北京4.30新政发布，在现有住房限购政策的基础上，允许居民家庭（夫妻和未成年子女）或成年单身人士，在五环外购买1套商品住房（包括新建和二手房）。这个新政超乎了预期，因为海淀五环外、昌平南、朝阳的望京北和东坝等五环外区域都是热门购房区域，而且跟房山等郊区相比，明显是利好！尤其是海淀五环外，简直是个bug，不仅是城六区，而且房价10万+的比比皆是，对于改善家庭购房来说，简直是首选。对于五环内的南城和非热门区域来说，可能是小小的利空了，因为一些改善的购房资金可能会被分流。

今年以来北京楼市的新政，有3组最重要的：

首先，是降低了首付款，不论是首套还是二套；

其次，是离婚大法重出江湖，可以无限购买首套房；

最后，就是这次的430新政，五环外可以多买一套。

其他政策还有降低利率、放宽通州限购等，但没有上面这3个政策来得猛。4.30新政并没有引入纯新增购房力量（没有新鲜血液），而是鼓励现有改善家庭释放购房需求。之前，一些改善需求受限于购房指标，需要折腾来换房，现在不用再折腾了，可以直接买了；也不用再为了购房假离婚了。对于北京的家庭来说，现在购房资格根本不是问题，问题只在于钱的多少。显然，现在的政策主要是鼓励富人买房，毕竟已经买到第三套的人，肯定不是刚需。

所以，4.30新政主要还是对五环外的优质改善新房、优质次新二手房和别墅等有利好影响。总的来说，这个政策的影响有限，但对于部分区域来说，是个相当大的利好，从购房区域的选择和投资角度来看，海淀五环外、昌平南、望京北和东坝是优选区域。

我们都知道，最近一年京城楼市一直在走下坡路，各大核心区的楼盘都在降价，有些甚至降到了2016年的水平。

那么这次的松绑政策真的有用吗？这几天中介们都在狂刷屏，有的甚至说房价要变天了。

但是，事事都有利弊，新政也会对供应产生影响。

回顾一下2023年9月发布的“认房不认贷”政策，结果导致想要换房或者急于变现的人们纷纷挂牌出售，房源急速增加，交易价格迅速下滑。这次的情况是否会重演呢？

不能排除这种可能性，尤其是对于五环外冷门区域的房主来说，房子本来就不好卖，再加上新政带来的出售预期，市场可能会短期内继续下滑。

数据是不会说谎的，5月1日至2日，绿中介的二手房和新房实时成交量分别为160套和132套。你可以找各种理由解释，比如说五一期间很多人都出去玩了，但事实就是：这两天的成交量甚至不到平时周末成交量的一半。

所以初步判断，仅仅依靠这次的新政，并不能直接利好房价。

但是如果我们透过现象看本质，这次更像是试水。五环外增加了一套购房名额，本身就是一个大事件，已经打破了过去几年的固有思维。

再结合近半年来一系列的新政，明显可以看出：楼市的松绑已经确定了方向，未来只会越来越松。回顾一下2014年至2015年期间的政策出台节奏，北京当时一年内推出了多个大礼包，最终实现了房价上涨和去库存。

所以这次的新政代表了一个重要的方向，意味着后续会有更多的政策跟进。

综上所述，对于未来一年的北京楼市，我表示乐观。

再联系一下最近发生的一些事件，我们也能看出一些端倪。

比如，前几天，相关部门表示：那些商品住宅去化周期超过36个月的城市，应该暂停新增商品住宅用地的出让，同时要大力推动消化存量。

而在5月3日，上海相关机构也发起了倡议：在上海全市范围内开展商品住房的“以旧换新”活动，对购房居民的旧房给予“全城推广、优先卖”。

其实从供需两个方面来看，工具箱里还有很多工具，只是目前还没有全部发挥出来。据说上级政府正在紧密关注市场，一旦发现4月30日的新政达不到预期，更强势的政策组合将会迅速跟进。

此外，供应端也出现了一些小变化。北京绿中介在4月初之前的挂牌量达到了14.7万套，而在五一期间已经降到了14.1万套以下。库存量明显减少，这是一个特别的信号。原因在于，当价格降到一定程度时，很多房主选择先不卖了。还有，五环外的朝阳北苑地区，二手房成交量明显放大，这也是个积极信号，说明新政在一些特定区域效果显现。

所以对于那些计划在24年购买刚需房的人来说，那么在发令枪响之前，早点去看房至少不会错。