政策也催生了日照一大批“黑天鹅”：除了拆迁获得的房屋资产或者钱，他们的社会竞争力并没有得到实质性的提升，只能靠打工或者从事服务业挣三四千元，房子一旦卖掉换成钱，并不能像企业家、投资客那样变成资本继续赚钱，只能被动地继续投资房地产或者投资当下高风险的实体经济，虽然房地产依托于中国经济的平稳发展，房价崩盘这种“黑天鹅”危机发生的可能性较小，但一旦发生，资产一夜之间化为乌有，也会引发巨大的社会动荡。

于是，就出现了一个奇怪的现象：很多日照市民，似乎十几年前就买了二三十万的房子，随着房价上涨，如今资产已达二三十万，却一直没有套现。在依然靠三四千元工资维持日常消费的前提下，这一轮房价暴涨，似乎让本市数十万有房家庭凭空多出了几十万到上百万的额外资产。但大多数人并没有因此感觉到财富大幅增加，反而感到“钱荒”。

与此同时，房价的暴涨也加大了工薪阶层购房者的房贷压力，未来几年必然会严重抑制日照居民的日常消费，虽然买房装修、购置家电家具等可以一次性释放居民消费，但这种严重的透支消费，实际上加速了居民财富向银行和土地出让金的回流，让他们为银行和政府打工。

以2017年为例，日照市规模以上工业总产值仅为2742.9亿元，比2016年的2752.6亿元少了近10亿元。政府报告甚至没有提到2018年的具体数据。

进出口贸易方面，据日照统计局数据显示，2017年全市进出口贸易总额为892.4亿元，较2017年的908.9亿元有所下降，与黄金时期的2014年进出口总额347.69亿美元相比差距甚远。

工业产值和进出口贸易增长乏力，过度依赖房地产等基础设施投资，本轮新旧动能转换、出口贸易持续低迷对日照产生了明显影响。

日照的产业主要以钢铁、汽车及零部件制造、石油化工为主，这些基础产业在近几年原材料价格暴涨的冲击下，已经处于举步维艰的境地，如今一轮又一轮的房价上涨，几乎逼得实体经济崩溃，日照市陷入绝境。在日照新经济到来之前，高房价将成为日照居民未来很长一段时间的噩梦。

新年过后，日照网上还有人在猜测未来几年日照房价会大幅上涨，58网甚至出现了新城区旧小区3万元的房子，还有像富来春公馆这样逆市涨价500元的楼盘。不知道哪来的自信，实在想不出日照人能承受这个房价的理由。

对于日照房企来说，2019年确实需要做好过冬的准备，甚至可能要准备一个漫长的冬天。9、10月份日照房价的拐点，让一大批日照房企惨遭淘汰，而以房地产为主业的兴业、安泰、天宁、裕盛等房企则脱颖而出，成为此轮日照市场的赢家。

2019年，谁的资金周转率高，谁的销售率高，谁未来存活下来甚至业务扩张的机会就更大，同时我们也可以看到，越来越多的全国性大型房企纷纷入驻日照，早前的华润、招商局，最近的碧桂园、绿城、融创中国控股、恒大，未来肯定会有越来越多的大型房企来日照，再加上当地的城投、新东港、土地储备等国企也纷纷携资金、土地入市，进一步挤压日照房地产行业的生存空间，加速行业​​洗牌。

不管真假，日照虽然有区位、交通潜力，但如果不能在产业和房价之间找到平衡点，就意味着在下一轮一二线城市全方位压制三四线城市的城市竞争中，日照将十分脆弱，很难独善其身。

（文章架构基于城市研究系列《子木谈住房》，本文所涉及的数据及图片转自日照房管政务网、日照房产网等公开资料）

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