2023年关山大道二手房市场回顾与分析

第一部分：整体市场成交总结。

2023年关山大道二手房市场回顾与分析（一）

第二部分：整体市场细分总结。

2023年关山大道二手房市场回顾与分析（二）

第三部分：重点小区成交总结分析

1、泛悦城。

2023年成交明细：

>>整体分析：

全年成交52套，同比去年28套上涨86%。成交均价30139元/㎡，套均成交总价387万，为关山大道成交单价最高的小区。

最高成交单价38742元/㎡，为5月成交的一套129㎡小高层户型；最低成交单价22938元/㎡，为12月成交的一套2楼的66㎡超高层一房户型；最高成交总价728w，是1月成交的一套204㎡小高层；最低成交总价153w，为12月成交的一套2楼的66㎡一房户型。

>>量价走势分析：

全年成交价格处于波动下跌的趋势。4月、8月、10月，12月为每一波的低点，对应的是每一波成交量的低峰。12月份收官均价26877元/㎡，较高点跌幅24%。

由于泛悦城小高层和超高层价差较大，因此每个月成交价格走势与成交结构密切相关。

成交量除了2-3月份小阳春的短暂爆发，全年都处于低迷的状态，12月份有所回升。

>>成交结构分析：

66-71㎡超高层一房成交14套，占比最大达27%；其次是139-142㎡超高层三房，成交12套，占比23%，这个户型也是泛悦城供应最多的产品。其他户型成交量比较平均。

泛悦城小高层全年成交21套，成交占比40%。作为关山区域改善需求首选类产品，泛悦城小高层是市场“需供比”（需求相较于供应）最高的产品，因此溢价率比较高。

129㎡小高层三房全年成交均价最高，为36537元/㎡（成交房源含车位，包税等，真实成交均价35000左右）；其次是193-204㎡小高层四房，成交均价36041元/㎡；单价最便宜的是66㎡一房为26257元/㎡，其次是140㎡超高层三房、119㎡超高层三房，成交均价都在29000上下。

泛悦城不同产品形态成交价格差异较大，其中临街小高层小户型全年成交均价32878元/㎡，小高层大平层成交均价35900元/㎡，而超高层成交均价仅27557元/㎡。

临街小高层是超高层价格1.2倍，不临街小高层大平层是超高层价格1.3倍。

总结：市场下行期一大特点就是分化加剧。泛悦城2023年的整体表现进一步分化，超高层产品和小高层产品，临街小高层和小高层大平层之间的差价拉开，不同产品的价值差异逐渐被市场认知。

在2023年上半年以前，临街小高层的112，129，140户型享受着和第二排小高层同样的溢价率，这一点我在泛悦城小高层又新高了里面是有所提示的。临街小高层的梯户比(2t4户），户型设计，临街，采光遮挡等方面均有不同程度的劣势，存在明显的高估。

很快，在下半年，临街小高层成交价不断降低，12月份连续成交几套28000左右的112小高层，价值迎来回归。

2、保利时代南区。

>>整体分析：

全年成交82套，同比去年47套上涨75%。成交均价26858元/㎡，套均成交总价262万。

最高成交单价33754元/㎡，是2月成交的一套128㎡四房户型，带车位；最低成交单价21401元/㎡，为11月成交的一套8楼的73㎡两房户型；最高成交总价485w，是5月成交的一套7楼147㎡四房户型；最低成交总价106w，是6月成交的一套2楼31㎡一房户型。

>>量价走势分析：

成交价：成交价2021年4月见顶，之后开启了两年半的震荡下跌，其中有过两段加速下跌，相较于高位跌幅40%。目前已经接近上手价附近，在这个位置房价持续横盘，这个位置对于房东来说是一道很强的心理防线。

成交量：底部历史性放量，11月贝壳成交21套（所有平台25套），这是保利交付以来单月成交最多的一个月，甚至是武汉二手房历史上少有的某个刚改以上小区单月成交量。这个成交量放到光谷新房市场，都能进入前五。

这种技术走势就是强烈见底标志之一，市场自发性（不是政策刺激也不是利好事件推动）在这个位置大量的承接盘涌入，筑底完成了90%。

>>成交结构分析：

72㎡两房成交20套，占比最大达24%；其次是98㎡小三房，成交18套，占比22%，这个户型也是保利时代南区供应最多的产品。117㎡三房，103㎡小三房，80㎡两房紧随其后。

保利时代南区2023年整体成交以中小户型为主，大户型因为价格下跌较少，成交相对中小户型偏少，但在区域整体来说，南区改善户型成交也是前列。

>>各户型成交价格分析：

129㎡四房全年成交均价最高，为29687元/㎡；其次是117㎡三房，125-131㎡小高层三房和145㎡四房，成交均价都在28000多；单价最便宜的是102㎡三房为24620元/㎡；大户型比小户型整体高3000元/㎡左右。

总结：我一直都在说保利南区是关山大道的“锚”，是光谷的风向标，其涨跌是遥遥领先市场的。2023年关山的走势，大家仔细研究一下，其实就很明显。大部分小区的定价都离不开这个“锚”的价格变化。

关于保利时代南区前段时间有更详细的分析：风起保利——11月份武汉二手房市场的一些数据

3、保利时代北区

>>整体分析：

全年成交78套，成交均价24186元/㎡，套均成交总价234万。最高成交单价29597元/㎡，是3月成交的一套114㎡边户精装三房；最低成交单价19285元/㎡，为12月成交的一套八期的104户型；最高成交总价415w，是2月成交的一套八期160㎡精装四房，最低成交总价145w，是8月成交的一套顶楼72㎡两房。

