目前的房地产救市政策缺乏足够的针对性、系统性、全局性、以及重建市场信心的明确性，挤牙膏式的救市政策只会激发市场观望情绪，延误救市。

此前很长一段时间，监管层一直强调保项目交付，但却没有意识到或不敢直面的问题关键是在于房企主体的信用供给能力出了问题，这是囚徒困境的格局给房地产企业与行业带来的最大伤害。此前的政策没有针对性的考虑，2022年5月份仅通过增信的方式支持少数优质房企的融资，但这一政策忽视了房地产行业流动性危机的全局性，不是增信少数房企所可以解决的。

当前政府已经意识到，必须保房地产企业的流动性，建立市场信心。但是，不管是此前的三支箭也好，还是目前由各商业银行在主管部门指导下的房企座谈也好、融资支持以及项目白名单也好，都存在市场透明成本过高、市场透明度不足、市场信号不明确的问题。前边这句话里我特意加了三个“市场”二字，就是要特别突出强调现在救市最需要的是向市场传递清晰信号，打消市场的风险担忧，解除市场的观望情绪。当然，要让市场不观望，政府的救市政策首先就不能表现出观望，而是要表现出决心坚定、义无反顾。

目前的降首付、降利率、认房不认贷及地方的限购政策松动也都力度太小，呈现挤牙膏式的救市风格，与当前市场的严峻局势极不相称，也暴露了政府在救市上的观望态度。这样的救市措施自然无法让市场充分建立信心，而只会让市场主体将信将疑，只会强化市场的观望态度，也因此只会延误救市的时机。作为市场主体，谁也不想在一个市场下行而政府在逐步释放利好的过程中自己出手过早以至于享受不到足够好的政策与足够低的价格。这就导致当期买方变少，而在经营流动性压力加大、收入减少、房价下跌预期压力下卖盘却在增加，这就导致房价进一步下跌，市场预期与稳定性更差。

本质上，政府挤牙膏式救市的观望态度暴露了政府在意图与市场博弈。这其实是最要不得的，政府要救市就是要与市场合作把本来市场自发形成的非合作博弈格局扭转为政府出面牵头的合作博弈格局，如果政府把自己摆在博弈的又一方里，试图与市场博弈，那么政府就是把自己放低了位置，也缺乏了该有的担当，自然结果就是不会得到市场主力的积极响应、救市效果不彰。

市场主体不敢也不会与政府作对，但却一定会看政府有没有决心，还是政府在观望，政府观望，聪明的市场主体自然也跟着观望。

在这个过程中反而消耗了政策资源与政策空间，而当挤牙膏挤到超过历史救市的牙膏量/政策量却不见历史救市的效果时，市场主体会得出结论：市场基本面实在是太差了，这对市场信心是极大的伤害，不利于市场信心的恢复，这会导致市场主体更加谨慎保守的市场策略，将会进一步增加救市难度，这对救市来说是极其不利的。

当前房地产市场已经岌岌可危，如果市场主体还只能将信将疑并导致态度上仍然观望、动作上仍然犹豫不出手，结果自然还是拖死房企流动性。虽然相关部门在强力推动房地产项目层面的融资支持，然而市场对于这种政策的效果没有共识，对于房企信用没有确定性的风险解除，依然无法改变市场的观望情绪、从而根本改善销售端这一房企流动性的源头活水，如此，依然无法改变非合作博弈的格局。

要变成合作博弈，必须带头大哥以身作则、率先垂范、作出表率，通过兜底打消各市场主体的顾虑，只有大家看到大哥将自身的身家性命都搭上了，才知道大哥真的是下决心了，这时候才能够形成一致预期，才能够形成合作博弈格局，走出囚徒困境。

当前政策工具箱一直在储备却不完全打开的状态不但不能救市，反而是对市场的一种打击。有政策工具却老是储备着不推出，就给市场主体一种感觉：似乎政府还不觉得市场足够糟糕，这是很可怕的一件事，这将意味着市场还要经历更艰难的阶段，因此，买方不敢出手，卖方却会增加；又或者，政府在观望、在博弈，这会导致市场主体的观望策略，市场主体会等等看有没有更好的政策推出，这样就会导致市场交易萎缩，市场流动性恶化，尤其是流动性本就非常紧张的房企流动性进一步恶化，甚至进一步出险，导致市场对于风险的更多担忧，更不利于将来的交易。因此，政府宜研究清楚形势，制定出政策组合，然后一气推出，向市场传递救市决心与救市魄力，让主流市场主体明白市场形势扭转已无悬念、政策利好已经给足出尽、观望已无意义，从而推动有需求基础的交易能够畅通进行，从而实现房地产市场与经济的良性循环。政府的救市力度与决心本身就是市场预期管理重要部分。

而且，要注意房地产救市与股市救市的不同，股市里讲利好出尽可能意味着股价见顶，可能面临回调，那是因为股市交易的流动性是很快的，价格能够快速反应利好，而且股市利好一般与交易过程本身无关。但房地产交易流动性要慢得多，其价格的变化也慢得多，而且更重要的是，房地产市场的利好基本都是直接关于交易的，因此，不存在利好出尽即利空的问题，反倒是利好不出尽就等于利空，利好出尽才能让交易方享受到利好，否则就会让先行交易的人踏空，利好的推迟推出等于是在鼓励观望、惩罚积极交易，因此是应该在房地产救市过程中极力避免的。

当前的政策缺乏系统性、协调性。当前房地产市场的企稳回升与房地产企业的主体流动性安全可以说是一回事了，而房地产企业流动性的根本还是在销售端，但短期的支撑在融资端。要系统性地改善房企流动性就需要在融资端信用兜底加持下，销售端源头活水流动起来，需要政策组合拳让市场建立多方面的信心：房企信用的信心（至少要3-4年内不担心房子烂尾）、房价走势的信心（至少后续不会继续下跌）、利好利空皆出尽的确认（不会错过近期后续的好政策，也不会短期遭遇严重利空的损失）、收入预期的信心（后续不必过于担心自己遭遇降薪裁员、生意失败）。

目前的房地产调控政策主要在房企的融资端发力，然而，当前房地产市场的问题已经由融资端问题扩展为销售端问题、由对房企的信心问题扩展为居民收入信心问题、由2021年下半年到2022年上半年的担心楼盘烂尾以及房价会下跌而不敢买的问题扩展为同时担心自己收入减少不能支付月供而不敢买的问题。

当前的房地产救市政策其实在应对以上问题方面都针对性与力度不足，以致效果不佳。当前房地产市场已经是窟窿过多，如果只堵其中的一个或部分窟窿是堵不住的，因为只要有任何一种担忧，这些担忧之间的相互作用就会使得担忧蔓延到其他方面去。我们在此前的文章《房地产救市要点》《建议中央政府采取系统性的房地产救市政策，而不是仅仅靠地方政府因城施策》《房地产调控政策目标的自相矛盾》中已经指出，必须采取系统的、有针对性的、多管齐下的、协调的政策组合才能够扭转楼市的下行，达成预期的效果。