1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。通知提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

1月30日，苏州全面取消限购，买房不再限面积及套数。苏州市住房和城乡建设局工作人员表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。

1月30日，上海市住房城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在崇明区除外的外环以外区域限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

2月6日，北京发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》，优化了执行八年多的通州区购房双限政策，明确京籍家庭不再需要3年以上通州户籍或近3年在通州缴纳社保/个税（仍需要通州户籍或通州劳动关系），非京籍家庭也不再需要3年社保/个税要求。

至此，2024年以来，北京、上海、广州、苏州均优化了限购政策，释放了更加积极信号，有利于提振市场预期。

谈论房地产，就不得不谈房价。房地产涉及银行信贷质量、地方政府的土地收入、建筑行业的收益与就业、居民的消费指出比例等各个方面。

在房价居高不下、住房空置率不降反升的情况下，市场对于房价的预期已成定局。可以确定的是现阶段购买房子的群体多数是刚性需求，目前房地产的规模已经趋于饱和，由此决定地方政府的土地收入不可能增加，房地产及建筑行业的收益趋于萎缩。如果政府各项政策的目标是希望房价维持现状，其最大的弊端是居民的大额消费将限于停滞，若经济继续下行，则随着就业率的下降，消费市场将进一步萎缩。

因为，住宅房产购置群体无非三类。其一，是已购房居民，因其多数收入将用于支撑住房贷款及其后续消费，其中也不排除部分失业问题而断供。其二。是那些的确有使用需要而尚未购房者，因房价泡沫尚未有效挤压而踌躇不前，其三，对于房地产投资者而言，由于目前的房价在当前的经济形势下几乎没有上升的空间，除了考虑抛售外，不会将大量资金投入其中。在三类主要住房购置群体无意购置房产条件下，房产市场的景气恢复可能遥遥无期，而房地产除了政府投资基础设施外，靠保障性或者商业性房地产提升国内经济，解决就业问题，拉动消费市场的愿景可能落空。

如果未来居民消费者不买账，而导致房价快速下跌，好处在于确有住房需求的居民会果断出手，购买合适的住房以解决实际需求，房产投资者会基于下一轮的房产市场周期而开始启动投资计划，逐步购买具有潜在上涨价值的住房。房地产市场由于前面两类群体的带动，会逐渐恢复，开始带动上下游产业链。至少与房地产有关的行业在就业、消费层面的压力获得缓解，并逐步开始复苏。

当然，房价下跌的不利方面主要是银行的信贷质量，这也是官方始终不愿意看到房价急剧下跌的主要原因，生怕我们发生系统性金融危机，类似08年美国那样。目前我们所面临的问题是，房地产开发商以房价（抵押品价值）捆绑了银行信贷资产质量，银行由于多数为国有或地方银行，因此银行的资产质量状况直接影响到各级政府的切身经济利益。由于目前银行信贷的担保途径主要是房地产抵押，因此，房价一旦下跌，将可能造成抵押品的价值贬损，如果银行出现巨额不良贷款，其对应策略是收缩信贷，其结果又将对实体经济造成消极影响，并恶化实体企业的生存环境和企业员工的就业状况。而后者则是我国政府从社会稳定角度迫切关注的问题。

雷·达里奥（Ray Dalio）在其著作《原则》中写道：“货币、信贷、债务和经济活动有着明确的生命周期拉斯。”

你可以这么想：央行有一瓶兴奋剂，可以根据需要将其注入经济。当市场和经济增长下滑时，央行注入货币和信贷兴奋剂，从而提振市场和经济；当市场和经济过热时，央行减少或停止注入兴奋剂。这些举措使货币、信贷、商品、服务和金融资产的数量与价格出现周期性涨跌。这些走势通常表现为短期债务周期和长期债务周期。短期债务周期起起落落，通常持续8年左右（会有出入）。

特维德(Lars Tvede)认为房地产同样存在固有的周期，其平均持续时间为18~20年。在房地产周期波动达到峰值后，房地产市场先于经济整体开始衰退。这些事件通常会导致严重的、持久的衰退或萧条，如果再加上银行业和货币危机就更加严重了。就内在驱动力而言，平均18~20年的房地产周期本质上是由滞后和供给的不稳定性驱动的，而资本支出和库存周期中较短期和较小的房地产波动是对总需求和信贷条件变化的简单而被动的反应。当房地产周期下行时，有三个主要影响。首先，产生财富效应，房价下跌所造成的财富损失将导致国内生产总值下降约4%。其次，房地产价格下跌和衰退意味着建筑业衰退（建筑业平均只占国内生产总值的10%左右）。最后，许多房地产周期的低迷会导致银行危机，在某些情况下甚至会导致汇率危机，从而放大整体的负面影响。

我们能够清晰的预见到我国现阶段房地产处于稳楼市的周期，未来房地产一线城市及部分优势地区的房价（由于持续的人口流入）仍然可能继续坚挺。历史经验表明，危机之后，各国救灾的方法就是将利率降低直至零利率，并通过量化宽松推行货币宽松政策。美国经济学家Simin Johonson曾说“遇到问题，只要肯砸钱，无条件地提供各种支持，挽救一个行业并非难事”。当然货币宽松政策的后果就是通货膨胀，通货膨胀之后，债务便相对减少。通货膨胀也放大了经济整体的总量，原先问题的严重性便相对变小。目前我们应对房地产危机的办法也是大概如此，从供给端无条件的支持房企融资，消费端降低贷款利率及限购政策。展望未来，房地产复苏必要条件：保交付的完成、房地产商库存去化完成、利率下降及房价达到居民可承受的水平。房地产市场的恢复不是一蹴而就，可能需要漫长且艰难的一段路。