楼市的内卷,正在加剧
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:5 | 时间:2024-04-15 02:48:58点击蓝字“听三哥说”关注我吧~
这几天有几组楼市的数据很有意思，是关于二手房成交的。
在过去的3月份，合肥二手网签6894套，新房备案1402套，二手是新房的4.9倍。
南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍。
深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍。
二手房的成交量全部碾压新房。
用华润置地副总裁陈伟的话说就是：“目前市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房的压力等挑战”。
华润置地这样的央企都觉得寒意近身，其他民营房企的日子可想而知。
二手房销售为什么赶超新房的原因很简单，因为所见即所得，不至于像买新房一样，掏空了6个钱包为房企接债却可能连房子都拿不到，纯纯的冤大头。
当然这还不是最重要的，更关键的是二手房没有所谓的价格管制。
很明显，哪些地方具有市场经济的特征，哪些地方就还有一口气可以喘，少了价格管制的二手房市场用成交量的大幅上升，很好的证明了这点。
这是个双赢的好事，想套现离场的人在忍痛割肉后，止损跑路；而想进场的人则在享受到降价的房产后，降低了自己未来负债的压力。
买方卖方，你好我也好。
1
二手房市场依然是个无解的问题。
过去这十几年楼市用消耗居民负债空间的方式，走出了一路高增长的行情，从而带动了太多人不惜借钱进场都要博一把。
不管是投资也好投机也罢，总之相当一部分人都想在这个看似永远上涨的市场里，分上那么一杯羹。
说穿了就是用自己低价（相对未来）买入的房产，在大幅升值后，通过售卖套现去疯狂折现他人未来30年的劳动收益。
有了这群投资或者叫投机群体进场帮助新房去化，房企也有了举债扩张的信心和提升价格的勇气。
而那些没有想在楼市赌一把的刚需群体，眼看着在投资人群加速进场的影响下，新房价格越来越高，于是也慌不择路的选择负债进场。
投资的想多赚钱，刚需的想少负债，虽然想法不同但是大家的目的却出奇的一致。
对于投资的来讲，只有进场越早你才可能赚的越多；而对于自住的刚需来说，也只有进场越早你才可能为房子背负的债务越少。
大家都想尽早进场。
有什么样子的地基，就能盖出什么样的建筑，有这样积极投资和焦虑恐慌的刚需群体组成的庞大的“群众基础”再加上地方上在GDP锦标赛中对举债发展的需求，导致影响房价的土地作为地方最佳举债抵押物必须保持一路增值，楼市顺理成章的进入了上涨通道。
一场正循环就此展开，投资人群带动刚需群体，庞大的购房人群推动新房去化速度上升后为房企带来了巨量现金流，而“看人下菜”的金融机构眼看房企盈利能力暴增，也锦上添花的增加了其融资额度的提升。
于是手握大量现金和信贷资源而处于不缺钱状态的房企，和想把土地卖个好价的地方财政正好对上了眼。
郎有情妾有意，房企的钱接住并推高了地方上不断上涨的土地价格，而地方上土地价格的上升，又给了房企让房价上升的动力。
土地金融化的模式就此正式拉开帷幕，房价进入了“只升不降”的奇幻状态。
虽然中间也有波折，比如15年的新房天量库存已经快倒逼市场出清，但奈何我们“特色智慧”总是能在关键时刻克服市场经济的“弊端”，16年的棚改货币化让出清成为了泡影，楼市重回进入了高增长的通道。
楼市一路的上涨给了投资人群近乎无限的信心，即使那些还算谨慎理性的的人群也开始被这波从没见过的资产狂潮所震撼。
观望没有了，理性消失了，大家都相信找到了属于自己财富升值的“迦南美地”，积蓄、借债、贷款、大量的货币从不同的渠道通过无数个体的手中流入楼市。
这些钱成为楼市继续上涨的燃料，也是这些燃料助推了楼市上涨的最后几年。
而现在还债的时候到了。
当初这些人进场买房的行为，客观上是用自己的真金白银甚至不惜借贷来为楼市的上涨“添砖加瓦”，但主观上人家是要回报的。
燃料不是让你楼市白用的。
2
大家都是为了用一套甚至多套房产，去折现那些晚一些进场的人群的未来几十年的收入，所以刀下见菜，当初的投资现在已经到了该有回报的时候。
但现实的情况是，伴随疫情后的20和21年楼市最后的高光时刻消散之后，手中持有的房产再没给这些人群一点可以看到折现他人收入的希望。
不仅如此，房产的持有成本就像跗骨之蛆的一样，不断的蚕食着持有人群的现有收入和储蓄。
二手房持有人群开始遇到了和房企一样的问题。
来自债务的反噬。
房企手中的新房，这群人手中的二手房，这些不动产本质上都是债务的一种实体化形式。
房企拿了地方的土地是为地方接债，卖新房是转移债务；投资人群买了房企的新房属于接了房企的债务，卖二手房同样也是转移债务。
楼市行情上行期间，不管是房企还是投资人群，接债的行为都会为自己带来丰厚的经济回报。
