购买和租赁房屋的市场状况概述

一、2022年国家二手房相关政策解读 1、取消二手房指导价：可以逐步改变市场预期，促进市场交易。

二手房指导价政策多以住宅小区为主。 是指二手房网上交易价格、评估价格等因素。 经过调查分析，形成二手房交易参考价格。 不同城市二手房指导价的应用场景略有差异。 有的城市将其作为对外促销住房的统一价格，有的城市将其作为税费的参考。

二手房指导价是代理商做广告或推销房屋时的价格参考。 买家通过不同渠道获取时，同一社区向公众展示的价格将相同。 该政策的目的是为了减少一些房产中介展示的房源中存在虚假高价房源的情况，误导购房者对未来房价的判断，从而获取不正当利润； 其次，在二手房指导价政策下，实行“一房一码”政策，规范对外展示房源的真实性，从而减少虚假的临时房源信息，提高房源发布效率。供购房者看房。

二手房指导价格的另一个目的是通过行政手段调控房价。 二手房交易过程中涉及多个价格，如网上签约时的合同价、交易中心纳税窗口的完税价、贷款时银行的评估价、实际成交价等。价格。 有时这四个价格是一致的，大多数情况下都会有差异。 在政府出台二手房价格指导政策的初期，指导价明显低于实际交易价格，这可以帮助购房者减少一些税收支出。 但影响较大的是银行的评估价，导致贷款过程中无法获得贷款。 全额抵押贷款必然会增加购房者的首付支出，从而减少购房需求，而最终的中介费将根据实际交易来支付。 总体政策仍然减少了存量住房的流动性。

目前，不少城市已经取消了二手房价格指导政策。 主要目的是减少行政对市场的干预，活跃市场，促进交易。 从放松政策执行的具体城市来看，一二三线城市均出现政策松动，这反映出原来实行二手房价格指导的政策对成交影响较大。全市二手房市场，本期取消意愿较高。 。

2、取消/放宽限售：楼市深刻调整，投资需求不复存在，限售政策也不妥当。

限售政策是指购房者购买新房后，必须持有一定时间后才能出售。 这个时间段通常是2-5年。 这个一年期限的计算会根据房屋交房时间、买卖合同签订时间或者领取房产证的时间来计算，所以具体实施过程需要根据就在那时。 如果按照销售合同签订的时间来计算，如果销售期限为2年，那么大部分房产从签订合同到交付可能需要2年左右的时间，有的房产可能需要更长的时间，所以这个销售的制定限制政策基本上没有意义。 因此，从交货或生产证书时间计算，将对市场产生较大影响。

政策刚出台时，主要是因为一些城市的一手房和二手房倒挂。 大多数购房者进入房地产市场是为了从房价倒挂中获取利润。 其次，房价快速上涨引发大量投资和投机需求涌入市场。 ，这部分需求会在短期内出售以获得利润。 因此，政策的目的是保证这部分购房需求短期内无法实现，房价具有周期性，从而降低这部分投资和投机需求未来获利的预期，从而保证更加独立的购房需求。 抵达后制定的政策。

目前，大部分城市都面临房价调整。 投资和投机需求不复存在，这项政策没有继续执行的必要。 从政策宽松的城市来看，也是楼市调整幅度较大的城市。 需要出台更多减少行政干预市场的政策来盘活市场，从而保证楼市的活跃。

3、放宽二手房限购：检验放宽限购的效果，为楼市全面解除限购做好准备。

从城市限购政策来看，对于新建房和二手房来说，基本上都是一刀切的政策。 此外，在“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策背景下，今年地方政府全面放松楼市调控政策时，大多未能实现全面突破。 底线是放宽限购政策，尤其是一二线城市。

从今年定向放宽二手房市场限购的城市来看，西安主要放宽了新落户购房者的二手房限购。 新房市场仍实行严格限购，合肥、大连对部分区域实行限购。 二手房的购买将会实行更加宽松的政策，这和取消限购几乎是一样的。

对于部分二线城市定向放宽二手房限购，我们可以先观察政策放宽后的市场反应，看能否刺激部分购房需求进入市场。 二手房市场的突破可以起到救市的作用。 如果达不到预期效果，可以为全面放宽一手房、二手房限购做好准备。 其次，大部分一二线城市的新房和二手房交易存在很大的相关性，而这些城市的主要需求已经从刚性需求转变为改善性需求，所以卖一卖再卖在所难免。再买一个。 进行置换，所以二手房市场限购的放宽可以盘活整个楼市。

