前两天，24K金刚需好友晓曼找到我，说现在一手房烂尾维权太多了，大家都奉劝她买二手房，看得见，有保障。

说实在，在这点上，湾叔表示相当理解，毕竟对于晓曼来说，但凡置业，那都是全副身家进去，不容有失。

随后她又问道：但都说现在二手市场好淡，其实到底淡成怎样？还能不能买？

今天，不妨就来说说吧……

挂牌量突破11万套

广州二手房量价齐跌

今年以来，广州二手房市场确实不容乐观。

首先是挂牌量激增。从下图统计数据可以看出，今年1-8月广州二手房挂牌量呈明显上升趋势，尤其今年5月开始，挂牌加速。

二手平台上，光是过去的7月便增加3618套，挂牌量突破11万大关，随后更逐步攀升至惊人的11.6万套！

与二手挂牌量逐月攀升形成鲜明对比，则是二手房成交量的不见起色。

中原数据显示，2022年上半年，广州二手房共成交42002宗，同比去年大幅下降44.2%，成交量来到历史第二低位。

而在7月，二手房成交量为7441宗，环比微降4.4%，同比大减16.5%，持续低迷。

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而市场就是这样，量一多，卖不好，就会有人想抢跑，毕竟不是每个人都耗得起。

于是，当不少业主选择让利出售，对应的便是二手房价格的下滑。

数据显示，2022年上半年广州二手住宅网签均价为27468元/㎡，较2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。

值得注意的是，除了天河有1%的微涨（主要得益于二手豪宅成交的冲高），其它各区均有不同比例的下调。

再淡的二手市场

也有人边捡漏边直呼真香

库存大、量价齐跌，自然也便出现大家口口相传的二手市场好淡。

那么，在这样的行情下，刚需有机会捡漏吗？

先说结论——答案是肯定的！

最近身边两个朋友的亲身经历告诉我，二手房市场捡漏，真的挺香，捡不到分分钟还要拍大腿。

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中介明辉：一周降价25万，买家捡到宝

十年老中介明辉最近十分感慨，说有的业主狠心降起价来，那真是阿妈都不认得了。

南岗宏康花园有位业主放盘，78.64㎡大两房，起初放盘价188万，按明辉经验，这个户型正常180万可以成交。

但让他意向不到的是，由于业主急需资金周转，为了能尽快脱手，那真是相当拼。

过去一周时间，业主每天降价3-5万，一路从188→185→180→175→172→168→163万，终于成交，连买家都直呼捡了大便宜，一再感谢明辉的带携。

重要的是，售出后业主说了一句还好不用再降价了，明辉顿时惊觉，若163万没成交，兴许这套房价格还能跌破160万。

买家阿洁：一觉醒来，错失天河笋盘

天河租房的阿洁，婚后一直想在天河置业，无奈预算有限，也便迟迟未能如愿。

上周，阿洁兴奋地告诉我，她找到了一套超笋的房子，正在洽谈中。

细问得知，阿洁看中的是广氮花园约70㎡的一套三房，由于是回迁房，需要补地价买卖。因为业主打算回老家，急售，故业主同意自行补地价约100万，房子320万出售。

看过之后，不管是房子还是价格，阿洁都十分满意。

然而，没过两天，阿洁又找我哭诉了，说都谈好了，钱也准备好了，但是大家都说二手市场淡，买家占主动，自认无需过急签合同。没想到晚上睡个觉的功夫，房子就卖了，新买家还是一次性全款。

阿洁后悔不已，因为自己的不着急，眼睁睁看着自己错失一套笋房，欲哭无泪。

当然，明辉和阿洁的故事，或许只是二手房市场捡漏的冰山一角。湾叔坚信，其实这样的群体还大有人在。若大家有什么二手房捡漏光辉史，也不妨留言与我们分享。

锁定小区后

怎样的二手房更适合刚需捡漏？

那么，到底怎样的二手房更适合刚需捡漏呢？

区域、板块、小区这块，今天湾叔就不赘述了，毕竟每个人预算、偏好不同，自然选择不一。

今天主要还是分析锁定小区之后，怎样的二手房更适合刚需捡漏。

而结合上面案例，湾叔认为基本上只有以下两大标准：

价格够笋

其实从上面两个案例都可以看出，一般急售的业主，成交价都是远低于市场价，这也便为刚需捡漏提供了好时机。

且不说一周降价25万的，阿洁想要买的广氮花园那套房，湾叔仔细研究了下，70㎡总价320万，也就是单价不到4.6万元/㎡，比该小区5.4万元/㎡的成交均价，差价整整高达0.8万元/㎡。

再看看周边，广氮片区一手单价超8万元/㎡（金地·天河峯睿尾货中），二手单价全破5，最贵的当属天健上城，二手成交均价已高达7万元/㎡。

放以前，二手超笋价或许可遇不可求，但目前市场粥多僧少，连明辉都忍不住说道惊喜多得很。

户型够好

当然，买房不像买菜，随便就拼多多，价格好之外，湾叔认为户型也是一大考量标准。

不管是南岗宏康花园还是天河广氮花园，湾叔看了下户型图，再对比同小区挂网房源户型，不得不说，好了不止一丢丢。

同样是大两房，宏康花园明辉售出的房源，不仅价格优势明显，户型更是方正实用许多，刚需买家闭眼都能做出选择。

再看看阿洁看中的房源，与小区挂牌的同面积房源对比，且不说挂牌总价便宜了50万左右，不管是阳台还是厨房的布局也更为实用。

这样一来，不仅可以免去油烟跑进卧室，还能避免油烟污染阳台上晾晒的衣服，出客厅入阳台也更符合常规居住习惯。

综上，锁定小区后，只要价格+户型够好，刚需不要犹豫，直接捡漏吧。

如何更好捡漏？

十年老中介良心建议

最后，就如何更好地捡漏，湾叔也咨询了明辉，给大家总结如下：

第一，多比较。

建议多看几个小区，增加选择机会。同时，多留意各二手平台上的房源价格变化，实在没时间的，建议找当地靠谱中介多套近乎，可以获得更多房源信息。

至于如何与中介套近乎，明辉认为，一般他们更倾向于理会目标明确、表现出足够买房决心、有合适房源即约看的客户，实客至上。

第二，多约谈。

多约谈机会更多，不仅可以进一步了解房子及周边，也可以当面进行砍价，不合适的也能及时止损pass掉。

当然，约谈也有很多需要注意的。例如时间尽量选择下午3点以后，可以更清楚看到房子日照、通风情况；隐藏自己对房子的喜欢与满意，切忌表现出猴急的样子；千方百计找出房子的不足，可作为砍价依据；砍价要大气，上百万的房子，起步砍价应该是5-10万；不要暴露自己的底线，中介可能跟业主才是一条阵线……

第三，该出手时就出手。

遇到低于市价、业主急售的房子，合适就要及时出手。捡漏不是抄底，切忌有非捡最大便宜的心理，分分钟捡了芝麻丢了西瓜。

多看多对比，锁定目标之后，合适就出手，便是科学的捡漏方式。

对此，你怎么看？欢迎评论区与我们讨论！