撰文：齐麟

4月，成都浩浩荡荡的4场土拍终于落下帷幕，这期间可谓是把两极分化演绎的淋漓尽致。

首先是在4月23日，本月第二次土拍中，金茂与6家房企激烈“厮杀”超80轮后，最终以24500/㎡，溢价率48.5%，拿下金融城东52.4亩宗地。

值得注意的是，金茂拿下的这块地也成为了当前成都成交价最高地块，荣摘“地王”桂冠。

与此同时，同步进行的二圈层一众地块就没这么幸运了，底价成交、延期、终止，才是关键词。

据统计，成都4月进行的4次土拍，二圈层共有15宗地上架，其中3宗地因故终止，1宗地延期，剩下11宗均底价成交，大多被地方平台公司拿下。

这3宗因故终止出让的土地，两宗都来自怡心湖板块。

图源克而瑞四川

最近除了土拍市场的不得意，怡心湖板块在新房市场上也遭遇风波，据悉，越秀某项目搞大促销，引发其余业主不满，大搞投诉。

而再把时间线拉长一点，在今年1月，怡心湖被官方从城市副中心改称县域副中心，更是闹得沸沸扬扬。

怡心湖公园 实拍

那么怡心湖作为二圈层曾经头号“明星”板块，在近期的土地市场、新房市场屡遭滑铁卢后：

当前还值得买吗？

值得哪些购房群体关注？

未来潜力如何？

今天，淘房君一文告诉你。

01

据统计，本次土拍中因故终止的土地大多来自双流怡心湖板块，不得不说这次土拍，让本就在风口浪尖上的怡心湖雪上加霜。

为何这么说？

因为怡心湖板块最近发生了不少的事。

1、从城市副中心变成县域副中心

2023年12月29日，双流区人民政府官网发布了一篇名为《优规划兴产业提品质强治理，创新城乡融合高质量发展空港表达》的文章。

文中提及“城乡一体”优规划时明确：要把怡心打造为“县域副中心”。

来源：双流区人民政府

要知道，早在去年初，双流发布《成都市双流区国土空间总体规划（2021-2035）》，确立三个中心，即东升老城城市中心、怡心湖城市中心、永安湖城市中心。

图源网络

不到一年的时间，“城市中心”就到了“县域副中心”，官方规划的能级甚至还不如西航港和九江，让人感到意外。

尤其是对怡心湖购房者来讲，难受已经不能形容目前的心情了。

大多数人都知道，一个区域的发展高低快慢和它的规划级别有直接的因素，规划级别越高，那么它的资源就会倾斜的越多，上限也就越高。

比如金融城、新川、天府中央商务区。

所以，这次官方的说法这是直接把怡心湖打入冷宫？

2、越秀新房降价，买了立亏几十万？

最近一段时间，有人发现位于怡心湖的越秀某项目开始搞大促销，不少朋友圈的中介都开始疯狂推销，最低精装单价来到了1.72w/㎡！

图源网络

而根据成都购房通一房一价显示，该项目之前的精装单价在2.5w/㎡左右，对此，不少之前上车的业主开始大为不满，认为房子刚买就亏了几十万。

3、两宗地因故终止，平台公司都不愿意接手了？

在4月的4次土拍中，双流总共出让7宗地，其中2宗因故终止，其余5宗均底价成交。

图源克而瑞四川

结合最近怡心湖新房降价的风波，怡心湖再次被推上了风口浪尖。

对比5＋2区域，二圈层的土拍明显冷清的多，那当前是否表示开发商再不愿意考虑二圈层？二圈层是否已经沦落为只能被平台公司接手以及流拍呢？

针对以上三个问题，淘房君将一一解答。

02

1、第一个问题，怡心湖从城市副中心来到了县域副中心，怡心湖就此被打入冷宫了？

淘房君可以明确告诉大家：不可能。

首先，官方提到的县域副中心是指双流的第二个中心！

而双流作为成都的一个区，以前的“城市副中心”的叫法的确不够准确，县域副中心反而更加的贴切。

其官方定位并没有降低，这一点从怡心湖的配套就不难看出。

淘房君认为，相比二圈层其他板块，怡心湖依旧是能打的，毕竟一众配套摆在那里。

首先是交通，当前成都地铁19号线2期已通车，怡心湖直接获利，板块内形成了5号线、19号线两线并行的地铁格局。

图源网络

怡心湖板块区位图 来源网络

其次是商业，不少人期待的银泰商业所在的3号地块已动工建设；B区头排地标建筑——日航酒店地块完成竣工验收，预计明年开业。

怡心湖最大的招牌，蔚蓝湖滨1号也已经有所动作，南侧三栋大楼的外立面幕墙也已经全部建成，据传蔚蓝商业街也在准备开业！

蔚蓝卡地亚艺术中心实拍

最后是教育，A区1所高中、1所中小学已经纳入2023年修建计划，合计约96亩，其中高中36班，中小学48班；C区中小学则位列双流区2022年政府性工程建设项目实施计划，规划60班，占地约112亩。

简而言之，怡心湖当前虽然经历了一些坎坷，但在二圈层各大板块来讲，其怡心湖无论是距离南门更近的位置，还是其周边的配套，都依旧值得刚需朋友们关注。

2、越秀新房狂降，业主不满投诉！

对此，淘房君还是那个逻辑，在市场大环境遇冷的当前，上车新板块的新房本身就具备一定的风险，并且房子的涨跌本身就是一个市场行为，降价你叫亏，涨价呢？

淘房君认为，该事件对于还未上车和即将上车的朋友来讲属于一个利好，能够看清板块当前的价格底线空间，为自己争夺更多的主动权和观望的底气。

3、土拍市场遭遇滑铁卢，两宗地因故终止。

对于土地市场，淘房君想说，和新房降价的逻辑其实都一样，还是目前市场惹的祸。

首先是反映了成都土拍市场的分化加剧。受当前房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降。

大部分房企对于二圈层板块的判断都十分谨慎，核心要求是把控风险以及保证去化率，核心地块是首选，有利润空间就积极参与。

如果是地理位置优势欠缺的地块，往往难以吸引开发商的注意。

而这次怡心湖两宗终止的地块便是区域内不算核心的地块，相较于二圈层其他地块，没有太大的性价比。

所以，随着新房降价事件的发酵，以及土拍市场的冷淡，怡心湖值得关注吗？

最近发生的一系列事件，双流怡心湖板块让不少人开始担忧了起来，尤其是之前已经上车该板块的朋友，和即将准备上车该板块的朋友。

怡心湖 来源网络

那么怡心湖到底值不值上车，淘房君认为怡心湖作为二圈层板块中拔尖的板块之一，一直以来都是不少刚需朋友重点关注的对象，如果想在今年上半年上车的朋友，可以再等等，价格还有空间。

所以，尽管怡心湖从今年1月到现在风波不断，淘房君还是认为它是值得考虑的。