东莞二手房新规来了！

刚刚，东莞市住房和城乡建设局发布了《关于对现有商品房实行“押金转让”模式的通知》（东建房[2022]25号）。

什么是“担保转让”

二手房“带押转让”模式是指“带押转让-购房抵押登记”的全流程闭环模式，实现了卖方“带押转让”之间的无缝衔接。 ”及买家的“新贷还旧”抵押登记。

在原有的交易模式下，二手房如果存在未偿还的贷款，通常需要先结清贷款，然后再过户。 因此，购房者转让二手房交易时，买卖双方签订合同后，买方首先要向银行提交贷款申请。 贷款批准后，卖方须先结清原有银行贷款并办理抵押注销登记，然后才能申请二手房。 房屋转让的过户登记和购房贷款的抵押登记。 抵押登记完成后，买方银行将发放贷款，并将货款支付至卖方账户。

买卖双方不仅要多次往返于登记机构和银行之间，而且所需时间也很长。 在所有交易和登记手续完成之前，卖方需要使用过桥资金还清原来的银行贷款。 房屋转让成本很高。

“事实上，二手房‘抵押转让’是有法律依据的。《中华人民共和国民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。如果当事人另有约定的，按照协议办理。”

通知全文如下：

各镇街（园区）房地产登记中心、房产管理所、政务服务中心、司法部门、各公证处、各银行金融机构、各房地产经纪机构：

根据《中华人民共和国民法典》和《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》（动监[2022]4号），“中国人民银行广州分行为进一步优化我市营商环境，印发《关于鼓励推广二手房“转按揭”模式有关事项的通知》（广州银发[2022]63号）等法律法规和政策为提高存量商品房交易的便利性和安全性，现就存量商品房实行“转按揭”模式有关事项通知如下：

一、充分认识推广“押金转账”的重要意义

实施存量商品房“转让加抵押”模式，可以有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，激发存量商品房市场的交易活力，有利于新建商品房之间的相互促进更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

二、推广公证机构资金监管模式

为确保“存划转”资金安全，防控业务风险，实行交易资金由公证机构公证并存管的监管模式，充分发挥公证职能。 公证机构应当严格按照《民法典》、《公证法》、《存款与公证规则》等有关规定，设立独立的公证账户和存款账户。 公证机构存入的监管资金必须覆盖未清债务总额，确保金融债权安全。

公证机构、商业银行等相关机构要加强协调对接，制定具体可行的业务流程，建立健全安全的资金提取和存款监管模式，签订“担保转账”专项工作协议（以下简称“担保转账”）。 （《专项工作协议》），并明确经费。 对存取款监管各环节设定时限，建立风险防控机制，确保房地产交易顺利进行。

3、明确“存款转账”业务流程

如买方通过贷款（商业银行贷款、公积金贷款）支付部分货款的，各方应遵循市场化、法治化原则，在确保风险可控的前提下，主要遵循以下原则程序：

（一）买卖双方达成房产交易意向，卖方向卖方贷款机构提出提前还款和“担保过户”申请，买方向买方贷款机构提交贷款申请材料。

（二）卖方贷款机构出具同意“担保转让”的证明； 买方贷款机构预审买方贷款资格，出具同意贷款意向书。

（三）买卖双方向存管机构申请交易资金提取和存款监管。 买方将定金及首付款存入存款机构设立的专用存款账户。 买卖双方另有约定不将定金、定金存入存款账户的，可以按照约定办理，但剩余货款不足以支付货款的。 若卖方原有贷款金额为本金和利息，则卖方应同时补足至提款账户。

（四）买卖双方应完成房地产买卖合同网上签订、备案手续。

（五）买卖双方、买方贷款机构可以向登记机构申请现有商品房预登记设立和抵押权预登记设立； 符合登记条件的申请，登记机构同时审核，并记入房地产登记簿。

（六）购房贷款机构收到登记机构发来的抵押权预登记电子凭证后，将购房贷款直接划入提款账户进行监管。 提款机构确认买方货款已转入提款账户后，向卖方贷款机构发出提款通知。 存款收据通知。

（七）买卖双方及贷款机构共同向房地产登记机构申请办理现有商品房抵押注销登记、转让登记、首次抵押登记，并向税务部门缴纳税费; 对符合登记条件的申请，登记机构同时审核并记入不动产登记簿。

