#01

为什么南京那么多人卖二手房？

2022年以来，太多南京的读者朋友来找我：二手房卖不出去，着急，怎么办？

其实我想说的是，这三四年来，看过我很多文章的人应该都知道，有一个关键词，叫做“优化”。 优化意味着动态、灵活——不看涨也不看跌，有不看涨也不看跌的能力。 精确的选择性。 所以，这些年经历了多轮优化的朋友们，即使楼市惨淡，所持有的房产依然有厚厚的安全垫。

如今，南京二手房的交易量虽然不小，但想卖房的人却多了。 南京新房的大量供应，严重挤压了二手房的空间。

南京人为何大量出售二手房？

02

打破“房地产信仰”，二手房价格踩踏后

很简单，人在经济上都是理性的。

因为这些人持有的二手房作为优化资产来说还不够好。 此轮楼市调整，粉碎了南京人“房子不倒”的信念。

是的，这一次“房地产信仰”被打破了。

一是调整时间较长。 从去年下半年到现在，仍然没有明显的反弹或回暖通道的迹象。 一是严重影响预期。 其中，期望包括两点。 一是对房子作为家庭资产保值手段的期望，二是对自己收入和未来发展的期望。

然后，在调整期间，一些前期虚高、泡沫的房子又回落到原来的价值。 其中大部分是合理下跌，也有一些是“超卖”。 但老实说，南京绝大多数房子倒塌是事实。 。

如果跌倒一次，我安慰自己，它很快就会恢复； 如果再跌，我觉得很正常，市场只是波动； 如果再跌，我感觉情况很快就会好起来，就像2009年上半年和2015年上半年一样。市场上有一两套完全跌破心理价位线的成交，这就是确实很容易摧毁信心。

因此，人们的预期一旦逆转，逆转的难度就会急剧增加。

所以，有这种心态的人的理性就是扔掉不涨不跌的房地产小区。 有些人不再买房，定居下来还债。 有些人会转而购买能够抵抗价格下跌的房产。

这是“预期”的。

人们总是在趋势发展之前对趋势一无所知，在趋势发生之后却踩在趋势上。 还有一小部分中介因素。 当房价上涨时，中介会要求加价。 当房价下跌时，他们更愿意要求房东降价。

多重因素影响下南京江北新区二手房出售信息，南京二手房价格屡创新低。

因此，南京二手房的成交量比较高，但想卖的人也比较多。

其中，在涨跌周期下，南京二手房有的看空，有的跌幅较大，其价值已经显现。

许多人惊慌失措，匆忙卖掉自己的烂房子。

#03

期望和认知决定二手房价格

我们知道，地域、产品品质、发展节奏、行业、配套设施等因素决定了南京二手房的价值。

但价值一定等于价格吗？

不。

因为这里面也有人们的“期望”和“观念”因素。 这就具有极大的不确定性，造成价值和价格的波动，也造成了不同地区不同房屋的流动性。

就像一些学区房一样，过去很受追捧，现在却被忽视了。

一些过去曾经流行的区域性行业现在受到了轻视和回避。

本轮南京二手房价格保持稳定的有：

（1）主城的二次新房，品质好不好就更无所谓了。 价格坚挺，如中海凤凰西安、金城一号、金朝天下、金陵雅松居等，有“改善回主城流量”因素；

（2）河西中层全新品质住宅、海月华新宏图尚水云锦江湾城三期、四期等；

（3）河西西南大户型价格稳定，单价实际高于小户型；

（4）江心洲尤其是岛北地区二手房价格并未下跌，部分小区甚至出现小幅上涨；

（五）江宁百家湖、仙林湖、城北、江北新区等地区改善型社区基本不跌，有的房价再创新高。 这说明了地区购买力提高的力量。 另一方面，南京各板块都会有良好的产业和配套，区域自住购买力将会提升。 您只能选择该地区的基准品质房产。

