由于近两年新房供应量非常大，龙华号称深圳楼市最卷的区，新房大打价格战。在此背景下，龙华二手房价格也承受了巨大压力，原本一些还想扛一扛的业主，在开发商的凶狠降价下，也不得不低下头颅开启降价。

较长时间以来，龙华的新房相比二手还是有一定的倒挂。但是到了2023年下半年，尤其是四季度，龙华有相当一部分核心区的次新房价格，现在看已经有性价比了。

如果把新房和二手房的得房率差距、新房1-2年的交房周期和潜在的质量维权风险因素都作价考虑在内，那么其实目前新房和二手之间可以说在价格上相差无几。

因为如果不是的话，新房会依然占据成交的主导，但事实是，有不少龙华核心区的次新盘成交量相比早前明显提升。这的确也是业主降价带来的结果。

熟悉我观点的朋友可能都知道，我一直对500-800万之间预算群体的建议都是重点考虑龙华核心区（北站红山上塘龙胜一带），原因非常简单：全市范围内，在这个预算区间，把教育、商业、文体娱乐、地铁和医疗等多元因素考虑在内，几乎没有哪个片区的区域价值高于龙华核心区。

教育方面，龙华进步迅速，深高北、深外龙、龙华实验和高峰等，都在全市排得上名次；商业则是最不缺的，体量和质量在全市都较高，这两天位于红山的开市客准备正式营业了：

文体娱乐方面，红山的深圳美术馆新馆、图书馆刚开馆不久，有那么点网红打卡地的意思，开心麻花剧场、简上体育馆，是很多年轻人的聚集地。

医疗方面，区域内即将新增两所大型三甲医院，分别是新华医院和深圳第二儿童医院，都是市级三甲医院：

地铁方面，原先是龙华的短板，原有的4、5、6号线覆盖范围有限，但是2023年底深圳地铁五期建设开工，分别通往福田罗湖南山的22号线、25号线和27号线，会极大程度弥补龙华核心区在轨道交通方面的不足，几年过后，龙华核心区的地铁密度会大幅度提升。

其实，买房最看重的无非就是以上这些配套。龙华作为市区的近郊，物理距离近，尽管存在地面交通拥堵的问题，但在五期地铁开通和侨城东路北延线等地面交通改善后，加上一众优质的配套，500-800万区间，在市内竞品区域真的是最优的选择。

有些较真的人可能会说，500万在龙华核心区买不到什么好房，800万可以去福田南山了。

说的也算属实，500万是龙华核心区最弱的产品，800万在市里个别盘也能买到还凑合的3房（4房则不够），那么我们可以继续缩小范围，掐头去尾，600-700万（或者略超）就是最最匹配龙华核心区好盘3房的预算。

500万在市里可以买个渣渣3房，我们就不费口舌了。600-700万在福田南山可以买个楼龄大成长性不高居住体验不好学区普通的老旧3房，一抓一大把，或者少部分空间感较小只有约70平的次新3房1卫，但同样价格在龙华地段价值最高的头部板块，可以买个3房2卫，特别是基本都还带有不错的学校。

临近年尾，按照往年惯例，是每年最适合捡笋的好时机，因为年后4-5月就是一年级和初一的入学网上申请时间，在此之前的2月和3月都是学区房的交易旺季，按照这个时间倒推，12月和1月都是购房者比较密集的了解学区房和看房的时间。

为此，这周六下午，我计划和好友王利做一场主题为“龙华核心区名校次新笋盘盘点”的线下活动，重点关注龙华核心区北站、红山、上塘龙胜（4号线延线）的次新学区房笋盘：

这一带集聚了上述龙华最好的几所学校，多数也是2012年后约10年内的次新房，部分是2016-2017的，同时距离上述那些优质配套也比较近。欢迎扫码报名参加（设置个小小的付费门槛，因为不想被报名放飞机）。

我也简单梳理了一张区域内部分优质学区的二手次新笋盘的表格，供大家参考：

届时活动现场，我们会讲的更详细一些。

讲真，我觉得现在龙华核心区，不管是新房还是二手房，都是一个不错的买点，因为大规模新盘供应的时代在龙华核心区已临近尾声（非核心区依然很多），红山北站上塘除了现有在售的新房，剩下的待建新盘的空地不多了，应该说龙华核心区到了接近存量市场的时候。

今天就说这么多。

如果你是预算500-800万的购房者，重视房产的全面性，特别是需要优质的教育，建议你来听听聊聊。目前核心区的二手笋盘和新盘选择都不少，对每个人和家庭来说，根据自身情况选择最贴近自身家庭需求的楼盘和房源即可。

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