文|叶书利

当下哪个城市的房价最惨？

北京至少是个热门选项。

事实胜于雄辩。

近日，在北京朝阳北部北五环边上的一个小区，大户型，二年前均价约8万，仅二年时间，成交价暴跌43%。

这个位于朝阳北苑的小区叫塞纳维拉，2022年3月时，一套底层四居室，面积为205平，成交价还是1588万。仅二年后的2023年12月，同样的底层，同样的面积，成交价暴跌至900万，几近腰斩。

有人可能认为这只是个案，不具普遍性。

壹书生认为，这种降幅确实不具普遍性，但也不只是个案而已。

比如中关村顶级学区房的万柳片区“蜂鸟家园”，已有小户型成交价从2021年时的超1000万，直接下降至600万左右了，下降约40%；朝阳区陈经纶学区房的安慧北里秀园，半年内房价下跌幅度超过30%了。

北京产业重镇的望京，目前的房价跌得惨不忍睹。

当下北京房价的特点就只有一个词可以概括：抢降出逃。

对于北京楼市，壹书生建议厘清下述六点事实。

A,北京楼市预期已变，而预期生变的主要原因在楼市之外，而不是楼市本身。所有在楼市内部找寻楼市现状及未来走向的观点，都是门外汉。

B,过去这些年，北京二手房挂牌量在7-9万区间。在这个挂牌量之下，二手房市场1.5万套的月度成交量是及格线，超过1.6万套就是偏热，也是房价要涨的前奏。

目前挂牌量已上升至15万套以上。在此庞大的挂牌量倒逼之下，如果二手房市场月度成交量达不到1.8万套，市场绝对是扛不住的。而2023年12月的二手房成交量仅1.4万套，这就是为什么北京房价还在跌跌不休的内在原因。

C,从需求端来说，目前北京楼市的特点在于，有钱人在抛房R人，中产陷入无钱购房，而中低端人群买不起。所以，不管是高端还是中端或中低端，需求端就是动不起来。

D,今年，北京楼市五年限购一定会松绑，主要问题在于时间点和松绑力度及节奏了。但正如壹书生前面所说，目前北京楼市的BUG并不主要源于楼市本身，所以限购松绑救不了楼市。

E,重申一下自2021年9月开始的两个观点。

首先，北京和上海是当下中国楼市里面最危险的两个城市，而不是最安全之地。

其次，所有城市楼市都会北三县化，也正在北三县化，只是时间先后而已。

F,伴随房价的下跌，可以预见的是，未来三年内，大量的北京中产家庭会破产或陷入破产危险中。

G,坚持之前的预测：今年5月后，北京房价还有一波大跌。