每周《问答》都会提供热门楼盘的独家点评以及最具代表性的购房问题解答。 欢迎各位粉丝在文末留言提问。 本期刊数：NO.202

文字| 《地产小王子》主编 苏洋

热门彩票·地产短评

▶万科樟宜绿湾

▷项目地址：萧山区育才路与南四路交叉口

▷开盘信息：7号楼、13号楼共新增140套，户型99-130㎡

▷价格情况：均价29800元/㎡，精装交付

▷距最近地铁站直线距离：2号线朝阳站，约1.3公里

短评：限价时代，开发商的诚意最珍贵。 作为限价3万元以下的楼盘，樟宜绿湾拥有罕见的高装修标准，在建筑、景观、公共区域和售楼处也拥有完全原创的设计。 外立面采用国际现代主义美学设计，园区规划极具新加坡度假风格。

南方新城近期火爆，两度触发限售。 樟宜翠湾附近，浙江萧山第二校区、国际健康小镇、萧山城市文化公园等重要配套设施已开工建设。 区内不仅有地铁2号线，高速公路和亚太高速公路两条主干道也已提上建设日程。

这样的次数越多，就越要抓住好产品，不仅能为自住提供更高的舒适度，还能在未来创造更多的溢价。 可以说，樟宜绿湾是一个用尽心血、不遗余力的项目。 毕竟是万科，有实力、有野心认真做产品。

▶绿城·富春玫瑰园

▷项目地址：富阳区东洲街道江滨东大道515号

▷开盘信息：7号楼、11号楼、15号楼共新增22个庭院单元，户型面积约250平米。

▷价格情况：均价49000元/㎡，粗放

▷到最近地铁站的直线距离：还没有

短评：三江汇是甬江发展战略的最后一块拼图，东洲板块是三江汇的价格洼地。 这么多年过去了，房子还是有的。 像这样的酒店很容易就有惊喜的复活节彩蛋。 这个价格对于一个中式四合院来说，算是终极改良，总价几千万。 设计为地上2层，地下1层。 地下层高度约为5.7米，有大量的粗放空间。

▶滨江星耀宾耀书院

▷项目地址：滨江区火炬大道与新城南路交叉口

▷开盘信息：预计4月开盘270套，户型98-118㎡

▷均价38000元/㎡，精装交付

▷距离最近地铁站直线距离：距4号线蒲岩站约2.3公里

短评：滨江区门槛价将面积限制在98-118平米，小户型总价不到400万，非常划算。 普岩已经很久没有新的进展了，是时候改进了。 而且是滨江制造，质量有保证。

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选题·问答

1

提问者 ▷X

老师您好，我有一套116平米的沟庄越秀星汇商城和一套89平米的码头碧玺，还有少量现金。 我觉得越秀的上涨空间有限，所以我想坚持抽签，换新房。 抽签方向我选择了运河新城、武林新城、亚运村。 这合适吗？ 越秀是不是像我想象的那样没有什么上升空间？ 期待老师的解答。 感激的！

苏洋：沟庄新房的势头其实是好的。 毕竟城北有万象城、星创城等双地铁和TOD综合体。 其中，海德公园和万科杭辰两个子新房小区的涨价势头尤为明显。 相比之下，星汇商城比他们年长，2016年交付，二手房的价格可能没有刚交付的次新房涨得那么快，但该板块仍有继续上涨的动力。

从未来趋势来看，用更中心位置的新住宅取代星汇商城的基本思路没有什么问题，比如你提到的运河新城、武林新城、亚运村等。 房票更高效，期待更好。 但目前新房抽签情况确实比较困难。 再加上大规模限售，灵活性还不如继续持有星汇商城。

最稳妥的方案是先把家里父母和孩子的房票放进去抽奖，抽奖成功后再买房。 如果没有更多的房票的话，那么我的建议是继续持有星辉商城一段时间，等到地铁开通、综合体开通之前就可以安心持有了。

2

提问者▷媛媛

我在桥西富岳乡县拥有一套89平方米的房子。 现在桥西的房价不错，但是我所在的桥西小区位置一般。 我正在考虑要不要卖掉？

苏洋：富悦香君虽然没有新交付的房子老，但在桥西也不是特别老的小区，学区是文澜实验学校。 这所学校近年来变得非常受欢迎。 再加上文澜教育集团重组带来的好处，富岳乡县也不用担心短期内跟不上楼市大势。

现在的市场抽奖太难了。 不建议大家急于出售这样不旧不破旧的学区房的二手房。 最大的问题是新房摇号太难，销售基本受到限制。 如果不能换取相对更好的房产，其利润未必比长期持有富岳香君更好。 近期桥西二手房惜售现象强烈，挂牌量和成交量都很少。 建议观望。

