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一、开业培育期

1、确保按时开业

A.做好招商工作，招商率80%以上可试营业，90%可开业

B.做好工程进度与招商进度衔接，确保按时交铺

C.商业管理公司精心筹备，按时交接，做好开荒和品牌装修管理工作

D.租约明确入场时间、开业时间和延期处罚措施

E.奖励提前入场

F.协助租户办理消防报验和执照办理

2、开业仪式筹备

A.做好租户装修验收工作

B.全面宣传推广造势，并制定开业后系列活动排期

C.与品牌做好沟通，共同造势

3、做好培育期工作

A.项目稳定经营需要一年甚至以上的培育

B.关注推广的准确性、正确性和有效性，持之以恒

C.关注顾客的感受

D.关注租户经营状况和压力，营造双赢的氛围，必要时

E.予以租户替换

二、租户入退场商铺接收和装修‘

1、商管公司接收

2、租户入场接收与装修管理

3、租户离场接收

A.办理租户离场前必须注意确认相关法律文书是否签署完毕

B.确认租户离场按照什么标准交铺

C.确认租户离场相关费用清缴和返回

购物中心开业是一项极其严密系统的工作，培育期的工作也需要对整个购物中心、运营系统保持关注、检查、调整。

在项目发展的不同阶段，如开业期、培育期、发展期、成熟期或每个3年、5年，应制定阶段经营计划，关注市场环境变化，调整、清晰项目定位，以更好达成经营目标。

在租赁业务中，乙方也就是承租人的义务是按时按约定支付租金，所以合同中除了要明确租金的金额以及计算方式之外，还有一个重要问题，就是如果乙方也就是承租人不按期支付租金怎么处理？

4、延迟支付

在租赁业务中，乙方也就是承租人的义务是按时按约定支付租金，所以合同中除了要明确租金的金额以及计算方式之外，还有一个重要问题，就是如果乙方也就是承租人不按期支付租金怎么处理？

在实践中，如果商户不履约，商场可以采取的救助手段有三种：

（1）、收取违约金

在租赁合同中通常都会约定，当承租人未按时支付租金时，出租人有权按照一定标准收取延期付款的违约金。一般标准是千分之几或者是万分之几。

很多人在合同中会把违约金写成滞纳金，有一次我跟一个律师聊天时，他告诉我，滞纳金其实是行政法的范畴，而合同属于民商法，在民商法范畴之内是没有滞纳金的概念的，在民商法里就是违约金的概念。但是，由于大家都这样写，所以法院一般也会认定滞纳金就是违约金。

从立法精神来讲，违约金有两种，一种是补偿性的，一种是惩罚性的。补偿性顾名思义就是用来弥补一方因另一方违约所遭受的损失，它的功能是补偿。惩罚性就是对违约行为进行惩罚，它的功能是惩罚。

从我们国家的立法来看，我们的违约金是补偿性的，因此，如果违约金约定过高，在司法中，法院是不支持的，我在一个项目中就遇到过这种情况。不过，合同中约定的违约金如果低于对方违约给你造成的实际损失，法院也会支持你要求对方增加违约金的主张。但是，这种情况下，你必须能证明你的损失是因为对方违约所造成的，因此，在合作中，不但要签好合同，还要保留好相关的证据。

当下，市场中诚信度缺失，契约精神缺乏，所以我认为应该加重违约成本，修改立法精神，改补偿性为惩罚性为好。

这里还有一个问题需要注意，就是在商场实际运营中，商场方往往是从继续合作的角度去解决问题的，因此，只要商户及承租方补交了拖欠的租金，一般商场会免除其违约金。

另外，在商场开业初期，有时候会碰到抗租的事情，就是商户会以生意不好为由，要求商场给予免租优惠。多数情况下，商场为了培养商户，都会做出一定的妥协。

以上这些免除违约金和减免租金的措施，都是经营中的正常行为，本身是没有问题的。但是，我们一定要记住，我们给予的这些优惠措施，都是基于承租方今后能够正常履约所做出的。为了避免对方一再违约，我们在给予减免的同时，要保留追究其违约责任的权力。

所以，我们要在合同中明确约定，甲方原谅乙方的违约行为，但并不构成甲方放弃追究乙方违约责任的依据和权利。

最后，我们在运营中，还要注意避免给对方留下口实，因为对方想要违约之前，一定会先挑我们的毛病，他要找出我们的过错，然后名正言顺地不交租金，并要求我们给予减免。一般容易被挑出毛病的在两个地方，一个是前期招商人员的过度承诺，一个是后期的物业管理。所以，我一直主张，在商业运营中，不要额外的再增加一个物业管理公司，所有的物业管理都由商管公司承担为好。这样就能保证商管公司对整体运营都能保持足够的管控力。

