12.28杭州土拍前瞻:4宗限房价地或延续拼刺刀行情
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:165 | 时间:2023-12-28 03:46:09
核心提要：
一、限房价地块：运河地块溢价可能在34%左右，湘北180号可能在32%左右，湘北181号可能在19%左右；未来科技城地块由于地铁下穿等因素溢价不超过19%
二、非限房价地块：两宗低密地块属性较好，非快周转预期仍或低溢价
文/好地网 徐路加
明天（12.28）杭州将迎来年内最后的第14批次6宗宅地集中出让，总起价57.7亿元。
在本月12日杭州调整取消限地价规则后，限价红利地块迎来疯抢，包括铁路北、石桥、未来科技城地块的竞争，似乎回到2021年上半年首次集中供地——众多房企直呼远超授权价。
核心板块仍限房价下，相比于外围市场新政后热度回落未来销售的不确定性，短期房企投资还是更多出于安全性考量，仍高度聚焦，即使微薄利率。
本次出让的四宗限房价地块，依然具备快销、红盘气质，预计将引发激烈竞争，其中：
178号运河新城地块，溢价率可能在34%左右；
180号湘北单元宅地，溢价率可能在32%左右；
181号湘北单元宅地，溢价率可能在19%左右；
179号未来科技城地块，或因地铁下穿参与度偏低，溢价率或低于19%。
非限房价地块，或低溢价：
182号富阳鹿山低密地块，体量小、临富春江，周边城市面貌较新，是板块内可出让的稀缺住宅地块，预计也有一定关注度，但1.43万元/㎡的起始楼面价下高溢价预期偏低；
183号临安青山湖板块低密地，依湖占布，周边已形成较成熟的低密居住区，不过考虑到周边尚有同类型项目未售，预计房企谨慎出价。
地块指标
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、限房价地块
运河地块溢价可能在34%左右，湘北180号可能在32%左右，湘北181号可能在19%左右，未来科技城地块由于地铁下穿等因素溢价不超过19%
1、杭政储出[2023]178号（运河新城单元GS1003-01地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
运河新城南翼，不论市场起伏均以摇号销售。近期与本次地块同限价、相距仅400米的泊缦府项目首开，即使面临一众红盘同期登记，摇号中签率也仅50.8%，开盘去化超9成。
相比来看，本次地块与该项目区位条件相近，地铁站点步行可达，并且背靠杭钢河，紧邻邵逸夫医院大运河分院，预计仍具备较快去化属性。
按照上批次热点地块拍至盈亏平衡线附近预期，溢价率将在40%左右；考虑到地块未有明显的限价红利，为应对市场不确定性，在利润率预期按照上批次石桥地块2.7%测算，溢价率在34%左右。
预计：地块属于运河新城南翼，具有较高的市场认可度，预计低利润率预期，溢价可能在34%左右。
2、杭政储出[2023]179号（杭州未来科技城137号地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于未来科技城核心区，市场价值无需多言。周边包括滨江枫汀云邸、交控绿城·汀岸晓庐均快速去化，板块内目前无可售项目。
仍3.61万的限价下，按常规地块测算，板块内可比的今年2月出让枫映华庭项目地块，实际地价25585元/㎡，对应本地块溢价在19%左右；盈亏平衡线附近，溢价在23%左右。
而地块因地铁3号线下穿的因素，或导致开发商较难快速施工开发，较大影响参与度。
预计：地铁下穿因素，或导致竞争弱化，溢价不超过19%。
3、杭政储出[2023]180号（湘北单元XSCQ3101-R21-02地块）
4、杭政储出[2023]181号（湘北单元XSCQ3101-R21-03、05地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
两宗地块位于湘北单元，距离滨康综合体项目不到500米，而32500元/㎡的新房限价却相比低了19000元/㎡，可以说是杭州最大的限价断层之一。
对比同板块东西两侧的次新二手房阳光城·上府、万科·金辰之光，最近的成交价4万元/㎡，限价红利也有7000元/平方米左右。
项目预计为明年上半年的红盘项目，按照极限的预期测算，实际房地价差或也将压缩到1万元/㎡以内，对应溢价率分别在32%、19%左右。
预计：两宗地块体量适中、限价红利明显，或为本次参与度最高地块，预计180号地块溢价可能在32%左右，181号地块配建多，溢价可能在19%左右。
二、非限房价地块
两宗低密地块属性较好，非快周转预期仍或低溢价
5、杭政储出[2023]182号（鹿山11-4号）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块所在的鹿山板块，目前处于断供，本次也为2019年以来首次供地。
本次区位也较优，富春江畔，周边包括区文化中心、行政服务中心、雷迪森酒店等在此落地，结合仅1.05的容积率，低密产品具有一定的市场接受度。
在价格预期上，周边以高层为主，2019-2020年市场上行时高点售价在2.2万元左右，少部分洋房价格2.4万元左右。本地块未来或以叠墅、排屋类低密产品为主，有一定差异性，但考虑到市场形势，按照高层1.5倍（3万元左右）左右具备一定市场接受度，以区域内改善为主要客群，流速上或较慢。
在地价端，1.45万元/㎡的起价，为板块最高，1.5万元的房地价差预期，相对较为合理，较难有大幅上涨空间。
预计：地块位置适宜低密产品打造，但流速的不确定性和1.45万元的起始楼面价，预计低溢价。
6、杭政储出[2023]183号（临安区青山湖科技城省科创基地单元D06-02地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块所在的青山湖板块，作为城西科创大走廊的重要组成部分，不仅集聚了科研院所、产业园区，也是杭州西部重要的低密居住区。
地块南侧即为蓝城·春风燕雨，西侧有绿城桃李春风（均售罄），地块东侧邻湖展布，也较适宜打造排屋类低密产品。
不过南侧今年出让有两宗同类型低密地块，未来在销售上直面竞争，将较大程度影响房企拿地积极性。
预计：地块或低溢价。
END
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