说明：刘三石老师已经通过国家法律资格证考试（原司法考试），作为一个爱思考写作之人，我将不定期写一下民办幼儿园行业的基本概念、政策、司法案例、发展趋势。为提升读者阅读体验，我已关闭微信自带流量广告，取消一大串产品和服务推广文字，每篇内容争取控制在1000至1500字。

这几年，因为学前教育政策环境的巨大变化，引发了不少民办幼儿园与开发商之间的纠纷。

其中，一个较为普遍的情形是，若干年前开发商将建设的小区配套幼儿园出租给民办幼儿园的举办人进行办学，合同一签就是20年。

在这20年内，为了提升幼儿园的招生、经营效益，举办人不断地向幼儿园投钱，建设美好环境，引进国际课程，租金也是水涨船高，由于幼儿园经营效益好，租赁合同的履行也是非常顺畅。

然而，到2018年和2019年情况发生了很大的变化。中央出台了学前教育发展若干意见，提出了公办幼儿园要达到50%的目标，普惠园要达到80%的比例要求，同时在2016年修订了民办教育促进法，法律允许幼儿园自主选择举办为营利性或非营利性。

资本又是追逐利润的。法律规定的是，民办幼儿园可以自主选择幼儿园的办学性质，而政策提出的要求是，各地要大量建设普惠性幼儿园。因此，如果允许私营幼儿园自主选择，则各地的公办比例、普惠性指标任务就不可能完成（彼时全国范围内来看，民办幼儿园的比例高达90%）。

双方由此，陷入一场巨大的博弈。

在这其中，一个比较引入关注的就是城镇住宅小区配套幼儿园的产权归属，究竟是属于开发商所有，还是属于住宅小区业主所有？究竟是应该移交给教育局，还是应该由开发商找举办人合作办学，解决教育资源的配置问题？

这背后，其实还是财政的投入问题。

一般情况下，各地政府在接到任务之后，都会首先梳理本地区城镇住宅小区的配套幼儿园，而什么是配套幼儿园在全国范围内又没有统一的定义，于是各地就自行给配套幼儿园下定义：

比如，建在小区旁边的幼儿园就属于配套幼儿园；

又如，长在小区里的幼儿园，就属于配套幼儿园；

再比如，领导觉得你是小区配套幼儿园你就是配套幼儿园。

反正，梳理完哪些是小区的配套幼儿园之后，下一步就是弄清楚这些配套幼儿园的产权归属，如果开发商是业主，是出租人，那就给开发商发函要求无偿移交。

开发商收到教育局的函件后，就会给承租人，即幼儿园发函件说，某某幼儿园，现在政策变了，我们要把幼儿园收回来，不能再租给你了，你准备准备一下，卷铺盖走人吧，我们不能继续愉快地玩下去了。

收到函件的幼儿园则不满意，通常回函说，尼玛，我们的合同期限还没有到啊，我们继续玩耍一下好不好？

其实，开发商与幼儿园之间的合同，即便政策发生了变化，双方要解除合同，也不需要援引政策变化、不可抗力等因素，因为租赁合同需要租赁双方相互信任，任意一方在合同期内都可以无任何理由主动提出解除合同的要求，只不过，提出解除合同的一方需要承担违约责任。

开发商之所以援引政策变化、不可抗力等理由，是不想承担责任，赔偿幼儿园的损失。法律规定，无论是情势变更，还是不可抗力，合同的违约方都不需要承担违约责任。

离奇的是，在我看到的一个发生在福建福州的案例中，人民法院居然也认定开发商解除合同的理由可以援引情势变更条款，全然不顾福建省福州市早在1994年就明确发文——“1993年3月7日-2007年10月1日期间取得用地批文的五城区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾区，以下同）城镇小区配套幼儿园······上述城镇小区配套幼儿园应无偿移交教育行政部门”——的事实。

《民法典》对情势变更条款的适用有着严格而明确的规定：

合同签订后，履行过程中，合同的履行基础发生了在合同双方签订时都无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同将对另外一方明显不公平，受不利影响的一方可以协商变更合同，或请求人民法院解除合同，不需要承担违约责任。

从案件来看，开发商与幼儿园签订的合同日期在2012年，幼儿园可能不知道福州市政府发布过《关于福州市城镇小区配套幼儿园移交规程的通知》的文件，但开发商应该是知道的，也就是说，日后将幼儿园产权移交给教育局，对于开发商来说，属于“可预见”，无论中央是否发布学前教育若干意见，都不影响开发商的期待。

一审法院作出了支持开发商的判决，二审法院又维持了一审法院的判决。

其实，穿透层层利益纠葛，即便适用情势变更条款或不可抗力条款解除幼儿园与开发商之间的租赁合同，也与中央政策的初衷不符：

中央政策以及国务院2019年颁布的城镇住宅小区配套治理文件，从来没有规定，城镇住宅小区配套幼儿园一律办成公办幼儿园，其规定的是，要办成普惠性幼儿园。普惠性幼儿园包括公办幼儿园和普惠性民办幼儿园。

教育局当然可以援引先前条款、政策规定，要求开发商无偿移交配套幼儿园的产权，但同样根据《民法典》相关规定，房屋产权所有人的变动并不影响租赁合同的效力，即普通民众皆知的“买卖不破租赁”。

教育局似乎也可以声称，开发商将当初应当移交给教育局的物业租赁给私人举办民办幼儿园属于“无权处分”，而说开发商与幼儿园签订的租赁合同无效。但是不好意思，无权处分也不影响租赁合同的效力。

最后，归结到一个点上，这个事情如果发生在注重私人产权保护的地方，幼儿园有较大概率拿到有利于自己的胜诉判决。

我们的法律叠床架屋，在文字规范层面已经给私人产权设定了很多保险，只是在实际落地执行的时候，我们常常往政策的一端添加不必要的砝码。

我写这些是为了告诉大家，法律不是嘲笑的对象，而应该被信仰，只有越来越多的人懂法、发自内心地信仰法律，我们才能把纸面上的法律写在华夏大地上。