“地铁一响，黄金万两”，这句顺口溜，在买房人中口耳相传。

万万没想到，现实根本就可能是两码事！

最近在统计房价涨幅数据，我发现一个非常普遍的现象:

地铁通了，地铁盘的房价却不涨！甚至还可能下跌！

冲着地铁去买房的业主们，分分钟哭晕在厕所。想不通啊……

地铁当然是利好。为什么地铁盘会下跌？显然，房价的变动往往是多因素的结果。

如果你看十几二十年前开通的广州三号线，沿线地铁盘那当然是涨的。但这样观察没有意义。

因此我在统计近两年通车的广州地铁楼盘/小区时，也在样本上作出了选择：

1.均是近两年来，首通地铁的楼盘/小区；

2.非楼龄老旧的老破小；

3.更靠近地铁站的楼盘/小区。

这样做的目的是，尽量将楼龄、距离等影响因素排除在外，通过数据呈现地铁和房价之间的关系。

统计结果，让我大吃一惊。

从下面这个表格可以看到，地铁开通以来，并没有对沿线站点的楼盘/小区带来的明显的房价涨幅。

相反，清一色处在房价下跌的状态！！！

比如，广州18号线开通一年多，万顷沙站周边的价值不仅没有夯实，反而一二手房价出现明显下滑。

18号线建设后，恒大、中国铁建、中建、星河等房企纷纷进驻，新房开卖均价2.3万/㎡，最高去到2.9万/㎡；

但当18号线真正开通后，房价出现却开始跌了。

恒大阳光半岛，一度降7000元/㎡甩卖，湾璟壹号，从2.5万/㎡降至2.3万/㎡……

而同样的，广州22号线开通快一年，市广路站的地铁盘价格反而出现微跌。

金山谷、祈福缤纷汇等楼盘，近一年成交均价降了1000元/㎡。

广州8号线北，开通快两年，周边站点沿线楼盘现在的房价水平毫无进展。

品实云湖花城，地铁没开通就开卖，现在地铁开通了快两年，价格甚至出现微下调。

后续扎堆的开卖的地铁新盘，也难以涨价。如越秀天悦云湖、中建星光城等为卖房还时不时推出促销活动。

从以上数据来看，房价与地铁的开通并没有表现出相关性。

可能你会说，现在是楼市的下行阶段，整体房价都在下调，价格回调并不足以说明什么。

那既然大环境是一样的，如果地铁开通对房价有拉动作用，那在市场下行的时候，应该地铁盘的抗跌性会更明显才对。

但在这一点上，也没有更明显地体现出来。

如祈福新村，靠近的地铁站的组团——祈福缤纷汇，现在的价格比起地铁开通前夕，大约回落了2000+元/㎡。

而离地铁站更远，甚至称不上地铁盘的祈福新村D区的房价反而更稳。近期的成交价格，相较于地铁开通前，没有明显的下滑。

18号线万顷沙周边的楼盘和小区，在地铁开通后，房价出现明显下滑。

其中，珠江源昌花园，二手成交价格更是从2万回落到了1.6万/㎡。

而早在地铁开通前两年，板块热度还没炒作起来，其二手成交价已可去到1.7万/㎡。

事实上，即便行情好时，地铁开通，对房价的拉动的作用也没能很好地体现出来。

广州21号线，就是一个极其典型的反面案例。

21号线，开通于2019年12月。我们都知道，2020年、2021年可是广州楼市爆发的年份。

地铁通车后，沿线地铁盘理应房价水涨船高，但现实是，在开地铁开通后，21号线增城段不少楼盘/小区房价涨势戛然而止，开始走起下坡路。

现地铁开通三年，而朱村、凤岗的房价已跌回了n年前。

保利中航城，在地铁开通前一年，卖到2.4-2.8万/㎡；但在地铁开通时，售价反而更低了。

现在更不用说，二手亏本大甩卖。

这种情况在14号线、9号线中也体现得淋漓尽致。

14号线经过的从化，房价几十年如一日。

9号线，开通于2017年12月。但自2017年涨过一波后，花都房价已滞涨五年了。

“地铁一响，黄金万两”，现实情况完全不是这样。

地铁开通，出行更便利了，房价为什么没能被拉动？

主要原因是，这部分的溢价开发商和业主早在地铁建设期间就提前透支了。

开发商和卖房的业主不傻，卖房的时候，靠近未来地铁站的盘/小区，肯定要比其他的更贵。地铁的价值往往会提前就消耗掉。

我们知道，决定房子的价值的始终是地段，地铁始终是众多的影响因素之一，无法摆脱其实际价值。

事实上，地铁通车，对小区的影响更多在流动性上。对房价的影响也正出于此。

地铁开通，交通变得便利，地铁盘的流动性往往会比非地铁盘更高。

特别是郊区，效果更为明显。

如花都的合和新城，增城的东方名都、新世界花园，番禺亚运城的天荟……成交量往往比起同板块的其他非地铁盘要高。

房子更好卖，业主也有更大的底气报价。

说了这么多，主要是希望买房人要有清晰的认识：

1.利好出尽，往往就是利空。

地铁带来的最大影响在于地铁规划确认到地铁完成施工的这一阶段。

但当地铁开通后，地铁对房价的拉动有限。

切勿轻易相信销售和中介说的“我们是地铁盘/小区，未来地铁开通，房价还会上涨几个点”的说辞。

2.决定房子未来价值的始终是地段，地铁是重要的影响因素之一，但不是绝对。

市区的价值始终要高于远郊；同地段，地铁盘的价值也比非地铁盘价值要高。

买房要根据自身的资金条件作出最优选择。

3.对于卖房者而言，卖房最好时机，是在地铁开通前的一段时间，而非地铁开通后。

地铁开通后，房价难再有一波大涨，卖房人无需畏首畏尾，地铁临近开通前是一个不错的出货机会。

4.尽管地铁通车带来影响有限，但买房特别是郊区买房，依然要尽量选择地铁盘。

因为，流动性对于房子而言，非常重要。

下次再问“旁边地铁要开通了，房价会不会大涨” 的问题，相信你会心中有数。

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