宁波市住房和城乡建设委员会关于进一步规范住宅全装修改造工作的通知

各区、县（市）住房和城乡建设行政部门、管委会：

为贯彻落实《浙江省人民政府办公厅关于加快推广全装修住宅的指导意见》（浙政办〔2016〕141号）、《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修住宅的实施意见（试行）》（甬政办〔2018〕39号）等文件精神，加强全装修住宅管理，压实房地产开发、设计、施工、维护等各环节相关主体责任，保障购房者合法权益宁波装修材料，就进一步规范全装修住宅管理，现发出如下通知：

1.加强建设审批管理

（一）自2018年6月10日起，对已批准开工但实际交付全装修的新建住宅毛坯房项目和尚未办理首批预售许可的在建住宅项目，一律按照省、市关于全装修住宅项目的有关规定审批和管理。

（二）2018年6月10日前预售并实施预建全装修全配套交付的住宅项目，装修工程应按照装修合同约定进行，准业主应对装修质量进行监督管理。装修施工单位应与装修委托方加强沟通，约定装修质量监督验收方式。

（三）进一步整合房地产开发、工程质量监督和行政执法资源，建立职能部门（单位）合作联动机制，加大对竣工验收后、集中交付前烂尾楼的检查执法力度，依法查处以烂尾楼为由接受监管、分批交付全装修房屋的建设单位。

（三）严格落实浙江省住房城乡建设厅、浙江省工商行政管理局联合印发的《关于推广使用2018年版合同备案管理工作的通知》（浙建[2018]2号）文件精神，督促相关单位做好合同备案管理工作。

（四）在售住宅房源应设立交房样板房。同一项目中，对户型、装修等级、装修风格相同的房源，其套数排名前3位或占比20%以上的，应在房源预售前至少做1套交房样板房。样板房对应单元的公共部分（指对应户型的同一楼层标准层的电梯通廊、同一楼层的楼梯平台及相邻的上下楼梯）应设为交房样板区。

签订预售合同前，建设单位应当向购房者提供参观交付样板房、介绍装修质量、装修材料、使用功能等服务，并以书面形式与购房者确认交付商品房的装修内容和外观质量；对未制作交房样品的非标准房型，还应当向购房者确认与标准样板房的差异，并约定交房时产生纠纷的处理方式。

2.加强工程质量管理

（一）建设单位在组织样板房交付前，应当取得全装修《施工图设计文件专项审查证书》。鼓励建设单位委托施工图审查机构对全装修施工图设计文件质量进行咨询评价，出具全装修《施工图设计文件质量咨询意见》（《意见》对全装修施工图设计深度是否涵盖预售合同约定的交付状态全部施工内容进行评估）。未取得全装修《施工图设计文件专项审查证书》组织施工的，由工程质量监督机构责令建设单位暂停施工；建设单位未委托施工图审查机构对全装修施工图设计文件质量进行咨询评价的，应当依法加强依图施工监督抽查。

（二）全装修设计文件应当明确建筑装饰装修、建筑给排水及供暖、建筑电气、通风与空气调节、建筑节能等分项工程所涉及的主要材料、设施、设备及部品，符合施工要求的有关技术指标和质量标准，且上述分项工程所涉及的相关设施、设备及部品的安装图应当由全装修设计单位出具或确认。全装修工程与主体结构工程不是同一单位设计的，全装修设计文件应当由主体结构设计单位确认。

建设单位应确保设计文件实施的一致性。住宅物业预售后，对住宅预售合同中约定的空间尺度、装修质量、主要使用功能等进行任何变更的，应当征得购房者的同意。建设单位和设计单位应核实土建、全装修设计文件变更联系方式是否违反买卖合同的相关要求，与已经下发的联系方式是否存在矛盾，并注明。

（三）全装修住宅建筑的设计、施工、验收等相关规范应严格按照国家标准、工程建设标准的强制性规定执行，选用其他行业、地方标准的，应事先在设计图纸、施工方案、买卖合同中写明，以确保结构安全性和主要使用功能的原则。