所以，很多房子在倒塌，但也有一些是稳定的。 相比之下，南京人的换房决心更加强烈。

其中，严酷的二手房市场也将带来变化。 例如，位于河西/江北/仙林的王翔地产积极求变，创新营销，采用网红+流量+闭环房产交易逻辑。 至少，在变幻莫测的世界里，他不断地寻求着自己的打造中介品牌的道路，而不是躺着。

▲ 王翔地产创始人

在这个过程中，我们清晰地发现，很多生活在主城/龙江/城南的群体已经觉醒，他们的房屋置换意识有所增强，这也带动了南京的改善趋势。

从某种意义上说，二手房的普遍困境让人们对房子更加挑剔，这倒逼人们提高认识、提高品质。 无论如何，南京人不再像大萝卜一样容易被忽悠。

#04

南京二手房的价格锚点是什么？

事实上，南京房地产的稳定核心——二手房，才是价格锚。

价格锚，是什么意思？

意思是参考指南。

例如，河西中心的价格锚点包括两点：一是河西中部次新品质房，单价7.8万以上；二是河西中部中等收入房，单价7.8万以上。价格一般在6万左右。 通过参考这两个锚点，我们就能对河南省的物价区间有个大概的了解了。

那么，人类居住的森林呢？

人居林的问题不在于其自身的产业发展和配套设施，而在于其最大的价格锚点：河南。

目前，河南省的工商业还处于建设过程中，尚未达到向外辐射的地步。 当然，聚居林虽然有着良好的区位优势，且毗邻河南省，但却无法享受河南省的辐射——所以，这也是目前的困境之一。

其中，江北新区的房价最受委屈。 客观地说，江北新区的高端设施和各种城市地标确实水平很高，无论是功能还是审美。 这将是未来新主城的定位。 但建造时间较长，而且只要是水平的，以后架起来就有多高。

不过，这种发展取决于未来的预期。 期望值好且很热，期望值低且很悲观。 遗憾的是，江北新区核心区的房地产市场波动较大。 在一些不靠谱的开发商、相互谩骂的销售渠道、以及一些舆论的质疑声中，二手房确实出现了明显的下跌。

本质上，价格锚已经丢失。

目前隧道口最成熟的正荣润江城、润金城和雅居乐滨江国际，如果这里的二手房不能稳定站到4万、4.5万/㎡以上，江北核心区的价格锚就会松动。 没有办法合理定位，只能被践踏，从而导致青奥/创新园/中央商务区等其他细分板块的二手房社区联动。 有中介不断劝说房东降价，从10万降到2万。 数千甚至更多。

当然，在降价的趋势下，越来越低的报价其实也让购房者犹豫不决。 他们总觉得在半山腰买房，其实未必有利于成交。

低价二手房报价不断流传，很容易引起误解。

然而，这是过去一段时间江北新区二手房市场的客观现象。 事实上，二手房一旦丢失，新房就很难挽救，土地拍卖中的地价也无法体现价值。

因此，我们必须关注各个区域的价格锚点，并进行合理、理性的评估。 我们认为，江北新区尤其是核心区有足够的政策优势+区位价值+整体发展优先权来锁定价值线。

遗憾的是南京江北新区二手房出售信息，这一理念只是部分人的认知，尚未成为大多数人的共识。

而且，南京房地产最困难的时期已经过去了。 新房、二手房市场逐步复苏，交易量不断上升，政策微调更加理性。 一个信号是，一些资深投资者也开始关注南京楼市。

如何克服周期性的迷茫和局部的不安，我们始终如一的坚定和积极。 我绝对不认为城市的终极悲观和时代的苍凉都是因为都是人为造成的。

我一直认为认知概念尤为重要。

人的认知决定行为，行为决定结果，结果决定心态，心态决定性格，性格决定命运。

比如，一位朋友刚刚以6.5万/㎡的价格出售了豫南某小区的一套大户型。 几年前，他花3.5万买下了它。 毫无疑问，他现在心情轻松，心情愉快。 南京二手房市场跌不跌，与他无关。

所以，现在卖二手房的心情就看买房时的理解了……