4、保证金转账：降低交易风险和成本，从而激活买卖意愿。

传统的二手房交易模式要求卖方必须先解除房屋原有抵押才能办理后续转让； “带抵押转让”是指带抵押转让，即在原抵押存在的情况下，仍可以办理房屋转让。 房屋所有权转移给买方，最后一步是释放抵押贷款。

对于按揭转让政策来说，最大的意义应该是降低购房者在购房过程中的风险。 因为从传统模式来看，购房者一般都需要支付大笔首付，以支持房东先放盘，然后再进行交易。 中间一旦出现限制交易的情况，购房者需要承担相应的风险。 那么按揭转让政策实施后，房产释放最终会有所缓解，银行会介入控制中间的交易风险。 他们的专业性肯定会比个人购房者甚至中介经纪人更强，而且他们可以将风险降低到最低，因此可以更好地降低购房者在购房过程中的风险。

其次，担保转让可以适当降低买卖过程中的交易成本。 在传统的二手房交易模式中，房东需要先解除房产抵押，买卖双方必须提前支付解除资金。 这部分资金需要时间成本。 如果双方都缺乏现金，则需要通过贷款来获取资金。 ，成本就会相对较高，而这部分成本就会成为房价的一部分，从而增加买卖双方的成本，变相推高房价。 因此，按揭转让可以降低成本，活跃二手房交易活动。

5、认房不认贷：降低首付及后续还贷成本，更好地推动改善型需求进入市场。

认房不认贷，是购房贷款过程中认定首套房的标准。 首次购房的标准申请一般涉及限购政策和贷款政策，两者的申请标准会有所不同。 从购房贷款的认定来看，首套房的认定会根据名下是否有房产、名下是否有抵押记录来判断。 认房不认贷，顾名思义，就是只看自己名下是否有房产，而不关心名下是否有抵押记录。 批房批贷政策的初衷主要是为了防止购房者买卖房产、投资炒房。 但目前投资需求已经消失，刚性需求逐渐减少。 市场主体购房需求基本好转。 主要是，这些需求大多都有贷款买房的记录，所以在进行改善时，难免会将其视为第二套房，这会增加他们的首付和还贷成本，从而降低他们改善的欲望。 所以，他们“认得房子，却不认得房子”。 “贷”政策有利于当前楼市改善需求的进入。

首先，政策可以减少购房者的首付费用。 以往，如果按照之前的政策，购买第二套房算第二套的话，首付通常会在40%以上，有的城市首付甚至会超过70%。 如果将改善需求视为第二套房，改善住房的标准必然需要降低。 一些购房者的资金甚至更少。 您只能购买与您原来的房产相似的房产，因此无需进行改进。 实行现行认房不认贷政策后，出售后购买的房屋将视为已收到。 只要支付20%到30%的首付安居客二手房信息，就可以进行更高标准的改善，提高生活质量。

其次，如果购房贷款被视为首套房，可以享受较低的利率。 目前，大部分城市首次购房利率以基准LPR为基准，享受20个基点的贷款利率优惠，而二套房贷款利率则需上调。 相比之下，你可以在后续的贷款还款中节省很多钱。 大额抵押贷款利息支付将降低持有成本并提高购房者的更换意愿。

2、全国40个城市二手房市场

58安居客房地产研究院研究总监陆其林认为，2022年全国二手房市场将呈现先趋平后下降的趋势，多维度的楼市刺激政策无法提振楼市。 二手房上市时间快速增长，全年增长34%。 二手房挂牌均价同比下降0.6%。 房子难卖是因为房东挂牌价不跌还是房价不跌？ 最重要的是，信心不足导致需求不振，直接影响销售不振。 房东对价格的相对坚持也是房价没有大幅下跌的主要原因。 从市场挂牌量和需求数据来看，短期内二手房市场仍将在当前位置徘徊。 此时，在触底反弹的过程中，当前楼市的全面复苏需要经济复苏和收入稳定增长的积极作用。 必要的条件。

1.全国40个城市二手房挂牌数量

据58安居客房地产研究院统计数据显示：2022年市场上二手房整体数量将呈现下降趋势，尤其是下半年，下降趋势将更加明显。 整体楼市低迷，业主挂牌意愿降低，导致现有挂牌数量减少。 其次，地方政府推行“一房一码”政策，提高房源真实性，也是当前房源减少的重要因素。 。 短期来看，市场尚无明显信号进入反弹趋势，且房源挂牌落实力度逐年加强，未来房源挂牌量仍将持续下降。