（八）存款机构将贷款本息余额汇至卖方贷款机构指定还款账户，并结清余额。

因扣押、交易限制等原因无法完成过户的，登记机构将及时退回文件。 当事人已申请预登记设立现有商品房及抵押权的，应当向登记机构申请注销相应的预登记。 资金存管机构将存款账户内的购房款和利息分别返还给买方贷款机构和买方。

如果买方和卖方的贷款机构是同一机构或者买方不需要通过贷款支付购房费用，可以参考上述流程。 “押转”相关机构可根据实际工作需要，在上述程序框架内适当调整内部工作流程，明确各环节的办理时限，并纳入专项工作协议。

住房公积金贷款可参照商业银行贷款做法。 除贷款资格审核外，其他相关手续均委托合作贷款机构办理，支持存量商品房“带押转让”。

4、落实相关机构的工作职责

（一）金融机构积极响应，推动工作落实

全市各银行业金融机构要严格执行现有商品住房“转抵押”相关规定，及时调整“转押抵”贷款审批发放标准，推动贷款审批与抵押登记无缝衔接业务流程、审批管理等，积极优化和改进业务流程，提高工作效率，制定具体操作流程或业务指引，做好相关业务人员培训和客户推广工作。 业务开展过程中，要梳理总结各环节可能存在的风险，建立健全风险管控机制，确保交易资金安全，稳步推进“担保转账”贷款业务和有序的。

（二）资金存取机构积极发挥职能作用，保障存量商品房交易安全

资金存取机构应当依法合规承接交易资金存取业务，搭建交易当事人与贷款机构之间的信任桥梁，确保资金划转的安全、公平。 同时，发挥枢纽协调作用，督促各方积极履行合同义务，推动抵押交易流程顺利完成。

（三）房地产经纪机构提供中介服务，协助优化交易流程

房地产经纪机构要积极向交易双方宣传政策和正确引导，协助交易双方准备申请材料，并与贷款机构、资金存管机构商定具体办理办法，为交易双方提供便利、减轻负担。交易双方，促进抵押房屋顺利交易。 。

五、加强部门协调配合

（一）住建部门加强统筹协调，建立沟通协调机制，及时协调解决“流转抵押”模式实施中的问题，协助并会同相关职能部门不断做好完善工作措施，提高工作效率，确保惠民举措落到实处。 去真正的地方吧。

（二）中国人民银行、银保监会等金融管理部门组织指导商业银行积极开展“担保转账”业务，优化完善存款、贷款、存款等业务流程。确保各商业银行开展“担保转账”业务。 顺利进行，没有任何障碍。

（三）不动产登记部门加快网上业务办理流程，提高业务办理效率。 现有商品住房“带押转让”业务将根据现有条件开展，先试线下办理，加快线上办理。 房产登记部门要牵头全面梳理“带押转让”线下窗口业务办理标准，固化为综合政务服务平台。 在优化线下业务办理流程的基础上东莞房产新政二手房，利用现有的“不动产登记+金融服务”、“不动产登记+公证”合作成果，加强部门间信息交换和共享，利用人脸识别、电子签名、区块链等等技术与各银行业金融机构、资金提取机构合作，研究推广“存转转”和登记业务线上办理，提供更加便捷、高效的业务办理模式。

（四）司法行政部门加强监督指导，监督公证机构按规定收费，优化完善公证取款、存款工作流程，保障取款账户安全合法，积极开展住房等延伸服务交易和不动产登记联合服务，“一站式”综合服务。 服务。

（五）政务服务数据管理部门加强与不动产登记部门的业务对接，根据不动产登记部门梳理的事项标准和业务流程，开发政务服务综合平台业务处理系统东莞房产新政二手房，并开展工作。会同相关业务部门共建市民服务中心、镇、街道（园区）政务服务中心窗口业务培训，确保“存转存”线下窗口业务顺利办理。

六、具体实施时间待相关工作准备就绪后尽快通知。 实施过程中如遇问题，请及时向有关主管部门报告。

东莞市住房和城乡建设局中国人民银行东莞中心支行

中国银行保险监督管理委员会东莞市自然资源局东莞监管分局

东莞市司法局 东莞市住房公积金管理中心

东莞市政务服务数据管理局

2022 年 12 月 30 日

【数据来源| 政府官网等】

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