323新政已经执行一月有余。诸多细则虽迟但到。但是关于收购存量房和以旧换新的相关规则，依旧没有发布落实。不少朋友后台咨询以旧换新的问题，今天就说说我个人的理解。

         收购存量房和以旧换新，这两个楼市救市政策目前来看，是无法割裂开实施的。原因很简单，收购存量房，一是没钱，二是目前价格依旧不合适，三是无利可图既不能卖地也无法收税。如果直接从二手房市场收购存量房，那还不如直接收购法拍房，毕竟价格更便宜。如果直接收购民营开发商的新房，好不容易卖出去的地，再买回来图啥呢？

          那如果把收购存量房和以旧换新结合起来同时结合323补贴政策，那这个生意就有的做。举个例子，小达手里有五套房，他想再买一套，但是又不符合补贴20%的政策，怎么办？小达拿出一套老破小，参考市场价作价50万，参与以旧换新活动，与开发商达成协议，置换备案价200万的房子，该新房享受20%的优惠政策，优惠价160万，叠加其他优惠后总价150万成交。算上旧房作价的50万，小达再支付100万即可。这还没完，小可爱看中了这套老破小，根据政策，小可爱购入这套房子，享受20%的补贴，也就是说小可爱40万就可以买到这套房子。从这个链条来看，小达卖出了压在手里的二手房，开发商卖出了滞销的新房，而小可爱以低于市场价20%买到了二手房。皆大欢喜？

        咱们再来算算这笔交易里，开发商的账。200万的新房，补贴20％也就是40万。回购的价值50万的二手房，补贴20％也就是10万。算上其他优惠，一套备案价200万的房子，最后回款140万。而且还要承担回购的二手房卖不出去的风险。一旦卖不出去，回款就变成了100万+一套毫无价值的老破小。当然所有20%的补贴，最后都可以在下次土拍中抵扣使用，但现金流如何维持呢？你觉得这对于开发商来说划算吗？

       还是看这个置换链条，像不像在给323楼市新政打补丁？宗旨只有一个，让更多人有机会参与进来？比如外地人在本土投资超过200万可以享受补贴，购买某些资产累计超过40万可以享受补贴。比如多胎家庭不在有生育时间限制。各位自己去领悟吧。一个政策如果执行的非常好，各个案场都清盘了，整个楼市库存飞速消化，还需要一个个的补丁打上去吗？

         最后，如果以旧换新，按照上述猜想执行。其实就是逼着广大二手房业主置换新房。逻辑很简单，大家自己琢磨琢磨。回购二手房，如果按照市场价执行，已经挺低了。回购后房企再卖出时，还可以再给20%的优惠补贴。这对于着急卖房又不想置换新房的二手房房东来说，简直是灭顶之灾啊。当然以上都是我个人的一点猜想，如有雷同，纯属巧合。今天就这样，咱们明天见吧。