重磅！又有2大城市全面取消限购！

今天（5月9日）早上，杭州发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知：全面取消限购，一时间抢占了房地产市场头条。

此外，杭州还优化了积分落户政策。在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。政策内容还包括了优化住宅用地供应、优化公证摇号销售措施、加强住房信贷支持等多项举措。

紧接着，下午，西安也发布新政，全面取消住房限购！

至此，全国尚未全面取消限购的城市仅剩下了6座。从北到南分别是：北京、天津、上海、广州、深圳、珠海。

虽然说，目前一、二线城市的楼市松绑进度不一，但趋势基本已经明确：

过去在楼市过热时期陆续出台的调控手段，已经完成了他们的历史使命，即将一一退出舞台。

包括且不限于，限购、限贷、限价、限售……

接下来，二线城市全部放开是必然，一线城市虽然在政策放宽上表现得相对比较谨慎，但仍然有进一步定向松绑的空间。

特别是对于限购最严的上海，作为全国的经济、金融中心，此刻，市场对于新政的期盼情绪已经到达了顶峰！

继上周传出外环外多盘采用“3+2+3”模式活动后，昨天，小编在多个房产群和小红书还看到了一个更为难以置信的小道消息，由外环外转战到中外环！

图源小红书截图

虽然都是小道，但同样可以看出，对于新政的期盼，上海房产界已经躁动起来了。

那么，接下来政策端的发力方向会是什么呢？

2024楼市新风向：去库存

事实上，高层已经定调。

4月30日，中共中央政治局会议，对房地产首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求。

会议后一天的5月1日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确指出：商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

政策指向性很明确了，今年的主基调就是：去库存。

为什么要去库存？

主要原因还是目前商品房库存太高了！已经超出了历史峰值，2016年2月的7.39亿㎡。

数据显示，自2020年以来，库存一直在增长。

截止2024 年2月末，全国商品房（含住宅、写字楼、商铺等）库存量高达75969万㎡，同比增长15.9%。

3月末稍有下降，库存量为74833万㎡，同比增长15.6%，其中住宅库存39458万㎡，同比增长23.9%。

不仅库存大，去化也慢。

根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月，超过2年。在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，且多为三四线城市。

上海目前虽然是库存增速同比全国第一的城市，但去化周期在12.7个月。

而根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，去化周期合理值界定是12-14个月，

可见，上海目前的商品房去化周期仍属合理范围，这也可能是，上海迄今仍未有大手笔的楼市调控政策出台的原因之一。

不过，由于上海区位差异导致的房子异质性的存在，郊区新房的去化，显然会比这个平均水平更长。

鉴于此，上海后续的着重点还是郊区去库存。

上海：郊区去库存行动，已经打响！

上海如何去库存？

土地供应方面，2024年上海商品住房用地供应计划整体缩减，相比2023年，缩减了约11%，其中郊区的供地更是大幅降低。

嘉定、松江、青浦、奉贤4大区2024年分别计划供应商品住房用地40-45公顷，相较于2023年的45-50公顷，都下降了约11%。

而金山和崇明的商品住宅用地都大幅度降低，金山降低了约3成，崇明降低了7成。

临港新片区，经历2023年供应的大幅度缩减后，2024年再次缩减约22%！

从源头上，减少土地供应，控制库存。

而针对如何消化存量房产，虽然上海还未有大手笔的调控手段，但51期间的“以旧换新”活动，同样是为了帮助郊区“去库存”而发起的。

上海“以旧换新”可以增加二手房的曝光量，从而有利于提高置换成功率，加速置换周期。

而一旦改善置换的链条转动起来，市场也就活跃了。

但这都是理想层面上的作用，实际能带来多大的影响，还有待继续观察。

就目前通通沟通案场得到的反馈来看，尚未有购房者报名参与到“以旧换新”的活动中来。

当然，我们期待着上海能迎来更加开放和包容的房产政策，为购房者提供更多的选择和机会。

但更关键的，还是希望能从“如何降低购房成本”这个需求着手。正如网友所说的，是我不想买房吗？关键还是没钱。

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