最近，链家的一些数据，发生了偏离：

房东报价在上升，而成交价格在下降，两者正在背离。是房东膨胀了，还是市场好转了？

其实，目前谈楼市的价格走势，毫无意义，就看今天的股市情况就清楚了，市场信心还严重不足，在没有信心的情况下，去谈反弹，还有点早。

就在这两年，我们看了几个价格，其实性价比还是可以的。在天鹅堡650万拿下162㎡的时候，很多人说这是个案，因为华侨城的物业不好。但隔壁的海珀滨江这套房出来后，大家还是有点压力了。

车位，当年也是花30万买下来的，除去车位，总价750万，单价4.2万，确实挺nice！

其实，这套房出来的时候，它解决了一个问题，即分化论跌下神坛。现在各行各业的专家，言必称分化。2024年怎么看啊？分化；未来房价怎么走啊？分化...

为什么专家一直说分化？因为分化代表有的涨，有的跌，四平八稳。好房子就涨，差房子就跌。那谁是好房子，谁是差房子？回答很简单：涨的就是好房子，跌的就是差房子...

这种回答，会让专家立于不败之地，永远正确，但却没有任何参考意义！所以一旦有专家谈分化，那说明他也不知道，就是猜，但又不愿意承认，最后神秘地给你两个字：分化！

而我们的回答很简单，就是统一。分化得太久之后，就是统一，大家按照新的价格体系调整，无论你是什么房子。

就一个小小的河西南，我们都看到了很多戏：

当鱼腹星巴克暴跌的时候，鱼背说我位置更好，不会跌；

当老鸭煲二手下跌的时候，其他盘说老鸭煲物业差，他们不会跌；

当海珀小户型跌的时候，他们说户型差，大平层不会跌；

现在178的户型也这样了...

其实，没有什么分化，大哥不说二哥，到时候该调整都要调整。例外其实很少！

当江湾城三期开始5万成交的那一刻，全南京的价格体系，又发生了一次余震。这个余震，会慢慢传导到全城，专治各种不服，专治各种分化，专治各种装逼。所有的估值，都变了！

比如这一套鱼嘴的房子，户型、品质都没得说，700来万就出，还能继续谈价格。现在是这个价，未来还会不会更低？你猜！

河西中几个次新房的成交价，我们不管其户型如何、楼层几楼，但出现这些价格就有点离谱了，但确实发生了。

有人说，现在房价最坚挺的，也就南部新城了！因为南部新城没有二手房。

尤其在保利堂悦和复地宴南都二手房价出现巨大波动的时候，这两个盘被果断开除出南部新城，变成了卡子门板块的楼盘...

没办法，价格高的时候，你就是南部新城；价格低的时候，可以先开除再说！

但最近南部新城最核心的位置，跑道轴的楼盘，现在可以拿出来卖了！有的报价5-6万，但真心想卖的，价格已经调整到位：

4.6万买的（简装），现在4.3万就可以卖。考虑到河西南的价格已经这样，南部新城的价格内卷之路，其实才刚刚开始。

南站就有点更离谱了，绿城深蓝刚成交一套，也就3.1万，总价300万就能拿下南站三房，对于刚需来说，很友好了。而周边新房现在还是卖4万以上...

江北目前情况还未完全调整好，金茂悦的这套房，单价也就2.6万，而当初摇号的时候，大家的预期是：5万/㎡。也就是说，在摇号的当天，如果金茂悦能卖二手房，5万是有人接的。

我记得很清楚，当时有业内的朋友费尽心机摇中了，说2025年满两年卖掉，保底7万/㎡，肯定能卖掉...不能提了，都是泪！现在想想大家都笑，但在那几年，大家都是这么想的，就这么神奇！

市场分化之后，是统一，想脱离大行情玩分化，一分钱不降，南京没有这么牛逼的楼盘存在，无非是早一点，晚一点而已，除非这个小区业主都不卖房，那没有办法。

想分化，想特立独行？哪有那么容易。除非房源3-5公里没对手！供应没对手，品质没对手，学区没对手，这样的房子，还能苟一阵子，但这样的小区，南京又有几个呢？

连仁恒江湾城都低下了高贵的头，其他房子还谈那么多，意义不大了！我估计未来2-3个月，江湾城产生的余波，会慢慢抵达全城，形成进一步的价格重构。

所以年初的二手成交，要远远好于新房成交。不是新房买不起，实在是二手房很有性价比！

那么现在价格到底了吗？这个问题太高端，恐怕只有老胡才能回答了！

未来可期！