导语：

最近，贝壳研究院发布了《2021年毕业季居住洞察报告》，借着这个话题，我们也来讲讲昆明出租市场的情况。

从今年贝壳研究院发布的《2021年毕业季居住洞察报告》来看，昆明今年的房租收入比相比去年有所降低。

图源贝壳研究院

整体上，昆明在35城中，处于租房压力比较小的城市。

特别是毕业季期间，昆明房租收入比约为22%，仅高于重庆，具有较好的居住亲和力。

图源于中国房价行情网

结合中国房价行情网的数据来看，今年5月份，昆明市场上挂牌出租的住宅量为6398套，套均月租2342元，每平月租28.52元；其中整租挂牌5329套，套均月租2641元/月，每平月租26.52元。

从数据上看，整租房源占到挂牌出租房源量的83%左右。据此可以看出，整租是目前昆明住宅租赁市场的主流。

从5月份住宅出租房源的差价来看，整租房源套均月租比整体房源（包括合租房源）大约要贵出300元。但是平均到面积，整租房源的月租却要比整体房源便宜2元/㎡。

由此可见，整租房源在对外出租中的溢价能力要比整体房源强。

我们再从合租房源的维度看，其只占到挂牌出租房源总量的17%，但却能通过分租单间的方式，比整租房源每平月租贵出10元。

可见，通过整租再以合租的形式出租，其中58昆明二手房出售信息，能有比较可观的利润。

在二手房整体难卖及毕业季对合租单间需求量激增的情况下，合租单间价优量少，也可以考虑做个“二房东”分租，毕竟从近一个月的市场数据来看58昆明二手房出售信息，合租单间每平月租能高出10元，按100㎡户型来算，每月也能多收1000元。

这也是市场上不少二房东整租之后再分租，作为中间商赚差价的利润来源。

而从公寓市场的出租情况看，今年5月份，昆明共挂出108套公寓出租房源，套均月租1761元，每平月租32.58元，同比下跌5.32%。

图源于中国房价行情网

整体来看，公寓同比月租的下降，更能迎合市场的租住需求。

不过，从5月挂出的出租公寓中，小面积段的公寓有约75套，套均月租1664元，每平月租35.1元，同比上涨1.34%。近一月每平月租37.77元，环比上涨7.76%。

由此可见，小面积段公寓的涨幅较为可观。

当然，就公寓的产品属性而言，居住密度大，相比住宅居住体验差等，会有一定的租住抗性存在。

同样是房价行情网数据，2020年昆明共挂出1451套二手公寓出售，同比上涨8.8%；对比昆明挂出的5784套出租公寓，出售公寓仅占出租公寓的1/4。

从这种数据对比中，可以看出，公寓产品除了自住，也只有出租才能体现出价值所在。

因此，对于公寓产品的交易而言，如果没有稳定的出租客源，单纯拿时间来换取增值空间，显然也不是什么明智的选择。