大家好，我是龚新宇，广州优享家房产管家创始人。

昨天西派天河序昨天开放了营销中心，三个户型的样板间也同样开放展示。

说实话，今年在核心区的新盘不少。

东有世界大观地块的越秀观樾，南有中海上涌果园，北就是刚刚开放营销中心的西派天河序了。

西派天河序这块地，就是之前的梅花铝厂地块，紧挨着越秀天河和樾府。在去年多轮竞价封顶后摇号。最终被中铁建摇中。

最终以59.79元成交，折合楼面价4.19万/㎡，如果扣除配建面积后，楼面价高达5.27万/㎡。

现在由中铁建和招商蛇口联合开发，最终命名西派天河序。

说实话，人一般都是缺什么，才会展示什么。开发商的思路也是如此。

不负责任的猜测，正因为西派天河序已经在天河北侧的边缘，天河和白云区的交界处。所以才要起这么个含有“天河”的名字，以示正名，我是在天河的小区。

说了这么多，那我们今天一起看看西派天河序的优缺点，值不值得买入吧。

一、项目概况及区位

西派天河序属于天河北，位于怡新花园南侧，牛利岗北街。距离3号线北延段梅花园500米不到的步行距离。

和另外一个新盘，越秀天河和樾府紧紧挨在一起。

从西派天河序出发，开车到体育系用时大概15分钟，到珠城走广州大道也在15分钟左右，到金融城和琶洲均在25分钟。

距离广州核心区主要的产业地段，通勤都很方便。

小区总占地面积约7.69万㎡，总建面约14.2万㎡，容积率3.0，居住体验还是挺舒适的。总共1160户，规划有10栋17层板楼，1栋29层板楼和3栋28-32层的塔楼。

产品的面积段在125㎡-240㎡之间，并做到了全南向。从产品面积段就能看出来，小区产品设计是以改善为主。

另外，项目宣传打造“智慧+品质”标准的住宅。虽然这几年我对什么智慧城市，智慧交通有点免疫，但是能用这个标准盖房子，我姑且认为小区的建设品质还是有保障的。

二、项目配套

1、交通配套

小区的区位不错，正好处在广州的中轴线。

离珠江新城6公里，不堵车的情况下，开车走广州大道15分钟。

公共交通方面，从小区出发，步行到地铁3号线北延段的梅花园站只要500米。

以梅花园站为起始点，3站可以到林和西，转乘APM线，就能直达珠江新城核心区。

4站到体育西，5站到珠江新城，也可以向北一线直达白云机场。

另外，小区旁边18号线北延段京溪路站正在建设中，预计2026年开通。开通后，1站可以到广州东站，2站到冼村，3站到琶洲。

总之非常的便利。

2、教育配套

小区配件一所幼儿园，但是自身是没有配建学校的。目前学校的安排还没有正式的文件。

我觉得未来有一定概率蹭隔壁天河和樾府的学位配置。不过在正式文件公布前，都还是未知数。

3、医疗配套

天河北这边的医疗配套不少。周边有多家三甲医院。

广东三九脑科医院、南方医科大学南方医院、武警广东省总队医院、广东省妇幼保健院（天河院区）等都在附近。

4、生活配套

小区周边的商业配套很丰富，例如广垦天河壹号商业MALL、信达金茂广场、梅花园广场、佳润广场等。约5公里范围内汇聚天河城、天环、正佳广场、太古汇等的天河路商圈，开车20分钟左右即可到达。

三、户型设计

小区共规划14栋住宅，其中3栋塔楼，呈东南或西南朝向，11栋为正南向板楼。

此次首开，主推的是建面约125㎡、140㎡、180㎡和240㎡四个户型。其中125㎡是塔楼，其他几个面积段均为板楼。

小区整体采用了正南北朝向的行列式布局，同时充分利用了北高南低的地势，在南侧布置了小高层，高层则放在北侧的位置。从而形成了由北到南，阶梯式的布局。

具体户型设计如下：

目前西派天河序的价格还没有正式公布，但我们根据拿地价，和旁边天河和樾府的售价，预估整体价格至少在7-9万/㎡。

四、周边二手房情况

西派天河序和白云区就隔着一条怡新路，马路对面白云区的云山熹景挂牌价在5-6万/㎡，恒大御府的挂牌价在6万/㎡左右。

一旁的怡新花园挂牌价5-6万/㎡，再往南不到1公里的信达金茂广场，作为17年的次新，目前挂牌价在8.5万/㎡左右。

而自己的邻居，新房天河和樾府的售价目前在7.2-8.5万/㎡。

五、项目优缺点总结

项目优点：

1、小区采用板式设计，打造低密度社区，让居住体验更加舒适宜人。

2、小区距离3号线梅花园站仅500米，出行便捷，未来还将接驳18号线，交通网络更加完善。

3、项目产品质量高，开发商按照广州市“智慧+品质”住宅方案建造，综合评分不低于80分，全程受到ZF各部门的严格监管，确保西派天河序的交付标准达到优秀水平，不会出现质量问题。

4、生活配套和医疗配套一应俱全，购物、医疗等需求都能得到满足，所见即所得，无需担心。

项目缺点：

1、小区没有自带学校，需要借读越秀天河和樾府的学校，但借读的可能性不确定，教育资源有待提升。

2、项目位于天河北和白云的交界处，周边城市面貌较为老旧，与小区内的高品质生活形成反差。

总的来说，西派天河序适合改善型买家，对居住舒适性有较高要求，喜欢享受山景的高净值人群；适合喜欢闹中取静的买家，这里居住氛围浓厚，有着浓郁的烟火气息；适合注重交通、教育、医疗等配套的买家，这里配套齐全，生活便利，无需担心。