3

提问者 ▷xiao

我在西湖文化广场工作。 我在临平新城光裕鼎月公馆拥有一套135平米的复式。 这是唯一一个至少五年的。 还有升值空间吗？ 最近想更换，拆成主城的酒店式公寓和有发展潜力的地区的住宅。 这可行吗？

苏洋：可以更换。 光裕鼎悦公馆于2015年交付，户型较大，总价较高。 基本上只有住改善房的临平当地人才可能买。 毕竟，二手房购买者如果能承受总价的话，绝对可以选择更多核心区域的小户型房源。 我看了一下，发现社区二手交易并不活跃。 近一年来，共出售二手房4套。

卖掉房子后，我个人建议将所有预算都用来购买住宅。 杭州郊区不缺土地，但核心区缺土地。 从长远来看，房价一定是由供需决定的，所以越是中心的地方，住房就越稀缺。 在更中心的位置买房，房价上涨时表现会更好，房价下跌时会更安全。 主城区公寓项目单价并不便宜，性价比不高。 以后很难转手，尽量不要碰。

4

提问者▷花生飞过屋顶和墙壁

我在康桥运河星有一套86平米，有点不够用。 定居下来还不到5年，年初新政之后，我已经没有房票了。 我想卖掉运河之星，用手头的现金装修一套总价400万左右的房子。 我想问一下现在适合卖吗？ 感觉彩票越来越难了。

苏洋：现在抽奖太难了。 卖了之后确实很容易亏钱。 尤其是你的目标预算是400万，彩票竞争异常激烈。 你只有一张房票，所以不能骑着驴去找马，只能卖掉换掉。 所以，在更换之前，一定要有买不到新房的心理准备。

我个人的建议是，大家在抽号的同时，也可以关注一下现在居住区的大型二手房。 如果采取以大换小的策略，就不用太担心买卖之间没钱了，至少居住面积还能得到改善。

5

发问者▷娜娜

我有一套现代雅致的房子想卖掉，现在和平广场要拆了。 现代雅园目前的售价并不高，那么是现在出售比较好，还是再等一段时间比较好呢？ 毕竟金尚和品福的售价都在五万多元。 我的房子的价值应该还有升值空间吧？

苏洋：依靠和平广场的拆迁来提高非次新二手房的价格，基本上是不可能的。 尤其是文汇这样的地段，规划和配套其实是相当明确的。 即使作为炒作点，刚交付的次新房影响力也会更大，很难传导到现代雅园这样的社区。 金尚、品富卖5万+，这真的和你二手房没有关系。

在现代雅园这样中等学区的小区，除非出现极端的市场情况，否则二手房价格很难出现大幅变化。 与去年下半年市场启动的情况一样，非学区房、非次新房的价格变化其实并不明显。 目前现代雅园的成交价仍在4.3万左右，与去年相比并没有明显上涨。 如果真的要等房价上涨，等地铁、综合体到位，可能还有机会出手东洲二手房最新信息，但可能就错过了更换的机会。

第41届线下主题报告会

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临安转型前夕，请抓紧时间！

2019年6月，我写了一篇文章，叫《买临安是陷阱吗？》 》

当大多数人认为临安买不到、临安不好的时候，我不仅明确指出临安不是陷阱，而且准确预测轻轨之后将会有一波增长被打开。

事实上，由于去年受疫情影响大量放水，大家都急于购买资产、保全财富，所以临安比我预想的还要热。

给我印象最深的是位于津南新城的月影城。 之前对新老顾客都有优惠，到了就可以买。 不过，最后一段时间，除了公平的抽签，也没有别的办法了。

这还是我记忆中的临安吗？ 这还是大家记忆中的临安吗？

如果只是这样的话，我今天就不会用“变态”这个词了。 随着杭州的分裂和余杭新区的设立，临安的逻辑再次发生了变化。

原本只是投资者驻地的临安，得到了实实在在的好处。

以未来科技城、未来云城为核心的余杭新区，就像未来科技城与杭州主城原有的紧密关系一样，距离临安也很近。

一条大型西城科技创新走廊，连接西城整个产业生态链。 一条轻轨16号线连接了城西整个科创走廊的居民生活。

工作在未来科技城、工作在青山湖科技城、生活在临安，是刚需人士唯一的选择。

临安不再是一个只有投资者的市场东洲二手房最新信息，不再是一个只有新房没有二手房的市场。

结果，二手房终于和一手房看齐了。

二手销售比一手销售更贵，这表明临安正在向真正的住宅属性转型。

这周日，我们相约杭州市临安区津南新城金田路与万马南路交汇处的世茂国丰源府展区，畅谈临安。

活动时间：4月25日（周日）下午14:30

活动地点：临安区津南新城金田路与万马南路交叉口世茂国丰源府展区

分享嘉宾：《地产小王子》创始人程力老师

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