3月下旬，仅贝壳二手房平台显示，沈阳在售二手房源挂牌量逼近17万套。在贷款利率调整和“卖旧买新”相关补贴等政策的影响下，沈阳二手房市场迎来前所未有的增量势头。

不同于新房销售，二手房市场从户型、装修，到楼层、房龄，房源之间的差异性更加细致，且在交易的过程中定价更为主观。而这在为购房者提供多样选择的同时，也意味着，新房在售楼盘将不只与周边相同定位的在售项目“互卷”，同时还免不了与周围二手小区相比较。

二手房挂牌量“狂奔”新房越“卷”越值钱？

市场购买力并非是无限的，在多方竞争之下如何有效吸引到市场的购买力，成为当下新房市场必须要面对和深入钻研的课题。这也难免会令人陷入疑问，相较于二手房，新房产品除了“新”还有什么？

对于此，有行业观点认为，伴随百姓生活水平日益提高，对于居住环境、居住空间与日俱增的精细化追求，将是二手住宅所不能提供的。相比较新房开发设计的日新月异而言，二手市场的产品除了价格，几乎没有其他对抗的手段。

概括来说，二手市场虽然日渐火热，但要比较产品优势，仍然缺少了新房产品规划上和品质上的与时俱进。

并且，在新房供应量持续缩减的状态下，不仅高品质新房产品将会步入稀缺阶段，那些城市核心、临河等拥有不可复制地段的新房产品，其价值将更加稀有。

套均面积连年攀升，二手房冲着改善去了？

而就购房者方面来看，毫无疑问改善性需求仍是大势所趋。这也为各家房企指引了明确的发展方向，通过更好的产品力、更优势的价格来吸引市场。

然而如今，新房市场升级产品力的速度，同样受到了二手房市场的“追赶”。

数据显示，2024年1-2月沈阳存量（二手）住宅成交13969套、114.9万平，成交量处于近四年高位。而2023年以来沈阳二手房市场成交不断增温的状态，不仅显现出了沈城百姓对二手房买卖超越以往的关注，也为百姓观望中潜在的改善需求扩大了选择面。

同样有数据统计，2018年至2024年前两个月，沈阳存量住宅套均成交面积从75平一路攀升至82平，累计增加7平米，年均增加1.2平米。可以看到，虽不比新房市场改善趋势显著，但二手房市场的需求趋势仍在时刻变化当中。而这也意味着，随着新房市场供应的减少，以及价格方面的冲击之下，人们“改善选新房”的置业思路或将迎来颠覆。

有评论认为，过去是由开发商前瞻百姓基于居住环境、居住空间改善扩大的需求，进而打造升级产品，未来在楼市多维度的参考之下，购房者掌握更多主动权，客户倒逼开发商产品力升级的驱动力也会变得越来越强。

除此之外，新房产品的保值能力，园区物业服务能力，以及业主圈层等等，都将在与二手房市场销售的竞争中，成为更加醒目的标签。

仅2024年一季度，无论是挂牌量、成交量的增加，还是套均成交面积的变化，沈阳二手房市场正在掀起楼市新一轮“蝴蝶效应”，至于未来市场走势如何，我们仍将时刻关注。

来源：栋察楼市