2023年天津二手房成交行情报告

作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:190 | 时间:2024-01-13 02:54:25

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全年天津成交二手住宅15.29万套、1335万平米、1580亿元。

不论是成交套数、成交面积、成交金额，都是过往十年间最多的一年。

这意味着超过15万的房主售出房子，超过15万的购房人选到心仪二手房。这个成交量在全国范围内，都属于TOP级别

房主的焦虑原因，是成交量的增长跟不上挂牌量的增多。每一套二手房成交的瞬间，都有超过20万套挂牌二手房作为分母。大量小区周边房源，和惹人喜爱的第三代新房，一起成为二手房的竞争对手。

2023年是天津二手房市场近10年来最“疯狂”的一年。据天津中原研究院公布的数据，天津市2023全年成交二手房数量约15.3万套、成交面积约1337万㎡，不论是成交套数，还是成交面积，都是过往10年最多的一年。这个成交量在全国范围内，都属于“王炸”级别。

与近十年来最高的成交量相对，2023年天津二手房的成交均价17523元/㎡，同比下降7%，且创造了7年以来的最低均价，二手房市场“以价换量”特征明显。同时，学区房需求的旺盛，也是二手房成交量增长的主因之一。

与二手房市场的火热形成鲜明对比的是平淡的新房市场。纵观全年，经过年初的需求集中释放，多数项目上半年业绩已经达成，市场逐渐趋于理性；进入下半年，平淡过渡之后，需求端政策再放宽，吸引了部分购房者提前入场。经过年初小阳春和9-10月政策的两波利好，多数项目并未在年末加大优惠力度刺激成交，因而年末新房市场较为平稳。

虽与二手房市场的火热相比稍逊一筹，但新房市场仍有可圈可点的地方，比如迭代新盘的接连入市，频频拉高市场热度。据克而瑞统计的数据，2023年，天津全市新建商品住宅销售金额为1766.4亿元，同比上涨24.7%；销售面积为1000.9万㎡，同比上涨21.8%，新房市场仍在平稳中运行。

结合天津楼市2023年的整体表现不难看出，一二手房的竞争越来越激烈。一方面，一二手房在面积段、总价范围、区域等维度的成交结构分布相似，购房客群存在重叠。

区域之间的分化持续加剧，核心区和热门板块所受到的关注度依旧很高，并且热度较为持久，房价依然坚挺，而环城远郊的部分区域整体表现仍旧不尽如人意。

为何会有如此局面？

一二手房互相博弈，楼市整体库存量不断增加，这也意味着购房者的选择范围越来越大。“量在价先”，天津二手房挂牌量超过20万套，达到历史之最，持续地“以价换量”，使二手房价格“优势”不断凸显。而就现在市场来看，刚需仍是市场主流客群，在预算有限的前提下，二手房总价更友好，即买即住，多重原因倒逼刚需客群流入二手房市场。

购房者则始终遵循着“择优而选”的原则，整体库存量不断拉高，区域分化的态势愈加明显。一类是交通便利低总价的市区老旧小区，降价吸纳了一波低购买力刚需购房者；另一类是价格明显低于周边新房的次新房，产品不算老旧，价格却几乎只有周边新房的70%左右，这也吸引了一部分刚需和刚改购房者。

新房市场则凭借着接连入市的纯新盘，获得了多方的关注，加之新项目多位于自身热度较高的优质地段，这也为新房市场的平稳发展提供了支撑。

据克而瑞统计的数据，从总价段分布来看，天津新房、二手房成交均以刚需为主，总价150万以下的房源成交占比最大。

二手房主打学区和性价比，购房者对优质教育资源强区——和平、南开、河西的关注度更高。学区强弱在一定程度上成为了影响二手房成交量上涨的重要原因之一。

新房产品“越做越大”，主要吸引改善客群，而改善客群数量却始终不及刚需，这也是新房市场年末动力不足的主因之一。

未来楼市如何发展

新房和二手房各有千秋，购房者在选房时应以需求为先，仔细分析之后再做抉择。二手房的优势是总价低、面积段小、选择范围大，其缺点在于社区老旧，设施落后；新房的优势在于面积大、多数是迭代新产品，居住舒适度高，缺点在于总价高、整体议价空间不如二手房。从价格来说，二手房的性价比较高，从居住舒适来看，新房更具优势。

以河东区为例，2023年河东区二手房挂牌量和成交量仅次于南开区和河西区，虽然学区优势并不明显，但整体水平仍高于河北区和红桥区，在“以价换量”的前提下也取得了不错的成绩；新房方面，在多个热门项目的加持下异军突起——市区门槛“路劲太阳城”、品质现房“城投万欣城”、近期降价的准现房“上实仰山”等表现均可圈可点。

而对于河西区和南开区这样新房少、二手房多的区域来说也是一样。学区需求旺盛，最低150万以内的总价就可以购置一套学区房，门槛较低。再者，区域内新房项目较少，且多为高端改善盘，比如河西区的体北金茂府，南开区的中海峰境南开等，总价相差较大。

从成交结构来看，刚需购房更多选择二手房，改善购房则更青睐新房。二手房成交规模创新高，这对2024年来说是重要的增长信号。

未来住房需求规模总体稳定，但需求结构正在逐步改变，天津楼市恰好是以刚需客群为主导的城市。在大环境的影响之下，居民收入压缩、消费降级，二手房的价格优势仍旧会对新房市场造成不小的冲击。购房需求萎缩，购房者转战让利空间更大的二手房市场，持续分流新房客群，这也给房企敲响了警钟——如何改善产品结构，抢占市场份额。

2024年，天津楼市或将延续弱复苏态势，整体一二手房成交规模或将与2023年持平或小幅微增，二手房市场表现优于新房。

后期一二手房的“拉锯战”，主要依赖于新房供给结构和价格变动情况，若新房房价和二手房价价差缩小，产品全面进化，刚需也比之前有更多的改善空间，后期或将有望赶超二手房；若延续此前的供给结构，房企折扣力度收回，那么新房市场还是难以见到明显起色。