>>量价走势分析：

全年成交价格处于逐月下跌的趋势，全年价格低位在12月，成交均价21243元/㎡；全年价格下跌21%，较2022年高位下跌37%。

成交量方面，随着价格跌幅大，北区性价比优势凸出，刚需的价格刚改的品质，抢走了很多区域刚需客户。全年除个别月，成交量都表现的非常好，整体成交量是2022年的2.5倍。

>>各户型成交价格分析：

108㎡三房全年成交均价最高，为26663元/㎡，其次是114-116㎡三房，由于103-106㎡小三房成交集中在下半年，因此成交均价最低。

总结：

保利时代南区就是北区的升级版，因此北区的走势与南区息息相关，每个月整体价差在2000-4000之间。

在户型结构上，北区的成交户型主力偏小，这也和两个小区定位相吻合。

目前保利北区很多户型都跌破2017年的价格，性价比十分之高。

4、万科城花璟苑

>>整体分析：

全年成交64套，和2022年持平，是关山区域少有的未放量的小区。

成交均价23264元/㎡，套均成交总价224万。

>>量价走势分析：

一季度价格稳定，此后处于逐步下跌的趋势，12月收官，全年最低价20024元/㎡，全年下跌18%，较2022年高位下跌28%。

一季度后，成交量持续处于低迷状态。

>>成交结构分析：

89-92㎡小三房成交20套，占比最大达31%，其次是71-85㎡两房、105-108㎡三房两卫，各户型成交套数比较平均。

>>各户型成交价格分析：

111-125㎡三房全年成交均价最高，为23985元/㎡，其次是89-92㎡三房，105-108㎡三房两房；各户型之间单价差异不明显。

总结：

万科城花璟苑是2023年关山大道少有的未放量的小区。在曙光学校出来之后，强化了其学区稳定的优势，一季度成交量引领关山。但随着关山大道中段的下跌，“六小东校区”事件影响，成交量大幅腰斩，导致价格随后迎来快速补跌。

5，琨瑜府三期。

>>整体分析：

全年成交28套，成交均价25741元/㎡，套均成交总价336万，为关山大道成交总价前三的小区。

最高成交单价29816元/㎡，最低成交单价23205元/㎡；最高成交总价505w，最低成交总价272w。

>>量价走势分析：

全年波动较小，以横盘微跌为主，仅四季度有明显幅度的下跌。主要原因在于成交量较少，月均价格容易受到成交结构影响而失真，另一方面下半年成交房源开始逐渐满二。

成交量除2月份，全年都比较低迷，流动性较差。

>>成交结构分析：

117㎡三房成交最多，占比46%，其次为128㎡三房，成交占比29%；户型越大，成交越少。

>>各户型成交价格分析：

169㎡四房成交单价最高为28474元/㎡，剩余三个户型成交价比较平均，均在25000元/㎡出头；188㎡户型全年无成交。

总结：

琨瑜府三期其实从地段，房龄，小区品质来说，比琨瑜府一期都要好点。但受限于纯超高层抗性大，80%以上成交房源不满二，因此成交单价比琨瑜府一期低，真实税后落地单价并不低。

除了产品形态之外，泛悦城的价格走势也是直接影响了琨瑜府三期。琨三和泛悦城的关系就像保利南北区关系，始终保持了2000-4000的差价。

6，光谷新世界。

>>整体分析：

全年成交30套，成交均价25818元/㎡，套均成交总价285万。

最高成交单价33248元/㎡，最低成交单价20491元/㎡；最高成交总价443w，最低成交总价150w。

>>量价走势分析：

上半年价格稳定，成交均价在28000以上，甚至在4，5月份因为成交结构原因，连续两月站上3万+。但持续低迷的成交量，导致在下半年出现价格大跌，全年收官价格22793元/㎡，较1月份下跌21%。

（由于成交量较少，月均价格容易受到成交结构影响而失真）

>>成交结构分析：

127-135㎡三房成交11套，占比最大达37%，但这个户型面积段却是新世界小区供应相对较少的产品。其次是104-105㎡三房成交9套，93㎡两房成交8套。光谷新世界小区呈现户型越大、成交越多的特征，大户型是小区“需供比”（需求相较于供应）最高的产品。

>>各户型成交价格分析：

成交单价方面，新世界小区呈现出标准的户型越大、单价越高的特征。127-135㎡三房全年成交均价最高，为27990元/㎡，其次是104-105㎡小三房，62㎡一房，单价最便宜的是93㎡两房；大小户型之间价差巨大，主要原因是新世界127-135㎡三房户型，公摊小，赠送大，户型附加值高，而93的两房竞争力较弱且供应大。

总结：

光谷新世界曾经关山第一个改善型品质小区，在地段、配套、容积率、产品、等方面一直是区域曾经最好的选择，因此过去很多年新世界是光谷最高房价代表。

随着房龄的老化、人车不分流等不利因素、以及保利南区、泛悦城等次新品质改善小区出现后，新世界逐渐变成“内换型”特征，即小区大户型大部分为小区内部小户型业主置换，外部需求难以接受其高单价，所以新世界大户型成交量反而最高，大小户型价差巨大。

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