最近不管是公众号后台，还是直播间。

被问到最多的问题，就是：年底如何快速卖房！

其实关于如何快速卖房。

线下课我们已经讲了很多（毕竟有些办法不好讲，只能私下说，如果急需卖房，可以在尾部扫码申请）

这一套绝非理论，完全是这十几二十年的实操得出的经验。

今天送你几条真金白银，外面没人讲，中介不会说的干货。

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我经常说，卖房比买房要难上10倍。

这里面最大的原因就是：卖房时候和中介打交道要难很多。

多数人是极其缺乏卖房经验的。

所以也没有机会识别优秀的中介，不知道该如何和他们打交道，更不清楚中介系统的运转方式。

所以卖房处处都很被动。

很多人卖房的时候首先想到的就是绿中介，为了在某网推广，还会签独家。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这套理论，在牛市是适用的，但当下，可能效果甚微。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果你的房子挂牌3个月，一点动静都没有。

我建议你——立刻、马上广撒网。

尽可能将板块内，甚至辐射板块的中介门店都跑一趟。

这是你成本最小也是最容易做的事情。

无论你的房子是独家还是多家都挂牌了，这个时候，都要重新来选择一次中介。

你的目标是：选出小区附近卖房最多的中介品牌和能力最强的经纪人。

具体怎么换呢？

只要记住一句话：胡萝卜加大棒。

胡萝卜呢，就是加大卖房的激励。

把帮你卖房子的中介，全部拉到一个群里。‍‍‍

并且，以发红包等激励措施，让他们把所有认识的同事、同行都拉进群里。‍‍‍‍‍‍‍

所有中介进来之后，把你房源的基本信息告诉他们。

然后在微信群的公告里面写清楚各项激励措施。

比如，带看一次给多少钱的红包，成交了除了佣金之外还有额外的金额或者iPhone激励。

这里的关键不在于你的激励的大小而在于你激励的动作是否频繁。

动作越是频繁，帮你卖房的中介积极性越高。

建群之后的日子里，你会慢慢看到积极性最高的中介。

大棒呢，就是把卖房的时间要明确出来，比如一个月或者两个月之内必须要卖掉。

你要频繁强调，限时两个月必须卖掉，不断给他们增加压力。

重赏之下必有勇夫。

现在的上海，卖房比买房还要难10倍！

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卖房最关键的，就是看房体验。

这就需要，你用开发商思维重新设计看房体验。

客户看房选房的过程，其实就是在幻想一个入住后的生活体验感。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这种感觉的好坏，决定了你的房子是炮灰，还是有第二次看房的机会。

就好像，为什么现在很多开发商造样板间的时候，要打造很多浪漫的场景。

比如，在一个主卧的衣帽间，挂很多的高奢品牌衣物和包包。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在一个书房，会打造一面墙的手办。

这就是吸引潜在客户，并帮助他们打造未来入住的生活场景，加深记忆点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最大的意义就是，当一个购房者，一天之内看完三五套，甚至七八套小区的样板间后，回家还能想起你的房子。‍‍‍‍

那你就成功了一半。

之前我也多次说过，卖二手房要有——开发商思维。

所以，这就需要我们在带看之前，把房间收拾利索。‍‍‍‍‍‍‍‍

尽可能展现出房子你最满意的地方。甚至是，挑选看房时间，让看房体验更完美。

给你举个把看房体验做到了极致的例子。

要卖的房子里放了专门矿泉水，水果，零食用来慰劳中介。

还贴心的告诉你房子最大的优势：“此处观景最佳。”

这就是重新设计看房体验。

并且，见买家之前， 一定要好好收拾自己的形象。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不要邋里邋遢的。房东邋里邋遢，精神面貌很差，会让买家觉得你的房子也不咋地，第一印象分直接扣掉了。

这里有很多细节，我就不一一展开，有悟性的粉丝朋友，大概率就知道该怎么做了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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设计完看房体验之后，就要解释最重要的一步了：重新定价。

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

这话虽然不全对，但也值得思考。

当下的市场，如果你的房子不是好板块的品质次新房，降价卖房几乎是不可避免的事情。

关键是怎样科学定定价？

我给你直接了当的方法：重新定价三步走。

第一步，主动调研小区竞品价格，实地看房明确自己房子的底线价格。

你可以把自己当成客户，约上几个中介，把自己小区的在卖的房子都看一遍。

你自己的房子到底能卖多少钱，不是靠你自己的感觉，而是要看和你的房子最接近的竞品的价格。

不要骗自己，骗自己的后果要么是房子卖不掉，要么是你被中介牵着鼻子走。

不少房东的心里底价，都是从“我投资了多少钱”或者“我觉得至少要赚多少”的角度来确定的。

只考虑自己，很难看到或者接受市场真实的价格，多看几套竞品，你的心里底价就真的有底了。

当然，更加有效的方法是用买房的名义，把竞品的房东都约出来聊一聊，探一探底价和心态，你可能会更有底气。

第二步，以买定卖，确定最大的降价幅度。

什么叫以买定卖？

简单说就是，多出去看房，看到意向房源，尽量多砍价格。

砍出来的价格差额，就是你卖的房子的最大降价幅度。

凭本事砍下来的价格，就是你降价最大的底气。

你多砍下来几万，你激励经纪人的红包就都有了，

送个几台iPhone的钱也都有了，

比你的竞品房源更低的价格空间就有了。

这样降价，你才不会心疼。

第三步，重新降价，一步到位。

有了第一步的竞品底价的了解，再加上目标房源砍价空间的确定，下一步自己的房源重新定价就简单的多。

但降价也是个技术活。

从实战经验来看，建议你——长痛不如短痛。

千万不要慢慢割肉。

要么不降价，要降价就一降到底。

我之前写过一个案例，他的中介是个半吊子，自己也是个卖房小白。

因为频繁降价，本来能卖掉的房子，搞到最后，干脆不卖了。

过程是这样的：

小W的楼下邻居，是4月份500万卖掉了。

他在5月份挂牌，520万没人看房。

6月份降价到500万，有人看房了，但没人出手。‍‍‍‍

7月份降价到480，看房人虽然多了起来，依旧纠结。‍

最后，结果怎么样呢？

客户一个出价450万，没有卖，后面又来一个，出价430万，更不可能卖了。

贪便宜的客户，一个接着一个来，房东肺都要气炸了，脑血栓都要上来了。

一气之下不卖了。

其实，如果他一开始就是降价到450万，成为小区最便宜的一套房子。

在吸引了大批客户来看房之后，房子未必不能卖到480万，毕竟作为竞品的邻居是500万卖掉的。

所以，千万记住，如果坚定要降价卖房，重新定价三步骤，一步都不能少。

先看竞品价格，确定自己的最低价，然后看自己要换的房子，确定降价最大幅度。

最后，在最低价之上，一降到底。

如果真的有多个意向客户了，价格的主动权就到了你的手里了。

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年底到了

急需卖房的小伙伴，真的要抓紧了。

特别是板块、户型都不太占优的房子，未来市场不管如何走向，对这类房源都不会友好。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在红海厮杀中。

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