随着房地产市场调控政策的不断深化，多地政府纷纷出台楼市“以旧换新”政策，旨在通过房企或机构回购旧房、帮助购房者置换新房的方式，缩短“卖旧买新”周期，进一步激活市场需求。然而，这一政策能否真正落地生效，成为激活楼市的“催化剂”，还是仅仅是一阵短暂的“春风”，引发了业内的广泛关注和讨论。

从近期杭州市临平区启动的旧房“换新购”活动来看，楼市“以旧换新”政策已经逐渐在多地铺开。这一政策的核心在于，通过房企或中介机构的介入，帮助购房者解决旧房难以出售的问题，从而让他们能够顺利置换新房。在此过程中，房企回购模式和中介帮卖模式成为两大主流操作方式。

房企回购模式通过房企或第三方机构接手购房者的旧房，完成评估、过户、抵押等流程，将旧房转化为新房的抵扣金。这种模式在一定程度上减轻了购房者的资金压力，同时也为房企提供了稳定的房源供应。然而，这种模式需要房企具备一定的资金实力和风险承受能力，对于小型房企而言，可能存在较大的运营风险。

中介帮卖模式则是由购房者在参与活动的楼盘中选定新房房源，并与开发企业、经纪企业等签署多方协议。中介企业承诺对购房者的旧房进行“优先卖、优先租”，以缩短成交周期。这种模式更加灵活，能够根据购房者的实际需求进行个性化服务。但是，如何确保“优先卖”的力度和效果，避免出现虚假宣传或承诺无法兑现的情况，是这一模式需要面对的重要问题。

尽管“以旧换新”政策在多地落地实施，但实际效果却不尽如人意。购房者对于如何“卖旧”的关注度远高于“换新”，这反映了当前二手房市场存在的销售难题。在二手房市场低迷的背景下，即使有了“以旧换新”政策的支持，购房者也难以在短时间内成功出售旧房。因此，如何打破旧房销售的瓶颈，成为政策能否真正发挥作用的关键。

此外，房企和中介机构参与“以旧换新”的热情也受到一定程度的影响。在房企回购模式中，虽然政府出台了配套激励措施，但房企仍需要承担一定的资金成本和风险。在中介帮卖模式中，虽然中介企业可以通过流量倾斜等方式帮助购房者优先出售旧房，但实际效果仍需进一步观察。如果旧房出售问题无法得到有效解决，房企和中介机构可能会因为担心新房销售压力增大而降低参与热情。

针对当前楼市“以旧换新”政策面临的挑战，政府、房企和中介机构需要共同努力，寻求突破之道。政府可以通过加大政策扶持力度、完善相关法规制度等方式，为“以旧换新”政策创造更加有利的环境。房企和中介机构则需要积极创新服务模式、提升服务质量，以满足购房者的实际需求。

同时，我们也需要看到，“以旧换新”政策并非万能药，它只能在一定程度上缓解楼市面临的问题。要真正激活市场需求，还需要从多个方面入手，包括优化土地供应结构、加强房地产市场监管、推动住房租赁市场发展等。只有在这些方面取得实质性进展，才能为楼市健康发展提供有力支撑。

综上所述，楼市“以旧换新”政策在一定程度上为购房者提供了便利和选择，但要想真正激活市场需求，还需要政府、房企和中介机构等多方面的共同努力。只有在政策、市场和服务等多方面形成合力，才能推动楼市健康发展，实现良性循环。