设计文件应当明确参考、执行的规范、图纸名称及编号，不得含有“还应符合其他国家、省、市有关法规、规范”等表述。

（四）预售全装修住宅项目应引入准业主监理机制。通过在施工现场设置开放日，组织购房者代表组成监理组参与监理等方式，让购房者参与全装修项目的质量监理。施工单位在办理工程质量监理手续时，应提交《准业主监理实施方案》，方案实施过程应遵循公开透明的原则。采用开放日形式的，施工现场开放日不得少于3次，且须包括主体及装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段、竣工阶段。施工现场开放日应邀请每阶段不少于预售户数5%的购房者代表参加。

由买方代表组成监理小组的，建设单位应当在买方中公开遴选不少于三名具有相关工程专业知识、品行良好、工作公正、身体健康的人员，监理小组应当在首次主体结构验收前成立。

（五）加强全装修住宅设计、施工监管，切实落实建设单位主体责任。通过创新监管模式和方式，提高建设各参与方质量行为和质量责任的规范化和落实水平；通过加大监督抽查力度、监督抽查频次、落实规范化监管制度，提高发现和处理质量问题的能力。

（六）住宅装修完成后，建设单位应委托有资质的检测机构按照现行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（以下简称《规范》）污染物浓度限值标准对住宅室内环境质量进行分户检测。每套住宅（包括不同装修层次、风格）应全部房间抽样检测，其余住宅每户检测点不少于2个，并应包括卧室或客厅等主要房间。未取得室内环境质量检测报告或检测报告结论不合格的，建设单位不得组织分户检测。

3.完善保修服务体系

（1）加强全装修住宅工程质量投诉受理处理，建立房地产开发管理、物业管理和工程质量监管联动机制，督促建设单位牵头落实保修期和保修范围内的质量缺陷维修责任，并积极为投诉人做好政策解读、法律指导和相关协调工作；对于因设备本身质量等问题引发的投诉，要加强与质量技术监督、公安消防、市场监督管理等行业主管部门的沟通联动宁波装修材料，协同处置；对于建设单位拒不履行保修责任，或者保修工作拖延、保修效率低下的情况，可按照物业保修基金管理有关办法，利用物业保修基金开展维修工作。

建设单位与购房者对涉及工程质量保修期内保修内容的维修方案发生争议时，应引导双方共同委托市住房城乡建设行业专家库中的专家或者第三方机构进行论证；涉及民事赔偿的纠纷，应引导其通过司法途径解决。鼓励和培育社会相关行业协会提供工程质量缺陷纠纷鉴定和矛盾纠纷调解服务。

（2）建设单位应设立专门部门负责受理质量缺陷投诉和维修管理。鼓励建设单位购买住宅工程质量交付缺陷保险，委托保险机构建立受理平台，提供优质高效的维修服务。

建设单位不履行或者因售后质量保证管理机构不健全而未履行质量保证责任，引发集体上访的，地方建设行政主管部门应当予以通报批评、向新闻媒体公开曝光，并可以责令停止销售该项目未售出的房屋，或者停止向该建设单位开发的其他项目发放预售许可证和现行销售登记簿。

四、加大工作力度

（一）各地要成立由主要领导担任组长的工作组，全面摸排梳理辖区房地产项目，准确发现问题，分类落实整改措施，有效化解矛盾，确保全装修商品房交付平稳有序，最大限度保障购房者合法权益。

（二）对未落实主体责任、整改工作不扎实的企业和项目，综合运用信用评价、约谈、媒体曝光、行政处罚等手段，形成住宅全装修高压监管局面。对屡禁不止违法违规、信用不良的企业，形成跨区域联动机制，依法依规在房地产开发、工程验收等环节进行市场准入限制，直至将其清除出宁波市场。

（三）要积极回应民生诉求，及时总结工作经验，扎实推进居住建筑全覆盖整治。短期看，要确保省、市政府相关规范性文件落实初期各项工作有序衔接。长期看，要建立“事前、事中、事后”覆盖房地产开发全过程的长效管理机制，并通过试点住宅工程质量交付缺陷保险、完善物业保修基金管理制度等，创新工作思路，提高工作实效。

宁波市住房和城乡建设委员会

2018 年 5 月 25 日

结尾