2024.04.30

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导读：专家建议，将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来。

作者 | 第一财经 吴斯旻

当前房地产领域风险仍待进一步化解。下一阶段，业界期待更多统筹“消化存量房产和优化增量住房”的政策措施出台。

据新华社消息，中共中央政治局4月30日召开会议。（全文请戳→二十届三中全会7月在北京召开）会议继续将房地产作为“防风险”的重要领域之一。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

“继续将房地产放在防风险的角度上看待，意味着这方面的所有工作都要围绕‘如何守住不发生系统性风险’来开展。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。他认为，尽管当前已自上而下出台了一揽子、力度空前的地产纾困政策，但从今年一季度数据来看，无论是楼市销量还是价格，都未止跌。相反，百城和百强房企销售业绩降至历史新低。

根据国家统计局发布的1-3月全国房地产销售和70个大中城市房价数据，全国商品房销售面积和金额同比下降，其中住宅销售额下降30.7%；全国房价整体继续回落，3月份，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄，但同比降幅扩大。

尤为值得注意的是，3月份，一二三线城市二手住宅销售价格同比降幅均较上月扩大。其中，一线城市同比降幅较上月扩大1.0个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。

“当前，二手房价格下跌幅度比新房大，已经冲击到新房定价体系。具体而言，二手房价格下跌，新房被迫跟着降价，新房价格下降又导致开发商拿地和开工意愿降低。目前，新房销售已面临挑战。3月份，全国楼盘去化率普遍在30％左右。”李宇嘉认为，现下，当务之急是给海量二手房库存“泄洪”。

此次政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

易居研究院研究总监严跃进认为，近期多地推出的“以旧换新”政策，就是为了既消化存量二手房，又给新房库存去化提供需求点，是“统筹”的政策创新。

据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。

但在李宇嘉看来，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会，而需要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。此外，“以旧换新”还面临落地难点，即二手房能否卖得掉，“很多开发商只给2个月的锁定周期，但二手房要2个月内卖掉难度很大。”

李宇嘉也表示，换一个角度来看，二手房“以旧换新”也反映了当下商品房市场交易循环不畅，甚至失灵，迫切需要政府积极介入，修复循环的链条。

李宇嘉认为，尽管此次会议未提保障房建设，但提到了房地产发展新模式，而“新模式”的重点就是保障房建设。下一步，建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。

“只有房地产价格体系先稳定，新房交易、地产开工和供地等环节才能稳住。”李宇嘉说。

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