1.1. 一线城市市场二手房数量

从一线城市二手房上架趋势来看安居客二手房信息，北京二手房上架趋势较为稳定，尤其是二、三季度。 基本没有什么变化； 上海二手房上架数量减少的原因是4月至6月全市封城。 本来有明显下降，但疫情过后却出现大幅反弹，增长一度超过50%。 随后因成交无法维持较高水平而逐渐下滑。 广州和深圳的可售房屋数量全年趋势相似，基本持续下降。 今年以来两市二手房基本没有起色。

2、全国40个城市各类型可售二手房数量

2022年，从全国待售二手房结构来看，一居室总体呈增长趋势。 这主要是由于当前楼市的改善需求逐渐增加。 中小户型住宅的销售将进一步改善，从而改善小户型住宅的供应。 房源数量逐渐增加，影响了市场楼盘结构； 其次，4居室大户型的比例也有一定程度的增加。 这主要是由于改善型物业的需求比较大，业主的挂牌意愿会比较强烈。

3、全国40个城市二手房挂牌时长

2022年，全国40个城市二手房上市时间呈现逐月增长的趋势。 到12月，其市场已达到81.6天的相对历史高位。 整个楼市的持续低迷，影响了二手房市场的交易活跃度。 想要买房的客户继续观望。 尽管今年出台了多项楼市刺激政策，但仍未能带动购房者入市。 因此，挂牌房产无法出售，这直接影响了其挂牌时间的长短。 从12月份各城市的保质时间来看，三亚的保质期出现了一定程度的下降。 这是由于国家防疫政策放宽、大量游客进入三亚旅游以及部分投资性房产业主新增房产所致。 挂牌导致本市二手房上市时间缩短。

3.1. 一线城市二手房上市多久了

从四个一线城市二手房保质期来看，北京、广州、深圳年底均达到今年高点，交易活跃度降至冰点。 4月至6月封城期间上海成交停滞，直接带动其保质期再创新高，但解封后却在销量下降后继续上涨。 不过，四个城市的上架时间增幅也不同。 其中，上海、北京的货架时长年增幅接近50%，广州增幅达77%，深圳增幅更是翻倍。

从一线城市不同户型的保质期来看，上海和北京的房屋面积越大，保质期相对增长越快。 在广州，则存在一定的相反趋势，大户型的保质期增长相对较慢一些，而中小户型的保质期会增长较快； 在深圳，三居室的上架时间增长较快，一居室的增长速度较快，其他户型的增长速度相似。

4、全国40个城市新挂牌二手房数量

从40个城市新上市楼盘走势来看，存量楼盘走势也几乎同步下滑。 二手房的价格调整以及市场的相对低迷直接影响了房东的挂牌意愿。 即使房子挂牌了，也没有人会去检查。 在一些城市或地区，二手房的价格调整幅度较大，甚至低于房东的成本价。 因此，有些人宁愿将房产清空或出租，也不愿挂牌出售，这就导致新挂牌数量持续下降。

4.1. 一线城市二手房新挂牌

从一线城市新房上市趋势来看，年末较年初有明显下降。 下降幅度约为70%。 尤其是下半年，基本每个月都有明显下降，特别是12月份。 3月份，防疫政策调整对新房上市影响较大。

5.全国40个城市二手房看房需求指数

2022年上半年，全国40个城市二手房需求相对稳定，基本维持在1.30以上水平。 尽管整体楼市持续低迷，但随着利好政策频频出台，成都、郑州等二手房市场依然呈现出较高的活跃度。 进入下半年，政策效应逐渐减弱，政策利好无法转化为购房意愿。 市场仍无法恢复，需求逐渐回落。 尤其是12月份，由于特殊原因，需求跌至较低点。

5.1. 一线城市看房需求趋势

从四个一线城市的需求热度数据来看，整体呈逐渐下滑的趋势。 年中时，四个城市同时出现了不同幅度的上涨，但随后还是开始回调。 尤其是12月份，上海、广州、深圳更是进行了深度调整。

6、全国40个城市二手房平均挂牌价格

2022年，全国40个城市二手房挂牌均价基本维持在20300元/平方米左右，略有波动。 主要是政策刺激的效果促进了房价的稳定。 但下半年购房需求尚未释放，业主信心相对不足。 之后，挂牌价格也逐渐下跌。

6.1. 一线城市二手房价格走势

从四个一线城市二手房挂牌均价走势来看，仅广州挂牌均价下跌，其他城市均出现不同程度上涨。 其中，上海增幅最大，同比增长3.26%，其次是北京，其次是全国。 同比上涨2.30%，其中深圳上涨0.33%，广州下跌4.74%。 其中，上海月均挂牌价格全部上涨，北京二手房挂牌均价超过6万元/平方米，为四个一线城市中最高。

7.全国65个城市二手房价格图

3、全国40个城市二手房挂牌价格同比上涨城市排名

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