过了明天元宵，这个年算真正过完了，各行各业也迅速回到正常节奏。 也许你还没适应上班节奏，但从2014年开始，楼市小阳春在每年3月如期而至。
为什么“楼市小阳春”都会在每年3月出现？我想原因有三。①去年底到春节前，各种金融、楼市调控政策在春节前密集落地，让大家在春节期间有足够时间考虑和准备买房。②年关将至叠加春节假期，购房需求被人为压抑，许多职场人在等待年终奖到账，或者回老家通过N个钱包的支持凑够首付，买房需求在春节过后得到释放。③家里有娃要读书，家长希望赶在5月前买到学区房落户，从而促进3-4月的成交量。 这里先说明一下，2023年是个人住房贷款余额继1998年进入中国以来，出现了历史上的首次下降，越来越多人不愿意贷款买房。 成交量的大幅下降让房地产进入速冻模式，一个不可忽视的原因是，经营贷在大量置换房贷，这种置换行为是房贷余额减少的关键原因。再来看2024年1月佛山楼市的成交量，一二手合计成交7409套，同比去年涨了超22%，但成交仅比2023年高，为近十年第二低位。其中二手超越一手成交了4758套，撑起佛山楼市的半壁江山，且同比去年大涨超60%，位列近十年的中间位。然而，市场的推动力主要源自学区房的需求，这种需求在每年的4月之后会有所下降，小阳春热度很可能会后劲不足。值得注意的是，目前市场上的存量需求被翻来覆去地消化，去年9月实施的认房不认贷政策，仅对部分改善型购房需求产生影响。对于计划换房的家庭来说，他们通常需要卖掉现有的二手房才能进行置换，如果手头的二手房源是质量不高的中低端房源，交易就会变得非常困难。另外，随着人口出生率的下降，学区房的需求高峰已经过去，预计小阳春的市场热度也会相应降低。尤其随着2023年的入学高峰过去，未来入学人口的锐减对学区房的推动作用明显减弱。要知道，购买学区房的家庭主要可以分为三类：当年入学的孩子、当年入幼儿园的孩子、当年出生的孩子。
现在，除了少数急需入学的家庭会抢购高性价比的学区房外，大部分家庭对学区房的需求已经开始大幅下降。这种变化导致过去推动楼市上涨的力量，现在变成了抑制市场发展的负面因素。那就不难理解，部分非核心学区房的价格调整幅度，已经超过了市场平均水平的原因。目前，购房者入市的态度相对谨慎，多数房源价格呈现下调趋势，在这种情况下，市场信心的恢复需要更多有力的政策出台来支撑。如果近期在限购等关键政策上没有超出预期的调整，那么2024年小阳春的市场热度预计不会很高。如果你经常关注佛山二手市场，仅从数据层面上看，二手挂牌量确实在上涨。实际上，最近的挂牌量与实际房源量存在较大的偏差，很多房源被人为隐藏或暂停挂牌，这导致龙年小阳春的房价基本不会出现出现大幅上涨。实际上，最近的挂牌量与实际房源量存在较大的偏差，很多房源被人为隐藏或暂停挂牌，这导致龙年小阳春的房价基本不会出现出现大幅上涨。与近三年的楼市小阳春表现相比，2024年的小阳春预计将面临更多的不确定性如果政策继续加码，可能会延长购房者的观望期。
对于计划换房的购房者来说，小阳春确实可以出售竞争力相对较低房源，抓住小阳春的机会，可能会为购房者带来更多的谈判筹码和成交机会。对于当前的大多数购房者来说，我认为现在是一个值得考虑购房的时机。与2022年初相比，市场上有很多优质房源的价格已经下跌了约三成。
需要特别注意的是，如果你买房是为孩子近两年内上学做准备，那么对于学区房的选择就需要特别谨慎。
除非必须购买最顶级的学区房，否则其他学区房可能并不值得考虑。在当前的市场环境下，多数学区房的价格仍然虚高，且其增值潜力也受到政策调整等因素的影响。
因此对于购房者来说，除了关注房源的价格和品质外，还需要综合考虑自己的实际需求和购房目的。
在做出购房决策时，建议购房者充分了解市场情况、政策走向以及自身经济状况，从而做出更为明智和合理的选择。
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