（2）、延迟支付救助手段——对承租人停水停电

收取违约金对于出租人来讲是一种被动的自救手段，并不能及时中止损失，因此，对于出租方来说，一旦承租方欠缴租金，就应该立刻以更主动的措施向承租方施压，迫使其遵守合同的约定

收取违约金对于出租人来讲是一种被动的自救手段，并不能及时中止损失，因为承租人明明知道合同中有违约金的约定，仍然拖欠租金，就证明他根本没把合同当回事，这时候其实违约金对其并没有什么威慑力。

因此，一旦承租方出现欠租，违约就会一直持续下去，直到双方通过交涉达成一致，而且这种情况，一般都是出租方做出了妥协和让步。如果情况进一步恶化，承租方有更严重的违约，出租方就只能通过司法手段来追回损失。这是一个漫长的调查、取证、审判的过程。最后，即使赢了官司，执行也是个难题。

所以对于出租方来说，一旦承租方欠缴租金，就应该立刻以更主动的措施向承租方施压，迫使其遵守合同的约定。

一般我们采取的就是停水停电措施。我常看到媒体对商场的这种断水断电措施多有微词，这是非常不公平的，因为租赁合同是一个双务合同，双方互相承担义务，承租人的义务是按时缴租，出租人的义务是按约定提供符合承租人经营需要的物业。

按照合同精神，如果一方拒绝履行合同义务，另一方可以履行抗辩权，即也有权拒绝继续履行合同义务。因此，即使合同中没有明确约定在承租人欠缴租金的情况下，出租人有权做出停水停电措施，出租人也拥有以上权利。

但是为了避免不必要的争议，合同中还是要明确出租人这种自救权利的。另外，在履行该权利的时候，一定要以书面形式提前通知对方，把停水停电可能给对方造成的损失减到最低。

不过在实践中，有经验的承租人会诱导出租人在合同中明确放弃该项权利，比如签署“无论在何种情况下，甲方都不得对乙方采取停水停电措施”之类的条款。这个是不能接受的，这是让出租方单方面解除武装，意思是即使承租方违约了，出租方也必须照常履行合同。

最后，谁是用水用电协议的主体也很重要，如果是商场跟自来水公司和电力公司签署的用水协议和购电协议，那么在商户欠租的情况下，商场对其停水停电没有任何问题。

但如果商户是直接跟自来水公司和电力公司签署的用水、用电协议。这时候用水用电就是商户跟自来水公司和电力公司之间的关系了，跟商场是没有关系的，在这种情况下，商场是无权停水停电的。

因此，有些主力店会以需要水电发票的名义，要求商场将用水用电过户到其名下。其实，要发票只是一个借口，真实的目的是为了限制商场的权力。而且他还会将因此而导致的手续上的麻烦和额外增加的费用都转嫁给商场方。这一点在跟主力店谈判时是要注意的。

停水停电是商场保护自己权益的重要手段，一定要留在自己手中，否则商户违约之后，商场没有任何反制手段，只能以违约对违约就对自己非常不利了

三、租户优化

1.职能

A.保持敏感，关注市场环境和项目运营，适时制定业态布局调整方案和相应政策。

B.在市场中发现并筛选新的租户。

C.租户经营考核，并决定续约或替换。

D.租户档案、合约管理。

E.租户装修细条。

2、要点

四、租金管理与信息系统

1、租户管理

A.租户对于购物中心的期望：被尊重、设施清洁安全舒适、良好的营销促进客流和销售、租户组合合理、服务及时到位、费用合理。

B.完善的制度可以使租户的期望更好地得到满足，租户手册可以使双方沟通制度化、流程化、顺畅化，租金管理是购物中心和租户管理的重要工作，信息系统使管理者更好地关注项目运营和租户销售、做好租金管理。

2、租户手册

租约签署后，租户手册应随同合同一起返回，租户手册应包括购物中心概括，电梯、暖通空调、强弱电、消防设施、停车、消防、给排水、燃气、配套设施等情况、营业时间、运送货物、垃圾清运、消防等使用，商铺交接、装修管理、人员培训、账单发放、租金缴纳、文件发放等业务办理流程，相关业务表格，联系方式等。

3、租金管理

A.管理者应通过应收账款报表、信息系统、日常沟通做好租金管理工作。

B.对于租金逾期的租户，应予以区别对待，如租户具有发展潜力只是暂时困难，可以予以减免，或是暂时减免以后予以补缴，反之可以按照违约解除合同。

4、信息系统

文章来源阿贵小语、商业与地产赢之道