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导语：根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条和第十八条的规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。那么，在这种情况下，房地产开发企业作为第三人还能解除商品房买卖（预售）合同吗？与大家一同探讨。

房产被预查封的案件，涉及申请执行人、被执行人（房屋买受人）、房地产开发商（房屋出卖人）、贷款人等多方当事人的利益，能否解除合同是对内关系，能否排除强制执行是对外关系。各方当事人的权利均应平等受到保护，不能为了保护申请执行人的权利人，而影响案外开发商的合法权利。因此，若符合合同解除的条件，房地产可以开发商解除商品房买卖合同。

按照相关法律法规规定，具有以下几种情形，可以认定具备解除商品房买卖合同的条件：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。

因这种情况解除商品房买卖合同的，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。相应的，申请执行人可申请执行返还的购房款本金及利息。

商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条和第二十一条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

同时，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。申请执行人可以申请执行返还给买受人（被执行人）的购房款本金及利息。

  约定解除

若各方在商品房买卖合同中约定有解除条款，在具备商品房买卖合同约定的解除情形时，也可以解除商品房买卖合同。

比如，(2020)最高法民申2441号案件中，法院认为商品房买卖合同约定有解除条款，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制商品房房屋买卖合同双方行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，根据《解除合同协议》的约定，商品房预售合同解除后，房地产开发企业向被执行人退还已付购房款。此时，预查封对象转变为退还的购房款，申请执行人可申请执行该款项。且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时房地产开发企业已知晓案涉房屋被预查封的情况，因此不能认定房地产开发企业对在《解除合同协议》中约定由房地产开发企业直接向银行支付下欠按揭贷款以及其据此约定履行义务等行为具有过错。

综上，满足以上条件之一的，对房屋的预查封，不应阻却房地产开发企业的解除权，房地产开发企业可以解除商品房买卖合同。对于申请执行人而言，应及时对房地产开发企业退还被执行人的购房款本息进行强制执行。

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