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随着20年的房地产黄金时代的落幕，楼市如今正处于一场翻天覆地的变革之中。

这场变革的深度与广度，都是前所未有的。曾经的繁荣如过眼云烟，而新的市场格局正在悄然形成。

作为中国地产界的佼佼者，王石一直以来都是市场的敏锐观察者。

他的预言在过去的岁月里，如同指引灯塔，为投资者们照亮了前行的道路。

• 早在2007年，王石就精准地预测了楼市的迅猛上涨，让众多跟随者收获满满。

• 而在2019年，他又提出了“年轻人买房不如租房”的独到见解。

当时，这番话似乎与主流观念格格不入，甚至引来了不少质疑。然而，五年后的今天，我们回头望去，才发现王石的奉劝，如同智慧的种子，早已在我们心中生根发芽。

时光荏苒，王石再次站在了市场的风口浪尖，他对未来房地产的走向做出了新的预测。这一次，他的话语是否又将成真？

一、深入数据背后的楼市新态势

①房屋需求的“黄金时代”悄然转变

曾经那段房价飙升的岁月，正是中国城镇化飞速发展的见证。历经数十载，我们见证了一个规模宏大、步伐迅疾的城镇化过程，这在世界历史上都是前所未有的。

数据为我们描绘了一个清晰的画面：过去的十年间，有1.4亿的乡村人口选择在城市安家落户，寻求更广阔的生活与发展机会。

而到了2023年，据官方报告显示，我国的常住人口城镇化率已经达到了一个令人瞩目的65.2%。这无疑标志着我国的城市化进程已经迈入了一个新的阶段，房屋需求的峰值或已成为过去式。

②房价飙升，令人咋舌

每当提及“穿越”二字，许多人的第一反应便是希望回到那个房价还未飞涨的年代，早早购置一处房产。

但现实是，许多城市的房价在过去的岁月里翻了数番，甚至有的城市房价涨幅超过了10倍。

如今，中小城市的房价已经普遍过万，而在大城市，房价更是高达3万、5万，甚至10万一平米。这样的价格，对于许多家庭来说，已经远远超出了他们的经济承受能力。

③购房大军日渐缩减

统计局的最新数据为我们揭示了另一个现象：2023年的出生人口仅为902万，这已经是连续第七年下降。与2016年相比，减少了整整883万人，跌幅接近50%，可以说是被“腰斩”。

而与此同时，新一代的年轻人对于购房的观念也在发生变化。

他们或许可以继承家族中的房产，因此对于购房的需求并不像前辈们那样迫切。这一系列的转变，无疑给房价带来了巨大的下行压力。

二、关于楼市，王石的三大预测

当我们站在2024年的起点，房地产市场的前景似乎充满了迷雾。然而，或许我们可以从行业巨头王石的观点中找到一丝指引。

在《财富》全球论坛及后续采访中，王石分享了他对房地产市场的三大预测，为我们揭示了未来的可能走向。

①房地产市场步入调整期

王石敏锐地指出，过去房企的盲目扩张和高负债策略已导致许多企业陷入债务困境，甚至出现烂尾楼的情况。

这一现象的解决并非一朝一夕之功，而是需要一个相对漫长的调整期，可能长达3-5年来逐步化解这些风险。

②行业即将迎来深刻变革

王石预测，在未来一两年中，房企将出现明显的两极分化。那些负债率过高、过度扩张的企业可能面临破产或被重组的命运。这种优胜劣汰的现象，实际上是每个行业发展到成熟阶段的必经之路。

值得一提的是，2024年2月5日，新华社公布的首批房地产“白名单”项目，为购房者带来了保交付的希望，这无疑会进一步增强市场的信心。

③对“软着陆”持乐观态度

与日本直接刺破楼市泡沫的做法不同，王石对我国当前的政策导向持乐观态度。

他认为，通过政策利好和城中村改造等手段，我们可以鼓励更多的人置业，从而实现房地产市场的“软着陆”。这种用时间换空间的策略，有望在平稳中化解市场风险，实现经济的平稳过渡。

三、普通人要如何应对楼市走向？

在房价“稳中有变”的市场背景下，我们观察到一个有趣的现象：据住建部的最新数据，2023年二手房的交易量同比激增了约40%。尽管新房成交量略显疲软，但总体看来，2023年的房产总成交量还是呈现出微涨态势。

这一现象明确告诉我们，购房需求仍然旺盛，但市场的复杂变化要求我们每个人都要更加警觉并灵活调整策略。

那么，降价卖房，究竟是明智之举还是短视行为？面对楼市的种种变化，普通人该如何应对？

①房价走势日益分化

随着人口增长趋于平稳，大城市的吸引力逐渐显现，形成一种“虹吸效应”。北上广深等一线城市的门槛越来越高，但新的人口流动趋势也在悄然形成。比如，湖北人选择武汉，陕西人迁往西安，四川人在成都和重庆安家。

这些新一线城市正成为人口聚集的新热点，房价也因此获得了不小的竞争优势。相反，小城市人口外流，需求下降，房价自然大幅下跌。

因此，对于那些在三四线城市持有多余房产的人来说，或许是时候考虑转换策略，将房产转移到一二线城市，从而变负债为资产。

②改善型需求逐渐成为主流

随着持房成本的不断上升，包括月供、物业费和取暖费等，人们开始更加审慎地选择房产。在这个下行周期中，筛选优质资产显得尤为重要。

老旧小区和那些砖混结构的老房子，随着时间的推移，质量逐渐下降，居住体验也日益糟糕，因此很可能首先被市场淘汰。

而那些30层以上的超高楼，虽然曾被视为现代都市的象征，但随着时间的推移，电梯等设施的老化、高昂的维修费用以及消防安全隐患都让其逐渐失去吸引力。

未来，低密度、改善型以及配备优质物业管理的楼盘，将更受市场欢迎。现在，已有不少超高层的住户开始选择搬到多层洋房。

写在最后：

总的来说，无论是购房还是卖房，我们真正需要思考的是如何更好地保值增值。

与波动较大的股市相比，房地产作为我国的支柱产业，其稳定性和长期增值潜力仍然值得我们坚定信心。这也许就是为什么在房价有所下跌的情况下，购房总成交量仍然能保持上升的原因。

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