房企拿了地方上的土地，盖成新房后销售节节高升，投资人群买了房企的新房，几年后套现出售赚的盆满钵满。
而花无百日红，当居民负债空间被消耗的几乎见顶后，接债的行为就开始变成了作死的冒险。
这时，为了活命大家统一想到了甩债。
可惜房企身上的枷锁还是“稍微”多了一点，降价卖房时不时的会出现大大小小的阻力，但二手房市场不一样。
在二手房市场中，没有所谓价格的管制，只要业主肯忍痛割肉，房子大概率是可以顺利卖掉。
如果再算上避免烂尾这个优点，在甩债这方面，二手房市场的优势基本上碾压新房市场。
事实也是如此，当前二手房交易量的上升全都伴随着交易价格的下降，以价换量已经是市场现有的共识。
这就是楼市债务的反噬。
过去这么多年的“不败”神话让太多人满怀信心的进场投资，年年不断刷新历史记录的新房销售额和土地出让金在当时看来也许是经济发展的“硕果”，但就今天而言，这只是一剂药效强劲的慢性毒药。
当年房企通过新房甩掉的债务不是消失不见了，只是暂存在了投资人群手中。
而当这群人发现持有的房产（债务实体）不再有增值的希望时，反噬就会毫无征兆的开始。
在居民部门杠杆率已经位于高位的当下，消费端最后一环的个体几乎已经无力继续举债，这个时候谁的价格更有优势，谁自然会抢到为数不多的潜在购房群体。
这是一场优势完全一边倒的，购买力争夺战。
二手房销量的一路走高，会导致更多购买力被分流，因此新房的销量大概率会继续下滑，更低的销量会导致房企现金流的继续衰减和融资难度的上升，而这又会再次冲击到土地市场。
房企赚不到钱更借不到钱，地价也就没有了最根本拉起来的动力，指望国企央企拍的那几个核心地段的地王，土地市场连半点热起来的可能都不存在。
土地价格没了上升的动力，新房市场只能继续维持一潭死水的状态，而新房价格不见上涨，会更加让投资人群认定了手中持有的房产不会再进入增值通道的判断。
二手房抛售的队伍只会越来越大扩大。
数量更多的二手房源会被挂牌出售，而为了挤出这个抛售的赛道早点止损套现，幅度大小不一的价格踩踏大概率会出现了二手房市场中。
价格是穿透一切调控和托市的利剑，任何泡沫都会在市场自发的调节机制面前自行破灭，具体的讲就是，二手房价格的踩踏将会导致新房市场受到的冲击加剧。
事实上前文提到的数据已经证实了这点，在二手房销量加速且反超新房之后，二手房的挂牌速度和数量还在稳步上升。
这很好理解，当看到别人套现离场成功后，想甩掉债务的人只会越来越多，这是人性的使然，贪婪恐惧都会汇聚成羊群效应，从而数倍的放大群体的共有情绪。
这种投资人群割肉争先离场的场景，又给了为数不多还有想法进场买套新房搏一搏的人群当头一盆冷水。
在二手房大面积失守的背景下，新房市场大概率会失去最后一群最坚定也是最狂热的拥趸，这种继续遇冷下行的情况下，一场避无可避的恶性循环就此开始。
3
已经看到了前面投资人群的铩羽而归，后续的人只要不是头铁的过分，都不会再上赶子的通过购买新房为房企送钱接债。
而那些真正的自住也就是刚需人群，他们面对的是一个天枰逐渐向买方倾斜的市场。
债务的压力让二手房持有人群“被动”的自行挤掉泡沫，以相对真实的价格来迎合市场为数不多的购买力。
不夸张的说，这些还没进场的潜在购房人群，他们手中货币的购买力，因为二手房泡沫自发性破灭的缘故，其在楼市中会得到相当大程度的提升，同时负债的压力也会同步大幅减少。
毕竟那些曾经持有房产的人，现在为了止损宁肯自己吞下资产泡沫的恶果，也要割肉出售。
至于新房这边，如果还不愿意系统性大面积的放开捏住价格的一些枷锁，那么就只能在二手房市场机制作用的赶超下，坐等雷声再次响起。
这是必然的现象，当债务无法通过新房转移，堆积在房企手中的债务就会导致信用违约的出现，而这种违约不仅只会局限于房地产行业内，外溢和蔓延是不可避免的趋势。
3月29号平安信托发布一则“延期”公告，称受到房地产市场下行影响，平安福宁615号集合资金信托计划尚无现金收回。
福宁615号信托用股权投资的方式，以投资了厦门荣璐公司70%股权的方式，间接投资了该公司旗下的“臻华府”项目。
这个项目规划是住宅1029套，容积率2.16，截止到平安信托出公告当天，一年多臻华府对外累计销售218套，去化率仅为21%。
而这还仅仅只是平安信托2024年以来，因投向房地产项目而出现延期的信托产品之一。
房地产的风险正在快速外溢，现在是信托，未来可能就是某些理财。
其实从新房到二手房再到土地市场，包括延伸到和房产相关的金融领域内，整个楼市目前都处于一种违背经济规律，但是大家又都只能眼看着继续衰败的阶段。
经济学家米塞斯把这种现象称为“垃圾时间”。
在这种时间内，你会看到市场内信用的崩塌和债务的肆虐，而在这种时候理性的做法应该是，尽量拒绝债务。
如果非要接触，那么尽量到那些没有泡沫或者只有少量泡沫的市场中去，比如买房的话可以多考虑二手市场。
在当下这个节骨眼上，要是还为资产泡沫去负更多的债，真的不太值得。
就这样。
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