前两天，我们复盘了上海3000万以上顶豪和600-1000万级二手房年度成交，今天我们来看300-600万级。
首先，300-600万级在上海2023年二手房网签总价中处于什么水平？
去年上海二手房一共成交177393套，其中网签总价300万以下占比高达约60%，300-600万级也是主力，成交50590套，占比达到28.5%。
从2020年至今，300-600万这一档成交基本徘徊在28%水平，是上海二手房成交的主力军。
那这些300-600万的房子都在哪里？都是怎样的房子？都被谁买走了呢？今天小胖君就为大家带来总价300-600万二手房年度总结！首先，在做600-1000万级二手房数据时，我们发现2023年12月和2024年1月二手成交数据，相比2023年11月有较大增幅，说明新政对于600-1000万级有较大促进作用。但总价300-600万级，它月度趋势和2023年二手房整体月度趋势是一致的，成交占比例徘徊在28%。
我也查看了2024年1月300-600万占比，结果是约29%。说明，12月14日发布的普宅新规和贷款新政对300-600万级二手市场促进作用不是很明显，至少没有600-1000万级显著。其次，我们把去年成交的50590套300-600万级房源按环线细分。主力成交是外郊环间，占比约32%；其次是中外环，有约26%；而整个中环内，竟然也有约37.5%；郊环外占比很低，其中有部分是别墅房源。
我们再对这50590套房源按区域细分，地段来源会更清晰，说几个点：
那我们再细分到板块，看看为什么上述区域能有这样的表现，也给大家提供一个参考，300-600万级二手房购房者都在买哪里？- 在黄浦的856套中，打浦桥、老西门板块分别贡献355、338套，位居黄浦前两位。
- 徐汇、普陀成交量多是因为长桥、上海南站以及真如、光新、长征成为该级别成交主流板块，尤其是长桥和南站，成交量都过千。
- 别的区域可能最多一两个明星板块，闵行真的群星闪耀，超过600组的板块有5个，古美罗阳领衔，然后有莘庄、金虹桥、颛桥、七宝...
- 浦东该级别最受欢迎的板块是金桥、三林、周康、外高桥和陆家嘴滨江。
- 在郊区板块中，近郊成交量较多，比如江桥、南翔、九亭；另外松江主城和嘉定主城成交量明显多于青浦、奉贤，可能是因为松江新城人口多，购买力强。而嘉定主城离市区相对较近，通勤更便捷。
内环内成交主力面积是70㎡以下，内中环是50-90㎡；中外环成交主力面积50-90㎡，90-110㎡也比较多，我查看了一下，90-110㎡集中在宝山大场；外环外主力成交面积是70-140㎡；郊环外成交很少。
最后聚焦到小区，来看去年总价300-600万（网签）成交量最多的小区都是谁？排在前面的都是一些热门小区和大盘社区，排名第一的是浦东的梅园新村，成交304套。有一说一，梅园新村和金杨新村是该级别能买到的地段非常好的小区。
为了让数据更贴近实际，以下分析我们采用链家网的成交数据。先看整体走势，在2019年300-600万级成交均价约4.99万/㎡。2022年是高点，均价升至约5.79万/㎡，2023年下降到5.57万/㎡左右！
我们把去年链家网总价300-600万级成交房源按环线划分：内环内成交均价约85727元/㎡；
内中环成交均价约66542元/㎡；
中外环成交均价约58576元/㎡；
外环外成交均价约45356元/㎡。
小胖君对比了内环30年以上房龄和20-30年房龄成交板块，发现前者成交的普遍是核心地段，比如徐家汇、新华路、梅园、打浦桥、五里桥等，而后者更多是次级地段。这说明在市中心，对于房价的支撑，绝对地段的作用可能会优于房龄。
最后我们来看，去年单价最贵的300-600万级房源都是谁？前四都是黄浦世博滨江的市民新村，最贵成交单价约237655元/㎡，不过面积很小；市民新村占了TOP20中的七位。
排名第五的是徐家汇的南丹小区，成交单价约185846元/㎡；海防村、梅园三街坊，建国西路、徐家汇的一些小区也有上榜，地段都非常好。
据链家网2024年1月30日最新数据，链家网总挂牌房源为98566套，其中挂牌总价300-600万的房源有38901套，占比总池子约39.51%！
仅从环线细分可以判断，外环外300-600万房源想要快速卖出，可能需要较大的让利幅度！
目前链家网挂牌的总价300-600万房源房龄集中在20年以上，10-20年占约30%。
小胖君用2024年1月30日的挂牌数据与去年7月1日进行匹配，其中有10310套挂牌总价300-600万的房源匹配成功，其中
最后来看，近半年300-600万房源中降幅最大的都是谁？降幅最大的是黄浦区瑞雪大楼的一套房源，让利240万！
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